8月30日，北京土地交易市場發(fā)布了2021年度第二批次住宅用地出讓公告，二批次集中供應(yīng)43宗用地共涉及13個(gè)區(qū)，土地總面積約245公頃，總建筑規(guī)模約496萬平方米，除一宗招標(biāo)項(xiàng)目以外，起始價(jià)總額約1359億元。

保障屬性突出 溢價(jià)率不超15%

按照出讓要求，北京第二批次供地通過“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控，并呈現(xiàn)五大特點(diǎn)：一是土地供應(yīng)向保障性租賃住房傾斜，突出住房民生屬性，以人為本保障人民群眾住有所居。二是進(jìn)一步創(chuàng)新和完善掛牌競爭方式，嚴(yán)格控制溢價(jià)率。從公布的地價(jià)上限來看，二批次地塊的整體溢價(jià)率控制在了10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%。三是進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，營造公開透明市場環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)理性競爭。四是進(jìn)一步細(xì)化、優(yōu)化高標(biāo)準(zhǔn)方案評分標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。五是加強(qiáng)企業(yè)誠信管理，提高房企參與門檻，嚴(yán)格購地資金來源審查。

具體而言，43宗住宅用地中有3宗涉及共有產(chǎn)權(quán)住房，其中位于昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)東環(huán)路和平谷區(qū)馬昌營鎮(zhèn)的2宗居住用地為純共產(chǎn)房地塊，豐臺(tái)區(qū)周莊子居住項(xiàng)目中1宗獨(dú)立地塊用于配建共有產(chǎn)權(quán)住房，共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模共計(jì)約16萬平方米，折合住房約1900套；有13宗位于中心城區(qū)、多點(diǎn)及副中心區(qū)域，毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、軌道交通站點(diǎn)的項(xiàng)目配建保障性租賃住房，將面向符合條件的新市民、青年人等群體進(jìn)行配租，總規(guī)模達(dá)到23.6萬平方米，折合住房約3600套；除配建保障性租賃住房外，本次還在石景山區(qū)首鋼項(xiàng)目中選擇了1宗獨(dú)立地塊建設(shè)公租房，建筑規(guī)模約3.59萬平方米，折合住房700余套。

在嚴(yán)格控制溢價(jià)率方面，北京二批次用地繼續(xù)實(shí)施商品住宅銷售價(jià)格承諾制，要求開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)提交《房屋銷售承諾書》。同時(shí)，積極響應(yīng)自然資源部最新調(diào)控要求，在綜合考慮項(xiàng)目所在圈層、房價(jià)水平、起始地價(jià)、競爭方式、周邊市場情況等因素的基礎(chǔ)上，合理確定土地溢價(jià)率，通過控房價(jià)、限地價(jià)，為企業(yè)預(yù)留合理利潤空間，通過設(shè)置相關(guān)住宅品質(zhì)要求、引入競建設(shè)方案等方式保證住宅建設(shè)品質(zhì)，促進(jìn)房企不斷提升產(chǎn)品建設(shè)和運(yùn)營管理水平，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段。從公布的地價(jià)上限來看，二批次地塊的整體溢價(jià)率控制在了10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%。

搖號(hào)買地 禁馬甲參與

達(dá)到地價(jià)上限后，除繼續(xù)采取競政府持有商品住房產(chǎn)權(quán)份額、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等競爭方式確定土地競得人外，北京二批次供地在競爭規(guī)則上進(jìn)行了優(yōu)化和創(chuàng)新。

一方面，首次采取了以搖號(hào)方式確定競得人。二批次共有6個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)到達(dá)地價(jià)上限后通過搖號(hào)方式確定競得人。為防止搖號(hào)環(huán)節(jié)出現(xiàn)“馬甲”的情況，對于進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目，掛牌文件明確要求土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，競得人及該宗地項(xiàng)目公司不得以任何直接或間接的形式將其股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競買人及其關(guān)聯(lián)方。在競得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，其他參與搖號(hào)的競買人及其關(guān)聯(lián)方不得以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權(quán)或投資權(quán)益。

另一方面，在大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX地塊中試點(diǎn)競“現(xiàn)房銷售面積”的競爭方式，達(dá)到地價(jià)上限后進(jìn)入競報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競報(bào)為“現(xiàn)房銷售”，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。“現(xiàn)房銷售”標(biāo)準(zhǔn)按照《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號(hào)）執(zhí)行，“現(xiàn)房銷售”面積按地上出讓住宅部分計(jì)算，所在樓棟需整棟現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售可實(shí)現(xiàn)購房人“所見即所得”，同時(shí)考慮到現(xiàn)房銷售將延長企業(yè)資金回籠周期，為保證住房品質(zhì)，試點(diǎn)項(xiàng)目在地價(jià)上限的設(shè)定上為企業(yè)預(yù)留出了合理的利潤空間。

第二批集中供地也進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)理性競爭。

一是為有效引導(dǎo)市場預(yù)期，促進(jìn)企業(yè)理性競爭，二批次地塊各類競爭上限隨地塊出讓公告一并向社會(huì)公布，房屋銷售指導(dǎo)均價(jià)可通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的方式查詢，信息披露的及時(shí)和公開有利于企業(yè)提前開展經(jīng)濟(jì)測算。

二是掛牌文件顯示，北京市規(guī)劃自然資源委將組織召開答疑會(huì)，幫助競買企業(yè)準(zhǔn)確了解地塊各項(xiàng)要求、澄清模糊認(rèn)識(shí)，引導(dǎo)企業(yè)在土地競買過程中理性決策。

三是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)時(shí)間由現(xiàn)場競價(jià)后第10個(gè)工作日調(diào)整為現(xiàn)場競價(jià)當(dāng)日投報(bào)，將企業(yè)競買保證金占壓周期較之前縮短了約10個(gè)工作日，有效提高了資金使用效率。

此外，北京二批次供地進(jìn)一步健全住宅用地市場準(zhǔn)入機(jī)制，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地資金來源審查。

從區(qū)域分布來看，第二批集中供應(yīng)的地塊中，位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽區(qū)11宗，約42公頃；海淀區(qū)4宗，約17公頃；豐臺(tái)區(qū)3宗，約27公頃；石景山區(qū)2宗，約10公頃。

位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃；副中心3宗，約11公頃；順義區(qū)2宗，約10公頃；昌平區(qū)4宗，約29公頃；房山區(qū)5宗，約30公頃；亦莊1宗，約9公頃。

位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區(qū)2宗，約22公頃；懷柔區(qū)1宗，約8公頃；平谷區(qū)3宗，約17公頃。

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