重點城市土拍降溫集中供地或迎來“拐點”

來源：智能家居時間：2021-09-26 10:25

在對土地拍賣規(guī)則優(yōu)化調(diào)整后，目前，長春、天津、成都、合肥等多個重點城市完成了第二批集中供地的出讓。

梳理發(fā)現(xiàn)，土拍規(guī)則調(diào)整后，穩(wěn)地價的效果已逐漸凸顯，重點城市土拍熱度較首批集中供地情況出現(xiàn)明顯降溫，企業(yè)拿地更趨于理性。

但在另一方面，卻有近百宗地塊因交易前優(yōu)化方案或無人報名等原因出現(xiàn)流拍或提前終止出讓，其中沈陽、長春、天津等城市流拍率均超過了三成。而已成交地塊，也多以低溢價率或是底價成交。

對此，中指研究院分析指出，政策調(diào)控延續(xù)常態(tài)化下，市場調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理嚴格落實下房企資金端持續(xù)承壓，部分房企補貨意愿有所減弱，市場觀望情緒上升，房企拿地回歸理性。

部分城市流拍率超三成

記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，22個重點城市中共有20個城市正式發(fā)布了掛牌公告，其中廈門、長春、無錫、成都、沈陽等11個城市已完成了土地出讓，北京、上海、廣州等9個城市發(fā)布了掛牌公告，僅有寧波和鄭州兩城尚未掛牌。

公開資料顯示，今年6月，長春完成第二批集中供地，共出讓涉宅地塊60宗，成交42宗，18宗地塊因無人報價而流拍，流拍率達到30％。

9月10日，濟南第二批集中供地落下帷幕，本次供地原計劃出讓76宗地塊，但在8月底，濟南公共資源交易中心發(fā)布公告稱，有14宗地塊因故終止出讓，另有萊蕪區(qū)1宗居住用地也終止交易。而就在開拍前，濟南公共資源交易中心再次宣布，有4宗住宅地塊終止出讓。

同期舉行的天津第二批集中供地，原計劃推出61宗地塊，但在開拍前，天津市相關部門發(fā)布公告稱，19宗地塊因故停牌。而在土地出讓中，又有2宗地塊流拍，最終成交40宗地塊，流拍率達到了34％。

此外，沈陽掛牌的46宗地塊，在開拍前有24宗地塊宣布終止出讓，土拍當日又有3宗地塊流拍；杭州推出的10宗“競品質(zhì)”地塊，則僅有1宗進入競價環(huán)節(jié)，其余9宗因報名企業(yè)不足3家，面臨流拍。

9月23日，重慶、南京兩城市亦發(fā)布公告稱，第二批集中供地中部分地塊因故終止出讓，其中重慶涉及9宗地塊，南京涉及11宗地塊。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已完成土地出讓的11城合計掛牌518宗地塊，成交353宗，成交率不足七成。

來自國金證券的研究報告進一步顯示，在第二批集中供地中，土地流拍現(xiàn)象明顯增多。福州、濟南、天津二次供地的流拍率分別為32％、35％、34％，較一次供地均有明顯上升，三座城市第一批集中供地時的流拍率分別為13％、5％和22％。而除了流拍率走高之外，記者注意到，底價成交亦是本次集中供地的普遍現(xiàn)象。

國金證券研究報告指出，福州、濟南、天津二次供地的溢價率分別為13％、0％和1％；而在首輪集中供地時，對應的溢價率分別為18％、12％和11％。

而在長春成交的42宗地塊中，有39宗為底價成交，濟南成交的地塊，均以底價成交，并無溢價。

拿地門檻再提升

事實上，記者注意到，與首批集中供地相比，多個城市在本次集中供地規(guī)則中，確實對溢價率提出了更為嚴格的要求。

如8月29日，深圳市重新發(fā)布的第二批住宅用地集中出讓公告中，即將地塊溢價率上限由45％調(diào)至15％；南京將溢價率限定在15％以內(nèi)；杭州將封頂溢價率由20％調(diào)至15％，競品質(zhì)地塊溢價從10％調(diào)至5％；而北京則直接要求整體溢價率控制在10％以內(nèi)，單宗溢價率不高于15％。

除此之外，相較于首批集中供地普遍采取的“競配建”，本次集中供地中，近半數(shù)重點城市引入了“競品質(zhì)”或是“定品質(zhì)”，成了土拍規(guī)則中的“標配”。其中青島、沈陽等城市采取“競品質(zhì)”方式，蘇州、成都等城市則出臺了“定品質(zhì)”細則。

北京將競高品質(zhì)住宅建設方案，由第一批8個地塊大幅度增加至36個地塊采用；合肥則由此前的“價高者得＋最高限價時轉(zhuǎn)競配建租賃住房＋搖號”，改為“價高者得＋競裝配率＋搖號”“價高者得＋投報高品質(zhì)住宅建設方案＋搖號”。

對此，億翰智庫指出，競配建等方式增加企業(yè)的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產(chǎn)品質(zhì)量或?qū)⑹艿接绊?。通過調(diào)整，一定程度上可以降低房企拿地的實際成本，且競得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場的參與機會更多，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更健康的長期發(fā)展。

“客觀上來看，下調(diào)溢價上限和取消‘競配建’可以降低房企的拿地成本，從而增厚房企利潤空間。”中指研究院同樣表示。

但是，對于此次集中供地流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院則分析認為，重點城市陸續(xù)調(diào)整第二批次地塊出讓要求，主要從完善房地價聯(lián)動、降低拿地成本、提升土拍門檻、引入品質(zhì)相關要求四個方面優(yōu)化土拍規(guī)則。但內(nèi)外部環(huán)境變化下，房企拿地緊迫性下降，政策調(diào)控和房地產(chǎn)金融審慎管理延續(xù)常態(tài)化，房企資金承壓下拿地意愿受抑制。

此外，部分城市二批次地塊延續(xù)“競自持”出讓方式或增加品質(zhì)要求，房企自持和施工成本提升，土拍規(guī)則優(yōu)化對房企利潤端利好預期相對有限，房企投資觀望情緒上升，市場回歸理性。

土拍市場或?qū)⒊掷m(xù)優(yōu)化

記者梳理發(fā)現(xiàn)，從本次集中供地供應規(guī)模來看，目前已發(fā)布掛牌公告的20個城市，整體宅地供應進一步增加，供應面積達到4951萬平方米，較首批增長4％。

不過，體現(xiàn)在各個城市中，廈門、深圳、成都、無錫等城市加大了供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規(guī)模則有所下滑。從計劃供應完成率來看，1～8月沈陽宅地供應規(guī)模已超過年初計劃，廣州和青島完成率也超過九成，而廈門、北京等城市完成率仍不足四成。

“預計后續(xù)即將競拍的城市土地市場也將出現(xiàn)降溫，部分區(qū)位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環(huán)節(jié)的概率較高。而利潤較低或出讓要求復雜的地塊出現(xiàn)流拍或撤牌的可能性高，二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或?qū)⑦M一步優(yōu)化土拍規(guī)則。”對于未來土拍市場走勢，中指研究院分析師如是表示。

值得一提的是，上述分析師還指出，受熱點城市政策調(diào)控密集發(fā)布和房地產(chǎn)金融審慎管理持續(xù)顯效影響，第二批集中供地市場明顯降溫，房企拿地窗口期已開，資金實力雄厚的企業(yè)存在較大拿地機會。

記者注意到，與第一輪土拍相比，在第二批集中供地中，資金實力雄厚的央企已成為拿地“主力軍”。其中，中海以85.46億元競得天津市3宗地塊、中鐵以37.55億元競得天津6宗地塊、金茂以35億元斬獲青島8宗地塊、中鐵建以74.32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外，五礦、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、北京城建等均有斬獲。

在廈門第二批集中供地中，成交金額排名前三的企業(yè)分別為本地國企建發(fā)、中海、保利。而成都本次報名競拍保證金金額靠前的15家房地產(chǎn)企業(yè)中，央企和國企占據(jù)了12席。其中，中鐵建參拍15宗，保證金共計42.83億元，排名第一。

“對房企而言，部分房企資金端持續(xù)承壓，現(xiàn)金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內(nèi)房企工作重心。但下半年部分城市市場調(diào)整壓力有所增加，疊加首批集中供地項目將在四季度集中入市，預計房企營銷端將面臨較大壓力。”中指研究院分析師指出，建議房企在加快營銷節(jié)奏的同時，加強對市場及競品項目監(jiān)測，利用數(shù)字化工具科學決策，更好地實現(xiàn)錯峰銷售。