熱點城市集中供地掀起小高潮 10城賣地合計逾5000億元
22個熱點城市集中供地進入了高峰期。繼北京、杭州、廣州等城市后,5月12日-13日,廈門、福州、深圳也開始了首批集中供地拍賣,掀起一股土拍的熱浪。
其中,5月13日,廈門市集中出讓5宗地塊,總出讓面積達到19.25萬平方米,總土地出讓金約190.05億元;深圳首批集中供地共推出6宗住宅用地,總成交金額138億元;福州則在5月12日-5月13日分兩天完成26宗地塊的出讓,總成交金額約157.9億元。
截至5月13日,在“兩集中”供地要求下,北京、深圳、長春、廣州、重慶、無錫、沈陽等10個城市已經(jīng)進行了首批集中土拍,總土地出讓金約5084.95億元。而在五月下旬,土地市場還將迎來南京、濟南、寧波、蘇州等城市的首批集中供地。
地價再上新臺階
繼四月份5個城市首批集中供地推出后,進入五月份,其它城市的首批集中供地也紛紛開閘。
5月13日,廈門首批集中供地出讓一天完成,5宗住宅用地總起始價為146.9億元,最終總成交金額190億元,共成交19公頃住宅用地,占廈門市2021年度商品住宅用地供應(yīng)計劃的9.7%。
“廈門等首批供應(yīng)量較少且有優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的城市,首場土拍競爭肯定會比較激烈,尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的價格將吸引多方關(guān)注?!敝兄秆芯吭和恋剡\營總監(jiān)張凱表示。
廈門5宗地塊中,有3宗觸頂進入競租賃住房面積階段,另外2宗溢價率也超過了30%。其中“中海+廈門國貿(mào)(600755,股吧)”聯(lián)合體以92億元拿下1宗,成為此次廈門集中供地拍地金額最高企業(yè),剩余4宗地則分別由聯(lián)發(fā)、建發(fā)、正榮、遠洋競得。
據(jù)貝殼研究院測算,本次廈門5宗地塊的成交溢價率達29.4%,較2020年全年成交溢價率增長9.3個百分點;本批次成交樓面價為35823元/平方米,較2020年全年成交樓面價增長71.9%,主要原因在于本批次中集中在市中心區(qū)域。
而在5月12日-13日進行集中公司的福州,集中出讓33幅地塊,但有3宗取消出讓,4宗在5月17日-20日采用招投標方式出讓,因而這兩日成功拍賣了26宗地塊,總成交金額約157.9億元。在5月12日,19宗地塊拍賣總成交價約105.9億元;5月13日,成功出讓7宗的地塊,總成交額達52億。
這是福州市區(qū)今年第二次土拍,也是土地“兩集中”新政后首場土拍。
其中,融信斬獲3宗,成交金額約23億元;保利以及保利+首開聯(lián)合體獲得3宗地塊,總土地出讓金為24.38億;鑫鵬凱佳競得2宗,成交金額12億元。此外,龍湖、建發(fā)、萬科、新城、聯(lián)發(fā)等房企也有所斬獲。
“從競得地塊的房企來看,融資能力強的央企、國企和頭部民營房企在土拍中優(yōu)勢盡顯?!睆垊P告訴記者。
值得關(guān)注的是,福州每宗地設(shè)置新房銷售指導(dǎo)價,土地價款也就是溢價率每增加1%,新房銷售指導(dǎo)價增長0.1%。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計,福州首日平均新房銷售指導(dǎo)價(計算溢價率后)為24243元/平方米。
“福州土拍的政策是限地價、控房價,達到最高限價后直接搖號,而從土拍結(jié)果看,20宗成交的住宅用地中12宗觸頂或搖號或競租賃住房面積,市場活躍度很高?!必悮ぱ芯吭悍治鰩熍撕票硎?。
此外,5月12-14日,青島市今年首批集中供地也進入競拍環(huán)節(jié)。青島首批共有63宗地塊,總建面356.8萬平方米,總起始價135億元。
青島12日集中供地首日,九成住宅用地底價成交,1宗住宅用地達到限價轉(zhuǎn)為競租賃,1宗流拍,當天成交62億元。供地次日,全部底價成交,13日青島攬金34億元。不過至記者截稿,青島供地還未完全結(jié)束,前兩日青島共成交約96億元。
與廈門、杭州等城市高溢價率成交相比,青島前兩日的成交溢價率只有2.7%(僅1宗住宅用地溢價率達到65%,其余均底價成交)。不過,據(jù)貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),雖然溢價率不高,但地價變化來看,前兩日成交樓面價4900元/平方米,較2020年全年成交樓面價增長31.2%。
二、三批次是否會降溫?
“兩集中”土地新規(guī)公布后,22個城市的首批集中供地計劃便備受關(guān)注。
根據(jù)官方公布各地供地計劃匯總,22城大部分城市集中供地在4月、7月、10月集中進行公告出讓活動。平安證券研究報告顯示,已公布供地計劃的21城在2021年合計住宅供應(yīng)面積1.65億平方米,較2020年宅地實際成交增長5.6%;其中18城首批供應(yīng)面積達4369萬平方米,占全年計劃的32%。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計,截至5月13日,有10個城市完成首次土地集中出讓,分別為長春、廣州、沈陽、無錫、重慶、杭州、北京、廈門、福州、深圳。這10個完成首次供地城市合計成交土地331宗,對應(yīng)總地價約5084.95億元(福州招投標地塊未計入其中),其中杭州、北京的土地成交總金額均超千億。
從上述城市供地政策及要求來看,“限地價+競配建/競自持”為大部分城市的土拍政策標配。
其中廣州、無錫對部分觸及最高限價或配建后的地塊采取搖號;杭州地塊達到最高限價后競自持;北京則在達到最高限價及配建后,通過高標準商品住宅建設(shè)方案評選決定最終競標者;重慶盡管未實施限地價政策,但部分地塊地價款支付時間和溢價率掛鉤,溢價率超過50%地塊需在一個半月內(nèi)付清全部地價款。
此外,上海今年的首批供地將設(shè)置10%溢價上限,競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”,并限制房屋所有權(quán)首次登記前的項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓,間接對競拍者資金實力提出更高要求。
“土地紅利及金融紅利時代已成為過去,在土地集中出讓+熔斷機制并行的背景下,房企的利潤空間被壓縮,即使是規(guī)模房企依舊面臨利潤率下行的現(xiàn)狀?!眱|翰智庫分析師于小雨認為。
不過即使利潤空間被壓縮,也未改變房企的熱情。
“疊加‘三道紅線’政策,從資金的角度來看,資金充足的大中型房企以及融資能力優(yōu)秀的國央企占據(jù)拿地的主要地位。”于小雨表示。
龍湖集團首席執(zhí)行官邵明曉也曾表示,“集中供地政策對高杠桿公司或中小公司可能會有一些壓力,對優(yōu)質(zhì)房企來說,應(yīng)該是利好?!?/p>
在上述城市的首批集中供地中,據(jù)平安證券統(tǒng)計,央企中鐵置業(yè)長春斬獲住宅用地11宗,總建筑面積超過133.5 萬平方米;深耕廣州的國資房企越秀在廣州拿地7宗,總建筑面積162萬平方米;北京國企首開則在北京拿地4宗,總建筑面積44.3萬平方米;濱江、宋都等杭州本土房企均在杭州獲地5宗。而萬科、保利、招商、華潤等兼具央、國企背景的龍頭為沈陽首批土拍最大贏家。
根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至5月10日,已經(jīng)有26家房企拿地金額超過百億。
而平安證券研究報告顯示,不考慮北京10宗等待報建方案評選結(jié)果的地塊,主流房企中融創(chuàng)為拿地規(guī)模最大,在廣州、重慶、無錫、杭州和北京獨立及聯(lián)合拿地21塊,全口徑建筑面積達316萬平方米,對應(yīng)總地價459億元。
“展望后市,我們判斷第二、三批次集中供地或有所降溫。隨著融資端收緊效應(yīng)逐步顯現(xiàn),政策加碼下樓市降溫,資金端影響或逐步傳遞到投資端。其次,第二、三批次地塊大概率無法實現(xiàn)年內(nèi)銷售,貢獻銷售業(yè)績。再者,考慮到首批供地部分城市土拍熱度較高,不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫?!逼桨沧C券分析師楊侃表示。
(責任編輯:常丹丹 HO016)相關(guān)知識
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