沒有大魔都花哨，不如大灣區(qū)上流。

難比百強縣火爆，更遜強二線生猛。

拓展狗們，起來加班了！

北京二批次，終于來了，搶在八月之底。第二批次北京宅地合計供應43宗，土地總面積約253公頃，總建筑規(guī)模約516萬平方米，除一宗招標項目以外，起始價總額約1359億元，地價上限1480億元。

不同于各地方跌撞起伏、花樣百出、粗暴生猛的樓市調控

帝都，在因城施策的地產調控中，總是先行一步，數(shù)次引領全國調控向京看。熱遍大江南北的集中供地模式，北京更是嶄露頭角，用實踐詮釋了“你大爺永遠是你大爺”的人間真理。

帝都，果然是、一直是、霸屏般的YYDS！

在北京模式的引領之下，中央集中歸集了二批次供應的統(tǒng)一要求。近期看著全國各地二批次的土地上了又下，下了再上。

其實，正是北京第一批集中供地受到中央高度認可，把全國第二批供地的樣板定了型。相關文章可點擊以下鏈接：

土拍內卷| 地產進入“銅鐵”時代

來了！土地繼續(xù)降價

第二批供地清單

首先是二批次的國標條款

競買人參與宗地出讓活動所交競買保證金及競得后需支付的全部地價款均為競買人合規(guī)自有資金：

不屬于股東違規(guī)提供借款、轉貸、擔?；蚱渌嚓P融資便利；

不屬于直接或間接使用金融機構各類融資資金；

不屬于使用房地產產業(yè)鏈上下游關聯(lián)企業(yè)借款或預付款；

不屬于使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；

不屬于使用參與競買企業(yè)控制的非房地產企業(yè)融資。

根據(jù)北京市土地儲備中心對二批次出讓的43宗宅地整理：

位于中心城區(qū)的有20宗，土地總面積約96公頃，占比為39%，其中朝陽區(qū)11宗，約42公頃；海淀區(qū)4宗，約17公頃；豐臺區(qū)3宗，約27公頃；石景山區(qū)2宗，約10公頃。

位于平原新城及副中心的有17宗，土地總面積約102公頃，占比為42%，其中大興區(qū)2宗，約13公頃；副中心3宗，約11公頃；順義區(qū)2宗，約10公頃；昌平區(qū)4宗，約29公頃；房山區(qū)5宗，約30公頃；亦莊1宗，約9公頃。

位于生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的有6宗，土地總面積約47公頃，占比為19%，其中門頭溝區(qū)2宗，約22公頃；懷柔區(qū)1宗，約8公頃；平谷區(qū)3宗，約17公頃。

帝都朝陽，從第一批的10宗到第二批的11宗，歷史上供地偏少的朝陽今年突然開掛了。朝陽的供地獨樹一幟，從去年的分鐘寺三兄弟到金盞青云上府、朝陽一墅、拾光里三俠斗法；從今天“王小四”找到仨哥哥組合成焦化廠四霸；從十八里店三姐妹到孫河六朵金花。2021年就是不折不扣的朝陽內卷年，在帝都沒有點實力，碰這種正面硬剛的地絕對就是被吊打的料。

個評如下

1、回憶一下北京第一批集中土拍，感受一下重劍無鋒的威懾力。北京首批次30宗宅地規(guī)劃建筑規(guī)模約345萬平，起拍價約1043億元，成交價約1110億元，總體溢價率僅為6.4%，十宗地塊通過高標準環(huán)節(jié)確定競得者。真正用數(shù)據(jù)詮釋了限房價、控地價、提品質的房地聯(lián)動機制。

2、縱觀全國第一批集中供地的城市，無論是集中供地的廣州、重慶、深圳，還是沒有集中供地的部分南方縣城溢價率飛漲、高地價頻現(xiàn)、馬甲橫行、搖號混戰(zhàn)。這場面對比北京的第一批集中供地，行外內也不難看出為啥帝都被住建部樹立為標桿了。

3、北京第一批集中供地被樹立為標桿的獨門絕技就在于帝都雄霸天下的土拍模式：“雙拐點確定+房價鎖死+競政府持有份額+競公租房面積+競人才房面積+高標準建設方案評比+政府備用政策包（樣板間所見即所得、離婚買房新政、打壓學區(qū)房）+…”。不得不說，帝都的地產調控已經從地產全產業(yè)鏈做到極致了。

4、帝都的第一次集中土拍，房屋價格指導機制詮釋了帝都限、限、限房價的決心；個位數(shù)的整體溢價率在北京近十年的土拍中，絕無僅有，證明降土地財政，帝都絕對是認真的；首批集中供地高標準商品住宅建設方案公布，說明帝都提產品品質，也絕對是認真的。

5、全國第一次集中土拍，各城市房地差分化明顯但整體呈現(xiàn)縮小態(tài)勢（掛牌文件中限價、政府指導價、未來審批價等），各城市內卷趨同化。

（1）比如深圳房地差秒殺所有城市，佳兆業(yè)以25.44億+配建31000平人才房競得深圳寶安尖崗山地塊（售價83265元/平，樓面7.58萬/平，房地差約7500元/平）。這個房地差預示著南方開發(fā)商進京，帝都開發(fā)商喝湯的機會都少了，比如卓越在帝都的大殺四方；

（2）平抑樓面價高低因素后，眾多強二線城市房地差逐漸趨同于北京。

6、集中土拍，火燎大江南北；地產內卷，催熱南方諸城。土拍熱度延伸到非集中供地城市：以福建安溪城東地塊為例，一個小縣城，幾百家馬甲爭搶。東莞一塊地傳有501個殼，2000億保證金。還有長三角，如浙江紹興、金華、湖州、江蘇鹽城等，樓面價漲幅很大。

7、集體焦慮？房企投資戰(zhàn)略趨同？年內開盤極致快周轉？借助集中供地實現(xiàn)深耕和戰(zhàn)略進駐？保持核心城市的市占率？趨從效應等等？各種因素疊加導致行業(yè)內卷加大，房企有直接躺平的趨勢，導致多個城市第二批集中供地“緊急剎車”，各城市紛紛延期、中止二批次土拍，土拍模式向京看，重新回爐優(yōu)化土地競拍規(guī)則。

8、總體來看，北京第二批次集中供地延續(xù)了第一次供地的主旋律，同時也在積極創(chuàng)新試點地價上限后→競現(xiàn)房銷售→高標準建設方案；地價上限后“防馬甲”搖號等機制，表明了帝都土拍政策的革新意識和前瞻性，也用事實在告訴地產商，政策調控包還有隨時補充的“猛料”，搶地時悠著點。

9、保障基本住房依舊在北京供地政策中有所體現(xiàn)；本次共有3宗共有產權房，另外多地塊通過集中建設和配建兩種方式進一步加大公租房、保障性租賃住房和共有產權住房用地供應。

10、學習南方，首次采取了以搖號方式確定競得人。二批次共有6個項目試點到達地價上限后通過搖號方式確定競得人。北方人不如南方懂風水，搖號又禁止馬甲，大家該用什么算法確定號牌概率更大呢？

11、大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊，首次試點競“現(xiàn)房銷售面積”，達到地價上限后進入競報“現(xiàn)房銷售”面積程序，若宗地可出讓居住建筑規(guī)模全部競報為“現(xiàn)房銷售”，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序?？偘姆科髠?，看到這個條件該不是已經在流口水了吧？畢竟競現(xiàn)房的地塊，房地價差也是最大的哦。

12、北京第二批集中供地，除了關注度較高的海淀上風上水西北旺、京昌路楔形地塊，豐臺萬泉寺、周莊子地塊外，就是內卷的朝陽，孫河、十八里店、王四營“王小四地塊”。

（1）整體來看，地塊優(yōu)質程度弱于第一批；

（2）遠郊地塊增多；

（3）朝陽內卷加??；

（4）從第一批的30宗到第二批次的43宗，供地量大增、房企饑渴度下降；

（5）帝都第一批地塊分流了部分競爭壓力；在帝都土拍舞臺周圍徘徊多輪，斬獲不多的房企將迎來良機；遠郊地塊、搖號等機制給了眾多小房企獲地機會；

（6）總體預測除少數(shù)地塊外，第二批土拍熱度會遜色于第一批，但絕不至于躺平。

13、北京第一批集中供地雖然溢價率不高，但激烈程度總體來看明顯遠遠遜色于2017，只不過是大多數(shù)集中供地城市的內卷烘托出了整個行業(yè)的內卷化。

14、對于經歷過2017年土拍的帝都大佬們來說，經歷過真正血拼的房企總包化；見識過真正的房企100%自持內卷化；感受過殺敵一千，自損八百的房企自殘史；領略過房企集體雞血革命的血拼史；目睹過帝都土拍十年來最、最慘烈之戰(zhàn)；所有這些，對于北京第一批集中土拍的內卷，在帝都大佬面前都是過眼云煙。

15、對于所有房企來說，如何在內卷中求生存？如何在內卷中把握不內卷的一剎那良機？如何避免在內卷中不迷失？如何建立穩(wěn)步可控的內卷？不在內卷中生，就在內卷中死。不管如何，內卷已經是這個時代房企面臨的最迫切需要解決的課題。

16、拿地必須自有資金，前融的涼涼必將加速推動新的合作拿地模式；聯(lián)合體必然成為二批次報名的主力軍。另外，資方與房企的聯(lián)合體會不會成為普遍現(xiàn)象也非常值得關注？

17、既然全國統(tǒng)一標準，讓大房企僅存不多的自有資金重新向一線回歸，必然成為大家新的戰(zhàn)略方向。（插播一則你們最喜歡的廣告：自有資金差點意思的，文末加忠叔微信私聊，別多問，私聊就對了）

18、內卷、躺平、打折潮？在地產的“銅鐵”時代，內卷的不光是房企，還有因城施策的地方政府。

☆ END ☆

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