北京二批次供地：千呼萬(wàn)喚的太陽(yáng)宮地塊與背后內(nèi)卷的朝陽(yáng)

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-04-21 20:20

　　二批次供地，北京仍然搶跑。

　　整體來(lái)看，本次供地名單中共有17宗地塊，其中含8宗預(yù)申請(qǐng)轉(zhuǎn)正地塊，共計(jì)出讓規(guī)劃建面175萬(wàn)平米，總起始價(jià)559.7億元。

　　與一批次出讓的18宗、規(guī)劃建面169.5萬(wàn)平米、出讓金491.8億元相比基本持平，兩批次之間供應(yīng)土地規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定。推出地塊朝陽(yáng)5宗、豐臺(tái)5宗、昌平3宗、順義2宗、平谷1宗、石景山1宗；上一批集中供地未見蹤跡的海淀區(qū)，本次也依舊沒有亮相。

　　本次推出較去年第二批次變化明顯，推出規(guī)劃建面較去年收窄64.7%，推出平均樓面價(jià)31989元/㎡，較去年2批次高出14.9%。

　　圖片來(lái)源：克而瑞北京

　　朝陽(yáng)還要接著“卷”

　　90度地產(chǎn)這幾天在踩盤的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)北京二批次供地名單曝光，攪動(dòng)了許多售樓處的平靜。

　　在海淀，置業(yè)顧問與購(gòu)房者交流時(shí)，必提的一句話就是，海淀二次土拍沒地塊出讓。言下之意是“別等了，沒地了，沒有其他選擇了”，雖然海淀的在售項(xiàng)目松了一口氣，朝陽(yáng)的房企們卻十分緊張。

　　出現(xiàn)這種情況的原因，是因?yàn)榈卦劫u越便宜，之前拍地的房企被架在了火上烤。

　　比如本次預(yù)申請(qǐng)有龍湖、金隅、住總?cè)移髽I(yè)報(bào)名的朝陽(yáng)十八里店685地塊，為去年北京第二批集中供地時(shí)掛出，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)為5.5萬(wàn)元/㎡。此次預(yù)申請(qǐng)中，十八里店685地塊樓面價(jià)為4.5萬(wàn)元/㎡，平均每平米下降約1萬(wàn)元。

　　這塊地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港一期土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目1303-693地塊，彼時(shí)出讓樓板價(jià)約54958 元/㎡，日前，金隅+昆泰地塊已經(jīng)公布案名：金隅昆泰云筑，戶型圖也已經(jīng)發(fā)布，項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)同為7.5萬(wàn)/平方米。在項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)同為7.5萬(wàn)/平方米的情況下，本次推出的宅地優(yōu)勢(shì)明顯。

　　好消息是本次如果拿地確實(shí)能省不少錢，與對(duì)手相比，這塊地非常有競(jìng)爭(zhēng)力。壞消息是，周邊地塊也是金隅拿到的，“小丑竟是我自己”。所以，本次金隅報(bào)名十八里店685地塊，在意料之中，護(hù)盤意圖明顯。

　　此外，朝陽(yáng)區(qū)前葦溝003地塊獲得龍湖報(bào)名，起拍價(jià)從此前的27億降到了19億。如若底價(jià)摘地，相當(dāng)于土地成本下降了三成。

　　“神級(jí)地塊”的推出讓朝陽(yáng)繼續(xù)成為土拍焦點(diǎn)，但對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在當(dāng)下“卷成麻花”的朝陽(yáng)拿地，或許并不是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

　　圖片來(lái)源：世聯(lián)評(píng)估

　　單是2021年，朝陽(yáng)區(qū)就供應(yīng)了21宗商品住宅用地。這一波供應(yīng)拉滿，直接將朝陽(yáng)的去化周期拉長(zhǎng)到城六區(qū)最長(zhǎng)。截至3月底，朝陽(yáng)區(qū)的存量面積區(qū)劃時(shí)間達(dá)到了31.3個(gè)月，而其他板塊，如豐臺(tái)是16.2個(gè)月，海淀的是11.1個(gè)月，石景山則只有9.1個(gè)月。

　　本次，朝陽(yáng)又掛牌5宗地，去化周期恐怕要雪上加霜。

　　兩個(gè)倒掛新項(xiàng)目

　　細(xì)看地塊，本次土拍最大的亮點(diǎn)莫過于千呼萬(wàn)喚始出來(lái)的太陽(yáng)宮地塊，這個(gè)備受期待的地塊終于在本次土拍放上貨架。建筑規(guī)模7.57萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)約7.7萬(wàn)/㎡，地價(jià)上限約66.815億，控高80m，容積率2.8，預(yù)計(jì)為高層住宅。

　　東北三環(huán)、交通發(fā)達(dá)、配套成熟、頂級(jí)學(xué)校、居住舒適。太陽(yáng)宮地塊周邊臨近地鐵10號(hào)線和17號(hào)線的太陽(yáng)宮站、凱德MALL、太陽(yáng)公元...無(wú)論是日常購(gòu)物還是交通出行都十分便捷，可謂是北京第一超級(jí)梯隊(duì)板塊。

　　此外，地塊緊鄰朝陽(yáng)最好的學(xué)校人大附朝陽(yáng)分校。目前，受優(yōu)質(zhì)教育資源影響，該地塊周邊區(qū)域房?jī)r(jià)也令人嘆為觀止，周邊次新房太陽(yáng)公元和紅璽臺(tái)掛牌價(jià)到了16萬(wàn)+，一路之隔是樓齡10年+的豐和園，均價(jià)13.5萬(wàn)/㎡。

　　太陽(yáng)宮地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為13萬(wàn)元/㎡，刷新北京去年集中供地以來(lái)11.2萬(wàn)元/㎡的指導(dǎo)價(jià)新高。若競(jìng)滿10%政府持有產(chǎn)權(quán)比例，則售價(jià)約為11.7萬(wàn)元/㎡。與周邊二手房相比，地塊有明顯的價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)，太陽(yáng)宮項(xiàng)目極有可能是北京下一個(gè)“搖號(hào)盤”。

　　此外，同樣受到很多關(guān)注的還有豐臺(tái)區(qū)亞林西地塊，亞林西地塊位于南三環(huán)至南二環(huán)之間，附近有地鐵14號(hào)線西鐵營(yíng)站和19號(hào)線風(fēng)門站，北側(cè)是右安門醫(yī)院，區(qū)域發(fā)展和配套十分完善。最重要的是，該地塊位于麗澤商務(wù)區(qū)的核心輻射區(qū)域內(nèi)，從西鐵營(yíng)站到麗澤商務(wù)區(qū)僅兩站距離。

　　與太陽(yáng)宮地塊一樣，亞林西地塊也由政府持有10%的份額，指導(dǎo)限價(jià)11.2萬(wàn)/㎡。這樣一來(lái)，勢(shì)必與周邊均價(jià)14.4萬(wàn)/㎡的昆侖域、12.3萬(wàn)/㎡的中國(guó)璽等二手房產(chǎn)品形成價(jià)格倒掛。又是一個(gè)非常值得購(gòu)房者青睞的項(xiàng)目。

　　新概念“全齡友好社區(qū)”

　　整體來(lái)看，本次土拍出讓規(guī)則較一批次無(wú)太多差異變化，依舊采取“房地價(jià)聯(lián)動(dòng)”。競(jìng)拍資格延續(xù)去年報(bào)名企業(yè)競(jìng)拍規(guī)則，要求“限地價(jià)、最高15%溢價(jià)率”“審查自有資金”“須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”“禁馬甲”等條件。在地價(jià)觸頂后的續(xù)競(jìng)規(guī)則方面，仍然包括“搖號(hào)”、“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”和“投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)方案”等。

　　但值得關(guān)注的是，本市在第二批次供地中提出建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的要求。

　　一方面，選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進(jìn)行試點(diǎn)，在出讓文件中明確競(jìng)得人須建設(shè)全齡友好社區(qū)，并從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面，提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時(shí)兼顧其他年齡段人員特殊需求。特別是明確了在供地審核意見確定的建筑規(guī)?；A(chǔ)上，允許項(xiàng)目增建500至1000平方米用于滿足老年人日常需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

　　另一方面，對(duì)于試點(diǎn)以外的項(xiàng)目，也鼓勵(lì)企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，對(duì)于通過評(píng)審符合全齡友好社區(qū)要求的，將按照本市有關(guān)政策給予支持。

　　克而瑞指出，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化新周期，2022年正式迎來(lái)60后人群的退休高峰。在多數(shù)老齡人“養(yǎng)老不離家”的愿望下，社區(qū)也將成為未來(lái)“中國(guó)式養(yǎng)老”的重要場(chǎng)景。依托社區(qū)，提高社區(qū)居家養(yǎng)老的能力，建立以社區(qū)為依托的居家養(yǎng)老方式是健全社會(huì)化養(yǎng)老體系的發(fā)展方向，目前已經(jīng)成為我國(guó)城市養(yǎng)老的必然選擇。在政策上，國(guó)家也一直倡導(dǎo)將“居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”落實(shí)到實(shí)處。

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（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）