北京二批次供地：千呼萬喚的太陽宮地塊與背后內(nèi)卷的朝陽

來源：智能家居時間：2022-04-21 20:20

　　二批次供地，北京仍然搶跑。

　　整體來看，本次供地名單中共有17宗地塊，其中含8宗預(yù)申請轉(zhuǎn)正地塊，共計出讓規(guī)劃建面175萬平米，總起始價559.7億元。

　　與一批次出讓的18宗、規(guī)劃建面169.5萬平米、出讓金491.8億元相比基本持平，兩批次之間供應(yīng)土地規(guī)模相對穩(wěn)定。推出地塊朝陽5宗、豐臺5宗、昌平3宗、順義2宗、平谷1宗、石景山1宗；上一批集中供地未見蹤跡的海淀區(qū)，本次也依舊沒有亮相。

　　本次推出較去年第二批次變化明顯，推出規(guī)劃建面較去年收窄64.7%，推出平均樓面價31989元/㎡，較去年2批次高出14.9%。

　　圖片來源：克而瑞北京

　　朝陽還要接著“卷”

　　90度地產(chǎn)這幾天在踩盤的時候，發(fā)現(xiàn)北京二批次供地名單曝光，攪動了許多售樓處的平靜。

　　在海淀，置業(yè)顧問與購房者交流時，必提的一句話就是，海淀二次土拍沒地塊出讓。言下之意是“別等了，沒地了，沒有其他選擇了”，雖然海淀的在售項目松了一口氣，朝陽的房企們卻十分緊張。

　　出現(xiàn)這種情況的原因，是因為地越賣越便宜，之前拍地的房企被架在了火上烤。

　　比如本次預(yù)申請有龍湖、金隅、住總?cè)移髽I(yè)報名的朝陽十八里店685地塊，為去年北京第二批集中供地時掛出，當(dāng)時樓面價為5.5萬元/㎡。此次預(yù)申請中，十八里店685地塊樓面價為4.5萬元/㎡，平均每平米下降約1萬元。

　　這塊地的競爭對手是朝陽區(qū)十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項目1303-693地塊，彼時出讓樓板價約54958 元/㎡，日前，金隅+昆泰地塊已經(jīng)公布案名：金隅昆泰云筑，戶型圖也已經(jīng)發(fā)布，項目銷售指導(dǎo)價同為7.5萬/平方米。在項目銷售指導(dǎo)價同為7.5萬/平方米的情況下，本次推出的宅地優(yōu)勢明顯。

　　好消息是本次如果拿地確實能省不少錢，與對手相比，這塊地非常有競爭力。壞消息是，周邊地塊也是金隅拿到的，“小丑竟是我自己”。所以，本次金隅報名十八里店685地塊，在意料之中，護盤意圖明顯。

　　此外，朝陽區(qū)前葦溝003地塊獲得龍湖報名，起拍價從此前的27億降到了19億。如若底價摘地，相當(dāng)于土地成本下降了三成。

　　“神級地塊”的推出讓朝陽繼續(xù)成為土拍焦點，但對于房企來說，在當(dāng)下“卷成麻花”的朝陽拿地，或許并不是一個好時機。

　　圖片來源：世聯(lián)評估

　　單是2021年，朝陽區(qū)就供應(yīng)了21宗商品住宅用地。這一波供應(yīng)拉滿，直接將朝陽的去化周期拉長到城六區(qū)最長。截至3月底，朝陽區(qū)的存量面積區(qū)劃時間達到了31.3個月，而其他板塊，如豐臺是16.2個月，海淀的是11.1個月，石景山則只有9.1個月。

　　本次，朝陽又掛牌5宗地，去化周期恐怕要雪上加霜。

　　兩個倒掛新項目

　　細(xì)看地塊，本次土拍最大的亮點莫過于千呼萬喚始出來的太陽宮地塊，這個備受期待的地塊終于在本次土拍放上貨架。建筑規(guī)模7.57萬㎡，起始樓面價約7.7萬/㎡，地價上限約66.815億，控高80m，容積率2.8，預(yù)計為高層住宅。

　　東北三環(huán)、交通發(fā)達、配套成熟、頂級學(xué)校、居住舒適。太陽宮地塊周邊臨近地鐵10號線和17號線的太陽宮站、凱德MALL、太陽公元...無論是日常購物還是交通出行都十分便捷，可謂是北京第一超級梯隊板塊。

　　此外，地塊緊鄰朝陽最好的學(xué)校人大附朝陽分校。目前，受優(yōu)質(zhì)教育資源影響，該地塊周邊區(qū)域房價也令人嘆為觀止，周邊次新房太陽公元和紅璽臺掛牌價到了16萬+，一路之隔是樓齡10年+的豐和園，均價13.5萬/㎡。

　　太陽宮地塊銷售指導(dǎo)價為13萬元/㎡，刷新北京去年集中供地以來11.2萬元/㎡的指導(dǎo)價新高。若競滿10%政府持有產(chǎn)權(quán)比例，則售價約為11.7萬元/㎡。與周邊二手房相比，地塊有明顯的價格倒掛優(yōu)勢，太陽宮項目極有可能是北京下一個“搖號盤”。

　　此外，同樣受到很多關(guān)注的還有豐臺區(qū)亞林西地塊，亞林西地塊位于南三環(huán)至南二環(huán)之間，附近有地鐵14號線西鐵營站和19號線風(fēng)門站，北側(cè)是右安門醫(yī)院，區(qū)域發(fā)展和配套十分完善。最重要的是，該地塊位于麗澤商務(wù)區(qū)的核心輻射區(qū)域內(nèi)，從西鐵營站到麗澤商務(wù)區(qū)僅兩站距離。

　　與太陽宮地塊一樣，亞林西地塊也由政府持有10%的份額，指導(dǎo)限價11.2萬/㎡。這樣一來，勢必與周邊均價14.4萬/㎡的昆侖域、12.3萬/㎡的中國璽等二手房產(chǎn)品形成價格倒掛。又是一個非常值得購房者青睞的項目。

　　新概念“全齡友好社區(qū)”

　　整體來看，本次土拍出讓規(guī)則較一批次無太多差異變化，依舊采取“房地價聯(lián)動”。競拍資格延續(xù)去年報名企業(yè)競拍規(guī)則，要求“限地價、最高15%溢價率”“審查自有資金”“須具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”“禁馬甲”等條件。在地價觸頂后的續(xù)競規(guī)則方面，仍然包括“搖號”、“競現(xiàn)房銷售面積”和“投報高標(biāo)準(zhǔn)方案”等。

　　但值得關(guān)注的是，本市在第二批次供地中提出建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的要求。

　　一方面，選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進行試點，在出讓文件中明確競得人須建設(shè)全齡友好社區(qū)，并從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面，提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求。特別是明確了在供地審核意見確定的建筑規(guī)?；A(chǔ)上，允許項目增建500至1000平方米用于滿足老年人日常需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

　　另一方面，對于試點以外的項目，也鼓勵企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，對于通過評審符合全齡友好社區(qū)要求的，將按照本市有關(guān)政策給予支持。

　　克而瑞指出，我國已經(jīng)進入人口老齡化新周期，2022年正式迎來60后人群的退休高峰。在多數(shù)老齡人“養(yǎng)老不離家”的愿望下，社區(qū)也將成為未來“中國式養(yǎng)老”的重要場景。依托社區(qū)，提高社區(qū)居家養(yǎng)老的能力，建立以社區(qū)為依托的居家養(yǎng)老方式是健全社會化養(yǎng)老體系的發(fā)展方向，目前已經(jīng)成為我國城市養(yǎng)老的必然選擇。在政策上，國家也一直倡導(dǎo)將“居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機構(gòu)養(yǎng)老為補充”落實到實處。

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（責(zé)任編輯：崔晨 HX015）