北京第二批集中供地近期啟動解讀北京限地價、控房價、提品質(zhì)模式

來源：智能家居時間：2021-08-05 11:25

今年，包括北京在內(nèi)的數(shù)十個城市實行集中供地、拍地。北京也在今年3月底公布首批集中供地，并于5月份完成了集中拍地。北京首批集中供地，首次實施“房地聯(lián)動、一地一策”，結(jié)合區(qū)域位置、周邊市場、土地成本等因素，從前期儲備的政策“工具箱”中，給每一塊入市的地塊“量身定制”了不同的土地競買或房屋銷售條件。北京這一做法也得到了國家層面的肯定，并要求推廣北京做法，著力建立房地聯(lián)動機制，限地價、控房價、提品質(zhì)。按照計劃，北京今年第二批集中供地將于近期啟動。既然首批的做法已經(jīng)得到肯定，那么第二批集中供地也會總結(jié)這一經(jīng)驗并完善，并且在未來的一段時間里，這也將成為北京供地的主要方式。限地價、控房價、提品質(zhì)這一做法落到實際，對于購房者來說有何影響，今天就來給大家解讀一下。

所謂限地價，是指每個入市的地塊，都設定了競拍的地價上限，競拍時觸及這個上限，則轉(zhuǎn)為競政府產(chǎn)權比例面積、競配建人才公租房面積、投報高標準建設方案等環(huán)節(jié)。而且，首批集中供地中各地塊在地價上限設置方面，超九成地塊溢價率未超過15％，通過進一步降低溢價空間、競其他條件確定土地競得人。首批30個地塊的平均溢價率僅為6.4％。控房價，一方面，每個地塊在拍地前都研定了各自未來的房屋銷售指導價格，這個價格是按照該區(qū)域近三年新房價格的水平來設定的，抑制住開發(fā)商漲價的沖動和可能。開發(fā)商要承諾在未來售房時，房價不能超過這個價格。同時，對于一些區(qū)位較好、基礎房價較高的地塊，還采取了競政府產(chǎn)權比例的方式，降低購房者實際購買價格。比如海淀樹村地塊，指導價格為11.2萬元／平米，但競拍結(jié)果是政府產(chǎn)權比例為20％，那么購房者將來購買的商品房均價上限，為11.2萬元／平米的80％，即8.96萬元／平米。

限地價、控房價很好理解，那么提品質(zhì)又是什么呢？其實這很重要，大家想想，既然價格都定死了，開發(fā)商的利潤空間也鎖死了，那么就要防止開發(fā)商為了逐利降低品質(zhì)以降低成本，對百姓來說，就是花一樣的錢，能買到、住到品質(zhì)更好的房子。為此，北京在集中供地中，創(chuàng)新的采用了投報高標準商品住宅建設方案的方式，是全國首個采用這一舉措的城市。換句簡單的話來說，不再是開發(fā)商誰出的錢多誰就拿地，而是誰的建設方案設計的好誰才能拿地。首批集中供地最終由海淀樹村等8個地塊進入了高標準商品住宅建設方案的投報程序。經(jīng)過建筑大師領銜的方案評選，按照綜合評分最優(yōu)者得的原則，這8個地塊均確定了最終的“買家”。上周五，這8個項目的高標準方案面向社會公布。今天我們就圍繞著公布的方案，給大家解讀一下提品質(zhì)對于咱們普通購房人來說，能得到什么實惠。

市規(guī)自委相關負責人說，高標準商品住宅建設方案的評選中，從不同維度選取了品質(zhì)最好的方案。首先是公共性，“這是優(yōu)先考慮的，一個項目并不只是一個住宅小區(qū)，同時也是一個公共產(chǎn)品，體現(xiàn)著城市的界面和形象。”這位負責人說，因此，只有公共界面好的、配套設施設計好的方案才能是評委的打動點。比如，城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊，就設計了一個城市會客廳，承擔公益講座、健身等公共功能，而且這個會客廳并沒有設在小區(qū)的內(nèi)部，而是選址在小區(qū)和另兩個小區(qū)之間，成為了這條街區(qū)居民能共享的一個公共設施。

再比如，朝陽區(qū)王四營地塊，打動評委的重要一點就是配套幼兒園設計的好，“過去開發(fā)商都把精力放在了住宅這一塊兒上，對于幼兒園這種將來要移交給教委的配套設施并不在意。而這個方案通過優(yōu)化建筑布局，增加幼兒的活動場地，立面效果簡潔，建筑選材也綠色環(huán)保，從空間上和建筑質(zhì)量上提供雙重保障。“參與評選的專家說。海淀樹村項目為提升區(qū)域品質(zhì)，補充公共服務設施，在南北兩地塊設置地上建筑規(guī)模約5000平方米公共服務設施，將向政府無償移交。雖然高標準商品住宅建設方案評分標準中未單獨設置增加公共空間所給予的加分項，但海淀樹村項目為提升住宅品質(zhì)，為業(yè)主提供更便捷、更多元、更綜合的活動空間，主動減少可售面積，增加公共空間。

高標準商品住宅建設方案的評選中，另一個重要的評比權重是宜居性。“宜居不是豪宅，而是適合居住的小區(qū)。”這位負責人說，因此在評選中，更注重戶型空間的設計是否合理、居住體驗如何、配套設施的可達性等等。大家平常買房關注的南向面寬、面塊縱深比、動靜分離等戶型設計，都是方案的評選中專家們審查的問題。30個地塊中，有近三分之二的項目都對戶型面積有“9070”的限制，即套內(nèi)面積90平米以下的戶型要占總建筑面積的70％以上。即便是8個高標準商品住宅建設方案地塊，也只有樹村兩個地塊和延慶地塊沒有“9070”限制，其他地塊都是剛需戶型為主。比如城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊，主力戶型為90平米的三居和118平米的四居。朝陽四個高標準地塊全是主打兩居和三居戶型，其中兩個項目提供了約3.8萬平方米公租房。而近期將啟動的第二批集中供地，大部分項目的戶型面積也都有“9070”的限制，以滿足剛需家庭為主。

創(chuàng)新性和示范性也是高標準商品住宅建設方案的評選要素。創(chuàng)新性方面，響應居住區(qū)設計新要求，很多項目設計了小街區(qū)、密路網(wǎng)。比如朝陽區(qū)豆各莊項目臨近五環(huán)路，項目在設計方案中就增設了東西和南北兩條道路，更方便居民出行，減輕高峰期上五環(huán)的壓力，避免可能出現(xiàn)的擁堵。示范性方面，這次不少項目的設計方案，都超出了現(xiàn)行的規(guī)范，超配了配套設施，比如圖書館、健身房、咖啡館等。有的項目還配套設計了居民的“議事小院”。建筑設計方面，也采用了高標準的綠色建筑、裝配式建筑，更確保質(zhì)量。值得一提的是，各項目的方案中還承諾了質(zhì)量保修的期限，而且開發(fā)商們承諾的保修期限都要比現(xiàn)行的規(guī)范更長。比如，項目外墻保溫工程、防水工程的現(xiàn)行規(guī)范是保修5年。而中選方案中承諾的是質(zhì)量保修期不少于15年。建筑門窗的保修的現(xiàn)行規(guī)范是外窗最低保修期限為2年，外窗防滲漏的最低保修期限為5年。而中選方案中建筑門窗承諾質(zhì)量保修期不少于8年。這對購房者來說，無疑都是實實在在能在將來的居住中享受到的品質(zhì)和質(zhì)量的提升，住上更宜居的房子。