今年，包括北京在內(nèi)的數(shù)十個(gè)城市實(shí)行集中供地、拍地。北京也在今年3月底公布首批集中供地，并于5月份完成了集中拍地。北京首批集中供地，首次實(shí)施“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，結(jié)合區(qū)域位置、周邊市場(chǎng)、土地成本等因素，從前期儲(chǔ)備的政策“工具箱”中，給每一塊入市的地塊“量身定制”了不同的土地競(jìng)買(mǎi)或房屋銷售條件。北京這一做法也得到了國(guó)家層面的肯定，并要求推廣北京做法，著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、提品質(zhì)。按照計(jì)劃，北京今年第二批集中供地將于近期啟動(dòng)。既然首批的做法已經(jīng)得到肯定，那么第二批集中供地也會(huì)總結(jié)這一經(jīng)驗(yàn)并完善，并且在未來(lái)的一段時(shí)間里，這也將成為北京供地的主要方式。限地價(jià)、控房?jī)r(jià)、提品質(zhì)這一做法落到實(shí)際，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有何影響，今天就來(lái)給大家解讀一下。

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所謂限地價(jià)，是指每個(gè)入市的地塊，都設(shè)定了競(jìng)拍的地價(jià)上限，競(jìng)拍時(shí)觸及這個(gè)上限，則轉(zhuǎn)為競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)比例面積、競(jìng)配建人才公租房面積、投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案等環(huán)節(jié)。而且，首批集中供地中各地塊在地價(jià)上限設(shè)置方面，超九成地塊溢價(jià)率未超過(guò)15％，通過(guò)進(jìn)一步降低溢價(jià)空間、競(jìng)其他條件確定土地競(jìng)得人。首批30個(gè)地塊的平均溢價(jià)率僅為6.4％。控房?jī)r(jià)，一方面，每個(gè)地塊在拍地前都研定了各自未來(lái)的房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格，這個(gè)價(jià)格是按照該區(qū)域近三年新房?jī)r(jià)格的水平來(lái)設(shè)定的，抑制住開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的沖動(dòng)和可能。開(kāi)發(fā)商要承諾在未來(lái)售房時(shí)，房?jī)r(jià)不能超過(guò)這個(gè)價(jià)格。同時(shí)，對(duì)于一些區(qū)位較好、基礎(chǔ)房?jī)r(jià)較高的地塊，還采取了競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)比例的方式，降低購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。比如海淀樹(shù)村地塊，指導(dǎo)價(jià)格為11.2萬(wàn)元／平米，但競(jìng)拍結(jié)果是政府產(chǎn)權(quán)比例為20％，那么購(gòu)房者將來(lái)購(gòu)買(mǎi)的商品房均價(jià)上限，為11.2萬(wàn)元／平米的80％，即8.96萬(wàn)元／平米。

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限地價(jià)、控房?jī)r(jià)很好理解，那么提品質(zhì)又是什么呢？其實(shí)這很重要，大家想想，既然價(jià)格都定死了，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間也鎖死了，那么就要防止開(kāi)發(fā)商為了逐利降低品質(zhì)以降低成本，對(duì)百姓來(lái)說(shuō)，就是花一樣的錢(qián)，能買(mǎi)到、住到品質(zhì)更好的房子。為此，北京在集中供地中，創(chuàng)新的采用了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的方式，是全國(guó)首個(gè)采用這一舉措的城市。換句簡(jiǎn)單的話來(lái)說(shuō)，不再是開(kāi)發(fā)商誰(shuí)出的錢(qián)多誰(shuí)就拿地，而是誰(shuí)的建設(shè)方案設(shè)計(jì)的好誰(shuí)才能拿地。首批集中供地最終由海淀樹(shù)村等8個(gè)地塊進(jìn)入了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的投報(bào)程序。經(jīng)過(guò)建筑大師領(lǐng)銜的方案評(píng)選，按照綜合評(píng)分最優(yōu)者得的原則，這8個(gè)地塊均確定了最終的“買(mǎi)家”。上周五，這8個(gè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)方案面向社會(huì)公布。今天我們就圍繞著公布的方案，給大家解讀一下提品質(zhì)對(duì)于咱們普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，能得到什么實(shí)惠。

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市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評(píng)選中，從不同維度選取了品質(zhì)最好的方案。首先是公共性，“這是優(yōu)先考慮的，一個(gè)項(xiàng)目并不只是一個(gè)住宅小區(qū)，同時(shí)也是一個(gè)公共產(chǎn)品，體現(xiàn)著城市的界面和形象。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，因此，只有公共界面好的、配套設(shè)施設(shè)計(jì)好的方案才能是評(píng)委的打動(dòng)點(diǎn)。比如，城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊，就設(shè)計(jì)了一個(gè)城市會(huì)客廳，承擔(dān)公益講座、健身等公共功能，而且這個(gè)會(huì)客廳并沒(méi)有設(shè)在小區(qū)的內(nèi)部，而是選址在小區(qū)和另兩個(gè)小區(qū)之間，成為了這條街區(qū)居民能共享的一個(gè)公共設(shè)施。 再比如，朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)地塊，打動(dòng)評(píng)委的重要一點(diǎn)就是配套幼兒園設(shè)計(jì)的好，“過(guò)去開(kāi)發(fā)商都把精力放在了住宅這一塊兒上，對(duì)于幼兒園這種將來(lái)要移交給教委的配套設(shè)施并不在意。而這個(gè)方案通過(guò)優(yōu)化建筑布局，增加幼兒的活動(dòng)場(chǎng)地，立面效果簡(jiǎn)潔，建筑選材也綠色環(huán)保，從空間上和建筑質(zhì)量上提供雙重保障。“參與評(píng)選的專家說(shuō)。 海淀樹(shù)村項(xiàng)目為提升區(qū)域品質(zhì)，補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施，在南北兩地塊設(shè)置地上建筑規(guī)模約5000平方米公共服務(wù)設(shè)施，將向政府無(wú)償移交。 雖然高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)中未單獨(dú)設(shè)置增加公共空間所給予的加分項(xiàng)，但海淀樹(shù)村項(xiàng)目為提升住宅品質(zhì)，為業(yè)主提供更便捷、更多元、更綜合的活動(dòng)空間，主動(dòng)減少可售面積，增加公共空間。

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高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評(píng)選中，另一個(gè)重要的評(píng)比權(quán)重是宜居性。“宜居不是豪宅，而是適合居住的小區(qū)。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，因此在評(píng)選中，更注重戶型空間的設(shè)計(jì)是否合理、居住體驗(yàn)如何、配套設(shè)施的可達(dá)性等等。大家平常買(mǎi)房關(guān)注的南向面寬、面塊縱深比、動(dòng)靜分離等戶型設(shè)計(jì)，都是方案的評(píng)選中專家們審查的問(wèn)題。30個(gè)地塊中，有近三分之二的項(xiàng)目都對(duì)戶型面積有“9070”的限制，即套內(nèi)面積90平米以下的戶型要占總建筑面積的70％以上。即便是8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案地塊，也只有樹(shù)村兩個(gè)地塊和延慶地塊沒(méi)有“9070”限制，其他地塊都是剛需戶型為主。比如城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊，主力戶型為90平米的三居和118平米的四居。朝陽(yáng)四個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)地塊全是主打兩居和三居戶型，其中兩個(gè)項(xiàng)目提供了約3.8萬(wàn)平方米公租房。而近期將啟動(dòng)的第二批集中供地，大部分項(xiàng)目的戶型面積也都有“9070”的限制，以滿足剛需家庭為主。

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創(chuàng)新性和示范性也是高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的評(píng)選要素。創(chuàng)新性方面，響應(yīng)居住區(qū)設(shè)計(jì)新要求，很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)了小街區(qū)、密路網(wǎng)。比如朝陽(yáng)區(qū)豆各莊項(xiàng)目臨近五環(huán)路，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)方案中就增設(shè)了東西和南北兩條道路，更方便居民出行，減輕高峰期上五環(huán)的壓力，避免可能出現(xiàn)的擁堵。 示范性方面，這次不少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，都超出了現(xiàn)行的規(guī)范，超配了配套設(shè)施，比如圖書(shū)館、健身房、咖啡館等。有的項(xiàng)目還配套設(shè)計(jì)了居民的“議事小院”。建筑設(shè)計(jì)方面，也采用了高標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑、裝配式建筑，更確保質(zhì)量。值得一提的是，各項(xiàng)目的方案中還承諾了質(zhì)量保修的期限，而且開(kāi)發(fā)商們承諾的保修期限都要比現(xiàn)行的規(guī)范更長(zhǎng)。比如，項(xiàng)目外墻保溫工程、防水工程的現(xiàn)行規(guī)范是保修5年。而中選方案中承諾的是質(zhì)量保修期不少于15年。建筑門(mén)窗的保修的現(xiàn)行規(guī)范是外窗最低保修期限為2年，外窗防滲漏的最低保修期限為5年。而中選方案中建筑門(mén)窗承諾質(zhì)量保修期不少于8年。這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑都是實(shí)實(shí)在在能在將來(lái)的居住中享受到的品質(zhì)和質(zhì)量的提升，住上更宜居的房子。

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