前天，北京今年第二批集中供地公布，43個(gè)住宅地塊集中入市。

和今年第一批供地一樣，第二批43個(gè)地塊均根據(jù)各自不同情況，研定了未來(lái)房屋的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，需書(shū)面承諾未來(lái)售價(jià)不得超過(guò)銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)。

大家都非常關(guān)心各個(gè)地塊未來(lái)的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是多少？

這兩天，計(jì)劃參與第二批拍地的開(kāi)發(fā)商們已可以從市住建委申請(qǐng)查詢(xún)各地塊的房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)，我們也從互聯(lián)網(wǎng)等渠道收集匯總了相關(guān)信息，今天整理和分析給大家。

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先來(lái)看一下我們統(tǒng)計(jì)的各地塊未來(lái)房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)。

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接下來(lái)給大家分析一下。

這次的幾個(gè)熱點(diǎn)地塊中，海淀東升鎮(zhèn)京昌路地塊無(wú)疑是最受關(guān)注的地塊之一，它地處四環(huán)和五環(huán)之間，京藏高速西側(cè)，中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)旁。周邊大多數(shù)是上世紀(jì)90年代建成的老小區(qū)，其中1996年的靜淑園二手房成交價(jià)在10.59萬(wàn)元／平米。

而新地塊建議的銷(xiāo)售價(jià)格為11.2萬(wàn)元／平米，而且還競(jìng)政府持有產(chǎn)權(quán)份額，如果最終是最高10％的政府份額成交，那么房屋實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格就是10.08萬(wàn)元／平米。

豐臺(tái)區(qū)麗澤的萬(wàn)泉寺地塊也是受矚目的好區(qū)位地塊，地處二三環(huán)之間，它的建議銷(xiāo)售價(jià)格為11.2萬(wàn)元／平米，競(jìng)政府持有份額最高20％，如果是這樣成交的話(huà)，那么實(shí)際房?jī)r(jià)就是8.96萬(wàn)元／平米。

而周邊二手房的年代稍遠(yuǎn)，價(jià)格普遍在每平米六到七萬(wàn)元，售價(jià)最高的順馳藍(lán)調(diào)小區(qū)是2008年建成的，均價(jià)在8.8萬(wàn)元／平米左右，周邊近兩年的新盤(pán)葛洲壩中國(guó)府則是高層住宅11.3萬(wàn)元／平米。

可以看出，新地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的研定上，是綜合周邊二手房和新房的價(jià)格因素合理測(cè)算的。

同樣位于豐臺(tái)區(qū)的周莊子地塊，地處三四環(huán)之間，麗澤的輻射區(qū)域，建議銷(xiāo)售價(jià)格為10.6萬(wàn)元／平米，競(jìng)政府持有份額最高10％。

而周邊前兩年的新房西府大院均價(jià)11.3萬(wàn)元／平米，中海甲叁號(hào)院均價(jià)11.5萬(wàn)元／平米。周邊二手房則老小區(qū)居多，價(jià)格在每平米五六萬(wàn)左右。較新的小區(qū)是2001年建成的萬(wàn)年花城五期88473.00元/平方米[豐臺(tái)]萬(wàn)年花城五期143套在售，成交均價(jià)在9.4萬(wàn)元／平米。

從這些例子可以看出，新地塊的房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)體現(xiàn)了明顯抑制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的目的。而且有些區(qū)域在今年第一批集中供地中就有供地，從同區(qū)域兩次供地的房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)比較看，也是保持持平，體現(xiàn)了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的意圖。

比如，朝陽(yáng)區(qū)的王四營(yíng)，此前第一批供地時(shí)，未來(lái)房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為7.1萬(wàn)元／平米，這次供地也同樣限定是7.1萬(wàn)元／平米；亦莊舊宮兩批供地的項(xiàng)目，未來(lái)房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也都是7萬(wàn)元／平米。

再看一下備受大家關(guān)注的大興黃村“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊，該地塊的房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是5.9萬(wàn)元／平米，這和第一批供地中黃村地區(qū)地塊的房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是一樣的。

但不同的是，這次地塊是“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的，也就是說(shuō)，如果最終競(jìng)拍結(jié)果是現(xiàn)房銷(xiāo)售的話(huà)，得大約三年之后房屋才能銷(xiāo)售。而銷(xiāo)售價(jià)格仍然限定的是如今的價(jià)格。

也就是說(shuō)，政府通過(guò)“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”，已經(jīng)將該項(xiàng)目未來(lái)幾年的銷(xiāo)售價(jià)格“鎖死”不漲，這也充分體現(xiàn)了穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的。

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最后，對(duì)大家可能產(chǎn)生疑惑的問(wèn)題解讀一下。

可能有人會(huì)問(wèn)，第二批中一些地塊的地價(jià)上限和房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)的差距比較小，比如朝陽(yáng)孫河地塊，地價(jià)上限和房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)之間1萬(wàn)多元的差價(jià)，如何能讓開(kāi)發(fā)商在窄利潤(rùn)空間下保證房屋交付品質(zhì)和質(zhì)量。

首先，部分地塊的整理成本比較高，因此地價(jià)沒(méi)法設(shè)置得很低。但即便是這樣，政府也并沒(méi)有隨著地價(jià)，將房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)定高，而是根據(jù)周邊房?jī)r(jià)的實(shí)際情況，研定合理的建議房?jī)r(jià)。

比如，孫河的幾個(gè)地塊，起始樓面地價(jià)是6.2萬(wàn)元／平米，地價(jià)上限時(shí)6.5萬(wàn)元／平米，加之地塊容積率比較低，如果按照普通測(cè)算，很多人都認(rèn)為這幾個(gè)地塊房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格要到每平米八萬(wàn)多甚至九萬(wàn)。但實(shí)際上最終的建議價(jià)格只是7.98萬(wàn)元／平米，這明顯看出在研定房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)時(shí)，政府已經(jīng)有意的往下“壓”了一些，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的意圖明顯。

目前孫河中央別墅區(qū)的次新房?jī)r(jià)格在每平米七到八萬(wàn)元左右，最高的超過(guò)9萬(wàn)元／平米。

其次，關(guān)于品質(zhì)和質(zhì)量這一塊兒，從第一批集中供地到本次集中供地的政策設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)商承諾看，確保品質(zhì)和質(zhì)量是貫穿始終的。而且這次36個(gè)地塊還采取了競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案的方式，如果競(jìng)到地價(jià)上限，開(kāi)發(fā)商就要競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)方案，誰(shuí)的方案好誰(shuí)拿地，而且必須嚴(yán)格按照方案來(lái)建設(shè)，確保品質(zhì)。

可以說(shuō)，對(duì)于建筑質(zhì)量和品質(zhì)這一塊兒，北京是一個(gè)“保基本、促提升”的原則，確保未來(lái)住宅的品質(zhì)和質(zhì)量。

最后，北京對(duì)于建筑質(zhì)量、交付品質(zhì)一直都在加強(qiáng)監(jiān)管。前些天正式實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷(xiāo)售行為的通知》中，就從各個(gè)環(huán)節(jié)“逼著”開(kāi)發(fā)商確保房屋交付的品質(zhì)，比如設(shè)定了交付樣板間、工藝樣板區(qū)的新規(guī)，并且要求必須與實(shí)際交房一直，嚴(yán)禁“貨不對(duì)版”。

而且，最近市住建委還專(zhuān)門(mén)出臺(tái)《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量安全首要責(zé)任的通知》，加強(qiáng)建筑工程事前預(yù)控管理、施工過(guò)程管理、工程竣工驗(yàn)收和質(zhì)量保修管理，全面提升建筑品質(zhì)和質(zhì)量管理。

還可能有人會(huì)問(wèn)，首批供地中，競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額比例的地塊，政府比例的上限都是20％，這次第二批有的地塊則為10％，有的是20％，這是如何考慮的？

第一批集中供地中有6個(gè)地塊采用這種方式，這次第二批有7個(gè)地塊采用，地塊更多了。根據(jù)具體地塊的情況，設(shè)定的不同比例上限。

比如海淀京昌路地塊，區(qū)位要比第一批的樹(shù)村更好，指導(dǎo)價(jià)一樣，所以政府產(chǎn)權(quán)份額上限也就設(shè)得低一些。

最后，這次公布房屋銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)中，還有一個(gè)幅度范圍，這是不是就是均價(jià)的上下浮動(dòng)？但有的是±3％，有的是±5％或是8％，這是為何？

是這樣的，商品房中都有均價(jià)上下浮動(dòng)范圍，之所以不同項(xiàng)目的浮動(dòng)范圍不一樣，這是根據(jù)不同地塊的具體情況不同來(lái)設(shè)定的，比如容積率低的項(xiàng)目，浮動(dòng)范圍就會(huì)大一些。

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