1、中房協(xié)房地產(chǎn)市場與住房保障分會(huì)副會(huì)長 夏磊：

房地產(chǎn)長效機(jī)制進(jìn)入技術(shù)方案階段。通過“三線四檔”控制房企擴(kuò)規(guī)模沖動(dòng)；通過“房地產(chǎn)貸款集中度”控制銀行放款沖動(dòng)；通過“兩集中”控制地方政府的土地出讓沖動(dòng)。穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

未來城市間分層凸顯。過去土地供應(yīng)隨機(jī)、無序，房企難以預(yù)期土地供給，積極拿地、保證土儲(chǔ)成為優(yōu)先目標(biāo)；未來供地規(guī)則明確，規(guī)模、節(jié)奏可預(yù)期，房企可以根據(jù)自身需求和能力合理安排拿地節(jié)奏，基于總價(jià)和基本面平衡在城市間取舍，信息透明讓土地市場趨于理性。22個(gè)重點(diǎn)城市市場優(yōu)于其他城市，22個(gè)重點(diǎn)城市內(nèi)部也將出現(xiàn)梯隊(duì)分化。

總的來看，菜單式有序供地，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

中央穩(wěn)地價(jià)主動(dòng)權(quán)提升。2010年以來，自然資源部即多次出臺(tái)政策，要求地方政府控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，提高土地供應(yīng)計(jì)劃透明度，穩(wěn)定市場預(yù)期。但地方執(zhí)行情況不佳，供地計(jì)劃不透明，供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏不明確，導(dǎo)致市場預(yù)期混亂、搶地盛行、地價(jià)上漲推動(dòng)房價(jià)上漲。通過集中出讓方案，“菜單式”出讓，倒逼地方政府合理編制供地計(jì)劃，明確供地的批次、時(shí)點(diǎn)、規(guī)模，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)地價(jià)。

2、易居企業(yè)集團(tuán)CEO 丁祖昱：

從整體來看，22城集中供地對(duì)各方主體都有好處。尤其是對(duì)規(guī)模房企而言，擁有資金等各方面優(yōu)勢(shì)，可以參與更多土地出讓，也有更多合作機(jī)會(huì)，全年全口徑和權(quán)益銷售都會(huì)出現(xiàn)一定的增長。與此同時(shí)，又因?yàn)楹献髂玫剌^多，整體地價(jià)也會(huì)有一定的下滑。

3、明源地產(chǎn)研究院聯(lián)席院長 黃樂

此時(shí)新政策出臺(tái)最大的意義在于對(duì)熱點(diǎn)城市的地價(jià)引導(dǎo)。通過集中供應(yīng)和合理定價(jià)，確實(shí)能在一定程度上約束“地王”的出現(xiàn)。但是在供需市場不匹配的城市，房價(jià)變化的關(guān)鍵因素還是取決于市場需求以及公租房/廉租房等保障性住房的供應(yīng)體系。

隨著供地的透明度進(jìn)一步提升，房企的分化會(huì)更嚴(yán)重。對(duì)房企的戰(zhàn)略決策要求更高，城市輪動(dòng)、市場供需、政策研判等維度的專業(yè)度要求更高。

近幾年地價(jià)的持續(xù)高企，多元化拿地已成為房企投拓部門的核心思想。從目前的政府導(dǎo)向以及近兩年的項(xiàng)目來看，擁有優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)載體資源的房企，將在未來擁有更多的競爭力。純開發(fā)銷售的盈利邏輯，將慢慢轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售短期盈利+持有長期增值的盈利邏輯。

從城市層面來看，一線及熱點(diǎn)城市嚴(yán)控放地節(jié)奏，對(duì)于棚改紅利已逐漸散盡的三四線城市來說，一定程度上是有幫助的?；诔鞘腥簽閱卧?，房企會(huì)更關(guān)注調(diào)控政策的變化和市場供需的變化，尋找溢出效應(yīng)較大的衛(wèi)星城市投拓布局。

4、中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：

集中供地下，龍頭房企很可能害怕錯(cuò)過補(bǔ)倉機(jī)會(huì)而搶地王，非熱點(diǎn)地塊很可能出現(xiàn)流標(biāo)。中小房企開發(fā)商也可能因此而“撿漏”，變得“有肉吃”。

5、中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任 宋?。?/p>

以前零散式供地，中小型企業(yè)尚可以參與其中，但像這種集中供地，土地供應(yīng)量陡然增大的情況往往就變成頭部大型房企發(fā)揮優(yōu)勢(shì)舞臺(tái)。

6、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 連平

房企進(jìn)入了全面的實(shí)質(zhì)性調(diào)整階段

房企需要不斷加強(qiáng)拿地的長期戰(zhàn)略規(guī)劃和短期購置策略，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的綜合競爭力提出了更高的要求。預(yù)計(jì)2021年全國土地供給增速較2020年有所放緩。房地產(chǎn)行業(yè)集中度將延續(xù)過往十年的趨勢(shì)逐步提高，龍頭和大型房企的競爭力相對(duì)更強(qiáng)。

在“十四五”期間，全國土地供應(yīng)將走集約化道路。當(dāng)前，無論對(duì)地方政府還是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，都應(yīng)當(dāng)適應(yīng)新時(shí)代的要求，著眼未來，建立更完善的土地市場和房地產(chǎn)市場的長效運(yùn)行機(jī)制，對(duì)土地資源的開發(fā)利用要更加注重效率和效益，走可持續(xù)發(fā)展道路。

房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了全面的實(shí)質(zhì)性調(diào)整階段，未來從選擇戰(zhàn)略目標(biāo)，到拿地策略以及綜合經(jīng)營管理都需要上一個(gè)臺(tái)階。為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，針對(duì)城市群和都市圈發(fā)展的需要，房企在土地開發(fā)區(qū)域選擇上需要更具戰(zhàn)略眼光。在資產(chǎn)負(fù)債率較高的水平下，不能一味地快速擴(kuò)張，需更多關(guān)注自身現(xiàn)金流壓力及融資實(shí)力。

7、諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師 陳霄：

在同一時(shí)期組織大量地塊集中掛牌出讓，對(duì)于房企的資金會(huì)產(chǎn)生一定的分流效果，避免出現(xiàn)土拍過熱現(xiàn)象，尤其若是在北上廣深一線城市以及南京、蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線城市落實(shí)這樣的供地政策。

另外，同批土地成交后大概率會(huì)存在未來項(xiàng)目集中入市的情況，在供需關(guān)系上將會(huì)產(chǎn)生一定的影響。對(duì)于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。同時(shí)，大量項(xiàng)目集中入市也能對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實(shí)了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

對(duì)于房企來說，這種“兩集中”政策將會(huì)加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實(shí)力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機(jī)會(huì)。集中供地政策落地實(shí)施，對(duì)于房企的資金能力以及運(yùn)營能力提出更高的要求，房企需要加速戰(zhàn)略調(diào)整，保證現(xiàn)金流充足，同時(shí)提升產(chǎn)品力，方能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

8、億翰智庫華北研究院研究總監(jiān) 彭建：

從城市的視角來看，一年三次集中供應(yīng)住宅用地，可能帶來三個(gè)方面的影響。一是城市間競爭愈加激烈，城市競爭力弱的城市將處于劣勢(shì)，可能會(huì)出現(xiàn)流拍率高的城市流拍率繼續(xù)提高。二是溢價(jià)率提高，圍標(biāo)可能性降低。多數(shù)地塊可能因?yàn)楦偱拈T檻的降低，競爭更加激烈。三是減弱對(duì)土地出讓金的依賴，主要體現(xiàn)在非出讓期內(nèi)，城市從賣地上獲得財(cái)政收入的行為遭到抑制，有利于被動(dòng)減弱對(duì)土地出讓金的依賴。

從市場角度講，土地限時(shí)集中出讓，房企投資的可選擇性增加，溢價(jià)率或有小幅下降，以達(dá)到穩(wěn)定地價(jià)目的，但企業(yè)也要為競爭優(yōu)質(zhì)地塊做好準(zhǔn)備，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭或較以往更加激烈，溢價(jià)率也會(huì)因此上升。

9、貝殼研究院高級(jí)分析師 潘浩：

重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”政策意在通過更全面完善的供地信息披露以及短時(shí)間充足的供應(yīng)量，避免信息和資源不對(duì)稱所帶來的，大企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)土地資源“通吃”的情況。當(dāng)然這還需要一系列配套措施共同保障目標(biāo)的達(dá)成，比如在土地整理儲(chǔ)備中時(shí)間和空間上的合理規(guī)劃、再比如對(duì)企業(yè)拿地資質(zhì)方面的界定等等。

重點(diǎn)城市土地供應(yīng)“兩集中”，對(duì)房企資金籌措、銷售回款節(jié)奏的影響是重大的，規(guī)模較大的房企在短時(shí)間的調(diào)整能力將明顯好于中小房企。同時(shí)，由于土地集中供應(yīng)可能帶來的具有競爭關(guān)系的項(xiàng)目，過度比拼入市速度的情況，也需要予以充分重視。長遠(yuǎn)來看，此次調(diào)整應(yīng)視為土地供應(yīng)模式調(diào)整的一個(gè)開始，預(yù)期未來將有更多的舉措在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)下進(jìn)行實(shí)施和完善。

10、中指研究院研究總監(jiān) 曹晶晶：

過去調(diào)控的短期目標(biāo)聚焦讓市場回歸理性，接下來將會(huì)不斷在建立房地產(chǎn)長效機(jī)制上下功夫，近期熱議的土地出讓“兩集中”政策就是“穩(wěn)地價(jià)”的有效手段。

集中供地將分流房企資金，客觀上帶動(dòng)土地市場溢價(jià)率下行，土地市場降溫。現(xiàn)有招拍掛方式需高額的保證金、土地出讓金，客觀上集中供地將分流企業(yè)資金，熱點(diǎn)宅地的溢價(jià)率或?qū)⒒芈洹５貎r(jià)回歸理性預(yù)期有助于房企利潤率得到邊際改善。

11、中信建投首席析產(chǎn)分析師 竺勁

土拍“兩集中”政策出臺(tái)后，土拍市場由各區(qū)政府的“零售市場”轉(zhuǎn)向市級(jí)統(tǒng)一的“批發(fā)市場”，疊加大量宅地年內(nèi)限次集中出讓，單一地塊參與的房企數(shù)量也有望得到控制，使得土拍市場的熱度降溫，土地市場的溢價(jià)率下行，最終有利于行業(yè)利潤中樞的企穩(wěn)回升，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。

該政策考驗(yàn)房企資金、研判和營運(yùn)等綜合實(shí)力，本質(zhì)為行業(yè)供給側(cè)改革，推動(dòng)龍頭集中度的進(jìn)一步提升。宅地在統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)集中供應(yīng)釋放后，房企需要在統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)釋放資金、支付多處地塊的保證金，因此會(huì)加劇房企的現(xiàn)金流壓力。

政策本質(zhì)是與對(duì)開發(fā)商有息負(fù)債管控的“三道紅線”、對(duì)銀行房貸集中考核的“兩道紅線”共同組成的房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革。這將導(dǎo)致杠桿率水平較高的中小房企的生存空間被進(jìn)一步壓縮，利好資金實(shí)力較強(qiáng)、綜合實(shí)力強(qiáng)大的龍頭房企，最終進(jìn)一步提升行業(yè)的集中度。

12、浙報(bào)地產(chǎn)研究院院長 丁建剛：

該政策的初衷，肯定是給熱點(diǎn)城市的土地市場降溫，避免開發(fā)商集中火力“攻打”某些城市的熱點(diǎn)地塊，導(dǎo)致地王頻出。另一用意，可能是為降低每宗土地競爭者數(shù)量，因?yàn)橐欢ǔ潭壬戏稚⒘朔科竽玫啬繕?biāo)，而且集中融資難度加大。

從實(shí)際操作上，開發(fā)商或很快適應(yīng)供地節(jié)奏，通過集中賣房來存錢集中買地，而且每家房企以子公司、馬甲等身份多頭參與也有可行性。

集中供地的前提，如果是當(dāng)?shù)卣骖A(yù)告相關(guān)供地信息，真正做到土地市場的公開透明，充分告知未來的供應(yīng)計(jì)劃等，那么穩(wěn)市場預(yù)期的效果將更好。

13、廣東省住房政策研究中心 李宇嘉：

目前，金融端已經(jīng)建立了三道紅線、五類分檔的制度，調(diào)控端建立了一城一策，土地端也要建立。土地和金融端建立了，源頭上的長效機(jī)制就建立了，這對(duì)于未來管控房價(jià)的意義重大。

過去，土地供應(yīng)隨機(jī)，開發(fā)商不知道未來的地供計(jì)劃，城市公司為了生存下去，就得去搶地，這就造成了高地價(jià)。有了這個(gè)規(guī)則，開發(fā)商根據(jù)自己深耕和發(fā)展的需求，選擇拿地的時(shí)間和區(qū)位，高價(jià)地就少了，圍標(biāo)也少了，這是土地市場健康的表現(xiàn)。

該政策對(duì)地方政府也是倒逼，過去，熱點(diǎn)城市供地計(jì)劃隨機(jī)，而且供應(yīng)規(guī)模、節(jié)奏、分布也不明確，這是導(dǎo)致預(yù)期混亂、搶地盛行、房價(jià)上漲的重要原因?，F(xiàn)在，供給端改革將倒逼地方政府編制好供地計(jì)劃，甚至可以根據(jù)市場熱度決定供地計(jì)劃的調(diào)整。

14、北京資深地產(chǎn)評(píng)論人 澤龍：

全國土拍大動(dòng)作！22個(gè)重點(diǎn)城市集中土地出讓，帝都早就實(shí)踐過了。除熱點(diǎn)地塊外，將總體降低房企參拍率，一定程度上有利于抑制地價(jià)相反，由于年度供應(yīng)次數(shù)鎖定，房企勢(shì)必加大對(duì)熱點(diǎn)地塊的爭奪，如不配合其他地產(chǎn)管控措施，熱點(diǎn)地塊反而存在地王風(fēng)險(xiǎn)。

快周轉(zhuǎn)背景下，土地集中入市將加大項(xiàng)目集中開盤度，同時(shí)期房價(jià)競爭加劇，考驗(yàn)房企操盤能力。利好資金量雄厚的房企買家，同時(shí)期項(xiàng)目集中上市利好潛在購房客。利好22個(gè)重點(diǎn)城市布局均衡的大房企，布局單一的房企獲地機(jī)會(huì)減少，需優(yōu)化資金調(diào)配和均衡戰(zhàn)略布局。

土地集中出讓將增加撿漏機(jī)會(huì)，小房企的夾縫生存之道。一級(jí)開發(fā)企業(yè)投資回收機(jī)會(huì)縮減，成本將增加。土拍武林大會(huì)經(jīng)帝都試點(diǎn)后，迅速走向全國?？简?yàn)土拓人和拍賣師。一次拿夠地，全年葛優(yōu)躺！

注：本文由焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)采訪、整理編輯而成。

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