作為國家房地產(chǎn)改革的重要舉措，二手房指導(dǎo)價(jià)政策已經(jīng)開始逐漸向全國蔓延。此前，先有深圳的二手房指導(dǎo)價(jià)，以及實(shí)行了多年的北京豪宅線，再到7月份以來上海的三價(jià)取低，如今同為一線城市的廣州同樣不能豁免。

在今年2月8日，深圳市住建局率先出臺(tái)《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，打響了地方政府二手房價(jià)格管控的發(fā)令槍。再到8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知稱，廣州市即日起將建立二手住房交易參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并公布熱點(diǎn)區(qū)域96個(gè)住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格表。其中某個(gè)市價(jià)17萬的小區(qū)，官方指導(dǎo)價(jià)直接腰斬至9萬元，同時(shí)沒有一個(gè)樓盤價(jià)格超過10萬元。

“房子難賣”

據(jù)了解，自今年深圳推出二手房指導(dǎo)價(jià)政策后，已經(jīng)有多個(gè)城市跟進(jìn)，其中包括廣州、上海、成都、合肥、寧波、東莞、無錫、金華、西安、三亞、衢州、紹興等。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，都面臨樓市過熱現(xiàn)象，二手房價(jià)也都在上半年迅速上漲，炒作氛圍濃厚。其中廣州前7個(gè)月二手房價(jià)同比增長12.2%，成交量創(chuàng)四年來最高。

另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格管控有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，一二線城市二手房價(jià)格管控將會(huì)成為趨勢(shì)。據(jù)了解，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響下的連鎖反應(yīng)。其中深圳的房價(jià)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌。

此前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從5月份至7月份深圳的房地產(chǎn)成交價(jià)已連續(xù)下跌，并且跌幅呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象，數(shù)據(jù)顯示5月份、6月份、7月份的環(huán)比跌幅分別為0.1%、0.2%、0.4%。在房價(jià)下跌的同時(shí)，深圳的房地產(chǎn)成交量也在大幅下跌，其中6月份深圳二手房成交套數(shù)僅為2575套，創(chuàng)同期10年新低，較今年1月份的成交量過萬套跌去四分之三。

值得注意的是，根據(jù)法拍市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示，深圳某學(xué)區(qū)房的拍賣價(jià)為9.89萬元每平方，比今年5月份的17.26萬大幅下跌超過四成；同時(shí)還有多套房子大幅降價(jià)后拍賣卻流拍，顯示出消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已存在保持觀望態(tài)度。

要知道，中國房地產(chǎn)價(jià)格自2004年開始，除了2008年受全球金融危機(jī)影響外，已經(jīng)連續(xù)上漲17年，漲幅最高的甚至超過10倍以上。而在出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，深圳已然成為了全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的風(fēng)向標(biāo)，未來全國房地產(chǎn)價(jià)格下跌將會(huì)成為大概率事件。在短期內(nèi)，二手房的流動(dòng)性將會(huì)有所下降，并最終體現(xiàn)在成交量上。

對(duì)家電業(yè)有何影響？

在過去，地產(chǎn)銷售對(duì)家電出貨影響重大，基本遵循“買房-接房-裝修”的路徑。

從家電市場(chǎng)的發(fā)展來看，家電業(yè)景氣承壓的時(shí)段分別為2001年-2002年、2005年-2006年、2008年、2012年以及2015年，景氣較好的時(shí)段分別為2003-2004、2007、2009-2011、2013及2016-2017年。其中，2012年“家電下鄉(xiāng)”全面退出之后，由于政策透支及空調(diào)渠道庫存等因素?cái)_動(dòng)，產(chǎn)品出貨與地產(chǎn)銷售走勢(shì)有所分化。

從增速高點(diǎn)的時(shí)間間隔來看，地產(chǎn)滯后影響周期并不平穩(wěn)。2008年之前，白電出貨增速自高點(diǎn)回落一般慢于住宅銷售5個(gè)季度以上，廚電約在3個(gè)季度；家電下鄉(xiāng)期間主要品類滯后周期基本都縮到了2個(gè)季度左右；家電下鄉(xiāng)之后，數(shù)據(jù)上看，空調(diào)滯后周期有所拉長，冰箱已不存在明顯的地產(chǎn)滯后關(guān)聯(lián)，洗衣機(jī)及油煙機(jī)滯后周期則有所拉長。

這意味著，房地產(chǎn)對(duì)家電銷售的影響正在減弱。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，家電行業(yè)需求的來源正在向多元化發(fā)展，增量貢獻(xiàn)不再僅來源于新房銷售，而是在收入改善的背景下，一二級(jí)市場(chǎng)家電保有量逐漸提升，進(jìn)而導(dǎo)致家電需求以更新需求為主。這導(dǎo)致，家電銷售不再僅依賴于房地產(chǎn)市場(chǎng)。

以上變化帶來的影響在于，房地產(chǎn)的回暖也難以帶動(dòng)家電行業(yè)的出貨，相應(yīng)的是，房地產(chǎn)的不景氣也難以減弱家電行業(yè)的消費(fèi)需求。

不過需要注意的是，對(duì)于自身資產(chǎn)變化的預(yù)期也會(huì)對(duì)消費(fèi)端產(chǎn)生影響。簡單來說，對(duì)于購房者而言，房價(jià)上行意味著資產(chǎn)擴(kuò)張，而房價(jià)下降則代表資產(chǎn)縮水，伴隨著個(gè)體財(cái)富的擴(kuò)張或者縮水，將會(huì)影響消費(fèi)抉擇。

業(yè)內(nèi)人士表示，二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降，個(gè)體資產(chǎn)縮水，進(jìn)而導(dǎo)致家電市場(chǎng)消費(fèi)呈現(xiàn)出低端家電消費(fèi)比例提升的特征，而高端消費(fèi)傾向較強(qiáng)的廚電升級(jí)節(jié)奏則會(huì)放緩。

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