深圳經(jīng)營貸執(zhí)行指導(dǎo)價，大行行動成參照，小微企業(yè)融資或變困難

來源：智能家居時間：2021-03-03 11:25

根據(jù)樓盤名稱、房產(chǎn)面積等信息，銀行的客戶經(jīng)理可以直接算出用這套房子做抵押可以貸到多少錢，不過貸款額度較之以前會明顯減少。深圳二手房交易參考價格機(jī)制建立后，向銀行申請經(jīng)營性貸款往往面臨的就是這種情況。

據(jù)報(bào)道，中國銀行深圳分行、上海銀行深圳分行已開始以官方指導(dǎo)價為參考，對經(jīng)營性貸款抵押的房產(chǎn)進(jìn)行定價，貸款金額為官方指導(dǎo)價的70％。對于這一最新變化，中國銀行深圳分行尚未正式確認(rèn)。

“我們估計(jì)很快就會調(diào)整。大家都在看大行，我們大概率也會跟大行走。”深圳某股份制銀行的一位人士表示，雖然很多銀行已經(jīng)明確表示按揭貸款參考二手房官方指導(dǎo)價，但不清楚經(jīng)營性貸款是否執(zhí)行同樣的政策，也沒有實(shí)施細(xì)則，但在國有大銀行確認(rèn)后，可能會有更多銀行跟進(jìn)。

由于二手房官方指導(dǎo)價低于實(shí)際市場價和評估價，未來在深圳申請房地產(chǎn)抵押貸款時，貸款金額會有所減少，可能對一些小微企業(yè)融資有一定影響。

部分大銀行已執(zhí)行經(jīng)營貸指導(dǎo)價

“如果想做，只能按照指導(dǎo)價做，不能按照之前的規(guī)則做。”根據(jù)中國銀行深圳分行的信貸工作人員稱，雖然沒有抵押房產(chǎn)估價細(xì)則，但銀行已經(jīng)按照二手房交易參考價格機(jī)制放款，額度為抵押房產(chǎn)官方指導(dǎo)價的70％。

據(jù)近期媒體報(bào)道，中國銀行深圳分行已發(fā)布通知，包括二手房抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款等住房相關(guān)貸款，額度按政府發(fā)布的二手房參考價執(zhí)行。不過這一消息還沒得到中行深圳分行的正式回復(fù)。

除了中國銀行深圳分行，一些銀行的經(jīng)營性貸款也參照官方指導(dǎo)價對抵押房產(chǎn)進(jìn)行了估值，包括上海銀行。

“能借多少，看抵押房子的定價。在手機(jī)上查樓盤的單價，再結(jié)合房子面積，算算能借多少錢。”據(jù)上海銀行深圳分行的一位人士介紹，該行的經(jīng)營性貸款金額也是按照二手房地產(chǎn)官方指導(dǎo)價評估的，然后貸款金額是預(yù)估值的70％。

按照二手房指導(dǎo)價給抵押房產(chǎn)定價，并不是銀行的主流做法。另一家大銀行深圳分行稱，該行已將官方指導(dǎo)價作為二手房抵押貸款的重要參考，但由于監(jiān)管政策不明確，沒有實(shí)施細(xì)則，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)貸款和企業(yè)貸款尚未調(diào)整。另一家大銀行深圳分行沒有說明經(jīng)營性貸款政策是否有調(diào)整。

北方某股份制銀行的一位信貸人士表示，由于政策不明確，銀行的經(jīng)營貸款門檻有所提高，但仍在正常進(jìn)行。不同業(yè)務(wù)區(qū)別對待，對于企業(yè)股權(quán)剛剛轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營不能支持貸款等情況的經(jīng)營貸目前不能辦理。

除了幾個大行，更多的銀行仍在觀望。二手房交易參考價格機(jī)制建立后，由于政策不明確，缺乏實(shí)施細(xì)則，許多銀行對貸款業(yè)務(wù)持觀望態(tài)度。一家中小銀行的人士透露，由于上述原因，該行的經(jīng)營性貸款仍在接單，但沒有放貸。華南某股份銀行深圳分行的一位人士表示，隨著二手房按揭貸款政策的調(diào)整，經(jīng)營貸是否以及如何跟進(jìn)，銀行內(nèi)部還在討論中，尚未形成最終結(jié)果。

銀行業(yè)內(nèi)部人士預(yù)計(jì)，股份制銀行和城市商業(yè)銀行等中小銀行正等著看大型國有銀行的應(yīng)對舉措。由于中行開始使用二手房官方指導(dǎo)價作為抵押房產(chǎn)估值和貸款金額確定的依據(jù)，未來可能會有更多銀行跟進(jìn)。

“大家都在看大行，我們大概率也會跟著走。只要大行有了確定的操作辦法，我們就跟進(jìn)。”某股份制銀行深圳分行行長表示，在經(jīng)營貸和小微企業(yè)貸款領(lǐng)域，國有大銀行是主力，大銀行確定后，中小銀行會跟進(jìn)調(diào)整。

二手房相關(guān)環(huán)節(jié)都受影響

無論是房屋交易還是抵押貸款，房屋估價和定價都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。官方指導(dǎo)價確立后，定價機(jī)制開始向二手房交易、評估、按揭貸款、抵押類對公貸款等有與二手房相關(guān)的各個環(huán)節(jié)傳遞。

“房地產(chǎn)抵押貸款如果和二手房抵押貸款一樣，直接按照官方指導(dǎo)價定價就可以了。”上述股份制銀行分行行長表示，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，必須委托評估公司進(jìn)行評估，最終以評估價格的70％發(fā)放貸款。如果以二手房官方指導(dǎo)價作為抵押定價的依據(jù)，則不需要評估這一程序了。

中國光大銀行深圳分行2月20日內(nèi)部通報(bào)，以官方公布的二手房交易價格作為房貸參考。隨后，四大行深圳分行二手房按揭也都實(shí)行了指導(dǎo)價按揭。

在股份制銀行中，平安銀行深圳分行也于2月27日宣布，以深圳住宅小區(qū)二手房交易參考價格作為辦理二手房按揭貸款的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。也就是說，與四大銀行不同，銀行不僅把二手房交易的參考價格作為參考標(biāo)準(zhǔn)，也作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在貸款環(huán)節(jié)，除了購房者實(shí)際承擔(dān)的首付比例提高之外，經(jīng)營貸、房產(chǎn)抵押類對公貸款同樣也收到了一定程度的影響。

某城市商業(yè)銀行一位中高層人士表示，雖然評估價格低于實(shí)際市場價格，但仍高于新發(fā)布的指導(dǎo)價。未來深圳房地產(chǎn)抵押貸款申請量將大幅減少，需要融資的一些實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)和中小企業(yè)可能也會受到一定影響。

某城市商業(yè)銀行人士此前表示，個人住房抵押貸款上限已由一年前的1000萬元調(diào)整至800萬元至1000萬元，審批和貸款發(fā)放條件嚴(yán)格。只有大銀行有1000萬元以上的經(jīng)營性貸款額度，利率略松。而從一家大中型銀行信貸人員處了解到，目前該行單筆經(jīng)營性貸款額度上限一般為700萬元。

“主要是對小微企業(yè)的影響，對大中型企業(yè)的影響不會太大。”上述股份制銀行分行行長表示，一方面，大中型企業(yè)融資渠道多元化，房地產(chǎn)抵押貸款不是主要融資來源；另一方面，在實(shí)際操作上，大中型企業(yè)很少使用資金進(jìn)行炒房。

小微企業(yè)的融資可能會受到影響

“如果抵押房產(chǎn)直接參照二手房指導(dǎo)價，小微企業(yè)下一段時間可能難以融資。”上述城市商業(yè)銀行人士表示，二手房指導(dǎo)價不僅低于市場價格，還低于評估價格，這將導(dǎo)致個人住房抵押貸款的經(jīng)營貸款額下降。

據(jù)銀行家介紹，抵押個人住房的評估價格通常為市場價格的70％，最高為80％，然后以此為基礎(chǔ)按80％放貸，最終貸款相當(dāng)于房產(chǎn)價值的60％左右。他說比如，一套市場價格1000萬的房產(chǎn)，可以從銀行獲得600萬的貸款。參照官方指導(dǎo)價作為評估價格，貸款金額可能只有500萬元。

“為了防止有實(shí)際經(jīng)營的小微企業(yè)被‘錯殺’，到時候出臺針對性措施也說不定，避免對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成不利影響。”上述股份制銀行分行行長表示，個人住房抵押貸款實(shí)施細(xì)則出臺后，銀行也會在市場需求和自身業(yè)務(wù)發(fā)展之間做出平衡。

上述北股銀行的信貸來源也表示，該行對于經(jīng)營狀況良好、信用記錄良好、真實(shí)貸款可操作的抵押業(yè)務(wù)貸款仍采取傾斜政策，可按市場評估價的70％發(fā)放貸款。

上述大銀行的信貸人員說，雖然銀行的最高貸款額度為700萬元，但對資質(zhì)好、經(jīng)營條件與貸款額度和用途相匹配的企業(yè)的貸款額度也可放寬至700萬元以上，最高可達(dá)1000萬元。