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以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，目前想在上海買房，首付大概在300w，請問有沒有推薦的板塊和小區(qū)，謝謝！買二手還是買新房好，有沒有哪些要注意的？

回答：首付300萬，大概可以買到600到800萬。這個總價段大概有兩種打法。

一是最好買總價最小的學(xué)區(qū)房，可以考慮浦東和閔行的雙學(xué)區(qū)房和九年一貫制，民辦搖號后，閔行和浦東初中學(xué)區(qū)房吃香，這個邏輯還能用上三年。雖然有劃片搖號的隱患，但大概率還是漲的。

一種是吃區(qū)域能級提升，比較看好的板塊，詳見內(nèi)部分享。

最近一段時間，因為新房限價，能買新房盡量搶限價新盤，由于限價現(xiàn)在二手房很大部分都處于冷凍狀態(tài)，所以你如果買的話，要耐心持有，上海有幾類二手房投資需要警惕：

第一、沒學(xué)區(qū)的老公房。

這類房子的最大優(yōu)點就是：中環(huán)內(nèi)，地段好；面積小，總價低，流動性好；沒什么學(xué)區(qū)和品質(zhì)溢價，稍微收拾下，租售比高。

這幾年，老公房是市面上跌幅最大的產(chǎn)品類型。

并不是房子變老了，而是買家口味變了?，F(xiàn)在認房又認貸，處女貸用過一次就得首付七成，尤其珍貴，還舍得把首房首貸用在區(qū)區(qū)兩三百萬的老房子上嗎？

房票珍貴，首房首貸珍貴，又沒學(xué)區(qū)加成，這類老公房自然越來越不吃香。

第二、沒有地鐵的郊區(qū)次新房。

地段越偏、價格越低的房子漲得最快，所以郊區(qū)次新房很受歡迎。

原來沒地鐵，可能過兩年就拉了一條過來，三五年就造好了；原來配套差，比較落后，發(fā)展幾年，商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院都建起來了。

然而，前幾年，上海市區(qū)每年可以向外推進1-2公里，路網(wǎng)一鋪，商品房一造，配套一建，就起來了。

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提問：成哥好！請問你如何看待南通的房市？估計年后還會漲嗎？我想賣掉佳期漫置換上海的房子，但又沒有房票，所以一直沒有出手，不知道是否應(yīng)該繼續(xù)觀望還是先脫手明智？

回答：上海如果要買的話，要立刻就買上海的行情，已經(jīng)開始啟動了，局部板塊已經(jīng)開漲了。所以出手南通買上海，投資是非常正確的選擇，沒必要猶豫。

南通把能用來推高房價的利好和噱頭都用完了，早就漲到高位了。

加上發(fā)展后勁不足，老齡化嚴重、高等教育不足、高端制造業(yè)缺乏、交通規(guī)劃滯后，至于房價只能說是，長期看南通的房價是穩(wěn)不住的。

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提問：成哥好，目前在上海，最近想買房，看了一些二手房，也看了一些新盤，有兩個問題需要請教下您1 ：看了離嘉定新城地鐵站需走兩公里的風(fēng)荷麗景尚城-西區(qū)，它雖然在嘉定新城中間，但畢竟離地鐵兩公里，從升值性考慮，和地鐵旁邊的二手房比起來，性價比是不是不好，還是兩公里對于它升值影響不大？暫不考慮自住的方便性，僅僅從升值性考慮。2:由于預(yù)算有限，只能考慮350萬左右的房子，目前.上海二手房價格在橫盤或略跌，由于不是特別的剛需，是不是等明年年中或年底買房會更合算，還是剛需現(xiàn)在可以考慮出手打了？

回答：嘉定新城，距市中心25公里左右，屬于中郊新城，地鐵對于樓市的升值性，較為明顯。所以風(fēng)荷麗景尚城，距地鐵站2公里，偏遠了。嘉定新城有多個鄰里中心，社區(qū)商業(yè)較多。所以，緊鄰寶龍大型商業(yè)的優(yōu)勢，難抵距地鐵2公里的劣勢。嘉定新城地鐵站周邊，有很多次新房，部分品質(zhì)不錯，與新盤的品質(zhì) ，差不多。你所說的“便宜3000元”,這樣的數(shù)據(jù)，很難做量化分析。如果此盤價格是市場價，只是比地鐵次新房低3000元，那這屬于市場機制下形成的正常價差。長線看來，應(yīng)優(yōu)先考慮買地鐵次新房。從時機來看，要不是急性剛需可以等待。在等待的過程中，可以密切關(guān)注房源，尤其是個別筍盤，如果有低于市場價一成以上的急拋盤，也可就此入手。

提問：成哥好，請問萬科只有9號樓還有朝南戶型，是19樓，但離城際鐵路較近，9在8號樓后，8號是離鐵路30米最近，還有幾套在九號后，離鐵路遠點，但是朝向是東西向的，怎么選呢？個人傾向9號的朝南戶型。鐵路和朝向，不知怎么選。想聽聽成哥的意見！

回答：國家規(guī)定鐵路沿線兩側(cè)50米內(nèi)為鐵路用地，然而火車經(jīng)過的時候動靜特別大，500米以后對于一些敏感的人也能聽得清清楚楚。即使是1000米,在夜晚還是聽得很清楚的。

一般住習(xí)慣了就會適應(yīng)的，如果確實對這個聲音很敏感，就還是選擇離鐵路遠一點的地方選擇住址。而且如果是高層建筑的話，中間高度的噪音最大，低層和最高層要小一些。如果對噪音比較敏感的話建議選擇離鐵路選點的房子，從居住舒適度和未來保值能力來看，建議選擇離鐵路遠點的房子。

一套房子的朝向一般是指客廳陽臺或客廳窗戶的朝向，從好到差的順序依次是：

南北通透>東南>正南>西南>正東>正西>東北>西北>正北。

提問：成哥好，我是外地人，但孩子畢業(yè)在上海落戶了，還沒有結(jié)婚。我手里有600萬，愿意以孩子的名義給他買套房，孩子在浦東內(nèi)環(huán)中心上班，星叔建議一下買哪個地段的房子合適，買2室還是1室的呢？另外老家有2套房，總價值250萬。

回答：你好，在一線城市買房置業(yè)，正確的做法是這樣的：

第一、只要有房票、有首付，就及時上車，不要猶豫。

第二、已經(jīng)上車了，想置換更好的房子，就先買后賣，防止踏空。

第三、沒有買到更好的房子，不要輕易將手上的房子賣出，特別是一線城市的房子，在做出賣出的決定的時候更是要慎之又慎！

子彈600，有購房資格，買上海非常正確，沒有任何問題，而且今年時機還不錯。上海如果要買的話，要立刻就買上海的行情，已經(jīng)開始啟動了，局部板塊已經(jīng)開漲了，盡量買2室。具體投資價值高的板塊及樓盤分享，詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，請點評一下，子彈200＋，長持5年以上，沒有房票純投資，在全國范圍內(nèi)重點考慮哪個城市的板塊？

回答：其實對于投資來說，核心2個前提因素是：資金和房票，而我認為資金相比房票則更重要，因為資金特別充足條件下，房票和城市選籌都很容易操作。

但不少人經(jīng)常把投資重點搞反了，經(jīng)常跑到一些城市不限購區(qū)去當接盤俠。因為沒有房票，往往容易掉坑。對于一般人投資來說，我認為獲取資金往往比房票更難，所以資金充足的人投資就具有一個先天優(yōu)勢，就看能不能好好利用。為什么不要買不限購區(qū)？物以稀為貴，因為不稀缺，所以沒多大價值。

首付200+，投資推薦一線城市：上海和廣州。具體高回報率的板塊可以參考內(nèi)部分享！

提問: 成哥好，山東日照的，目前有一套商品房價值80多，現(xiàn)在住的一套小產(chǎn)權(quán)房，有現(xiàn)金60，孩子在上海讀大二，一開始想在日照投資一套商品房，經(jīng)過再三考慮現(xiàn)想在上海附近花橋，太倉，嘉善等地投資一套商品房，不知道合適吧，如果合適的話在哪個位置買，具體哪個樓盤升值潛力大？是年前還是年后買合適？請賜教，謝謝！

回答：像花橋 太倉 嘉善這些城市都是環(huán)一線城市，環(huán)一線在固投潛力上，比強二線差很多。強二線城市房產(chǎn) 無論從流動性，金融性，安全性，都強于環(huán)一線，畢竟這是一個做強做大省會的年代。當然了，對于生活在一線的人，環(huán)一線實用性更好，但是去買環(huán)一線的都是新房癌重度患者。不然沒必要放棄一線遠郊老破。這種時候你買環(huán)一線，你的房子出手不比新房低個30%會很難。

環(huán)一線多數(shù)都是紙上富貴，如果說之前樓市風(fēng)口是一線，那么未來的春天在強二線與一線。

所以投資角度，坐標山東我更建議你破限買濟南。如果一定要買環(huán)滬城市，花橋相比好一點，因為有軌交可以直達上海，太倉和嘉善都是偽環(huán)滬，通勤不方便，環(huán)滬價值就很難外溢到。

提問：成哥好請問想買房投資，應(yīng)該如何配置資產(chǎn)？

回答：對于個人資產(chǎn)配置整合的方法，建議如下：

第一套房，一定要先解決自住的問題。

第二和第三套房，可以考慮更好的地方去投資，當然首要考慮流動性，是否好出租和轉(zhuǎn)手。

第四套房，可以考慮舒適型，如近郊環(huán)境不錯的大盤，長期持有。

在資產(chǎn)配置中特別重要的是：

1、不要買太多。我不會低估各位的購房能力，但是也不要買太多，學(xué)會整合，買對的那套房，這是特別重要的。

2、買任何一套房都要考慮持有成本跟運營收益。未來房產(chǎn)變現(xiàn)的時間是比較長。需要考慮持有成本。

3、房地產(chǎn)投資進入了二八時代。過去是雨露均沾，現(xiàn)在就是二八時代，20%做對的人會拿走80%的收益

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