這里是成哥說房，帶你了解樓房的房產(chǎn)專家。不含糊不啰嗦，一字一句詳細(xì)為你解答，成哥是通過直接實(shí)戰(zhàn)，將最有用的方法傳授給你們，讓你們成為最會(huì)買房的人。

以下是“成哥說房”微信公眾號(hào)的粉絲提問精選

提問：你好成哥！你覺得楊浦東外灘怎么樣？450萬想上車，買一個(gè)60米左右的自住。上班在浦東世紀(jì)大道附近，之前看了百興花園感覺有點(diǎn)點(diǎn)老。有什么推薦嗎？

回答：東外灘區(qū)位屬于尚可，但比不上北外灘，北外灘能坐北朝南看陸家嘴三件套，東外灘只能看浦東大道。東外灘的優(yōu)勢(shì)是比較成熟，畢竟北外灘最近幾年才剛剛發(fā)展起來，你在東外灘買菜就醫(yī)上學(xué)都不是什么問題。但不推薦你買百興花園這樣的老大樓，雖然便宜但產(chǎn)品上有硬傷，未來出手會(huì)有很大問題。另外你在浦東世紀(jì)大道附近上班，這個(gè)預(yù)算也可以考慮下浦東的金楊新村、巨峰路、高橋這些板塊。如果一定要買老房子，可以考慮世紀(jì)大道附近的房子，至少離你單位近一些。上海買房價(jià)值高的板塊及樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：你好成哥，我目前有改善住房的需求，咨詢幾個(gè)問題。1，背景 上海(本地戶口)，新婚(太太外地戶口)，個(gè)人名下一套浦東近內(nèi)環(huán)的老小區(qū)住房，61平，市值約300萬。太太個(gè)人名下一套浦東北蔡地區(qū)85平2010年左右的小區(qū)住房(非電梯房)，市值約500萬。購房資格，我不限購，但屬于二套，首付需要七成。我上班坐標(biāo)浦東外高橋，太太浦東張江，目前都是自駕上班。為了居住改善及將來小孩考慮，計(jì)劃置換一套三居室住房。近期主要看了唐鎮(zhèn)及周康板塊的一手房。2，問題 1)考慮出掉61平老小區(qū)住房后置換，目前手頭可用流動(dòng)資金約140萬，建議如何選擇呢？2)除了上述之外，是否還有更好的置換組合方案呢？

回答：北蔡的房子有發(fā)展空間，可以繼續(xù)留著。我也比較同意出掉老破小，增加首付預(yù)算買一套改善級(jí)別的住宅。這樣首付款就到了440萬左右，如果你愿意嘗試一些創(chuàng)新貸款的話，首付比例可以降低，總價(jià)預(yù)算可以拉到，800到1000左右。 新購住房方向往浦東中部走，如果預(yù)算足夠多，可以考慮張江、廣蘭路、金橋，如果預(yù)算不夠考慮唐鎮(zhèn)、高行。

提問：成哥好。本人坐標(biāo)上海浦東，在北蔡同一小區(qū)有兩套房，由于小區(qū)房齡20年了，即使在地鐵口也基本不漲?，F(xiàn)在想賣一套，大概能賣700w，加上手頭的錢，貸款換個(gè)1300，1400左右的房，月還3w可接受。想兼顧投資和自住，跟上通貨膨脹步伐?？戳讼律晕⒖拷?，蘇州河邊的都十多萬，哪里比較值得重點(diǎn)看，前景好一點(diǎn)？

回答：上海城市化速度放緩，郊區(qū)和市區(qū)的差距確實(shí)將拉大，改善需求會(huì)壓倒上車剛需。二套資格首付比例太高，看能不能開發(fā)老人票，做接力貸，或者全款抵押買入，找墊資公司配合，相當(dāng)于首付3成。上?？們r(jià)1000+次新三房，可以考慮中環(huán)附近為主，像西面的天山路、長風(fēng)公園板塊，北側(cè)的大寧、新江灣，以及東側(cè)的前灘、三林、張江、金橋，南側(cè)的浦江鎮(zhèn)一帶都是非常好的選擇。具體再結(jié)合你的生活工作半徑圈子買入。上海剛需買房價(jià)值高的板塊推薦詳見內(nèi)部！

提問：成哥好，坐標(biāo)上海浦東，打算入手第二套房子（一房）目前有子彈110。如果找到合適的房子的話，需要商貸110左右。是繼續(xù)存錢湊首付，還是入市買房子？我們不投資，只希望資金保值即可。未來打算賣掉兩套，置換一套小區(qū)環(huán)境更好的房子住。

回答：上海作為一線城市可以繼續(xù)買房投資加倉，一線城市永遠(yuǎn)是領(lǐng)漲作用。普通人攢錢速度大概率跑不贏一線城市房價(jià)上漲的速度，只能用資產(chǎn)追資產(chǎn)，未來置換可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。一線城市不建議用二套資格，首付比例太高，資金利用率低，建議直接全款抵押的方式買入，相當(dāng)于首付3成。上海這種一線城市，自住或投資都是越早上車越好。買房是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，背后有一套行為的邏輯，從行為邏輯出發(fā)，我們可以更好的分析市場(chǎng)的行為走向。

1.房價(jià)不斷上漲，上車越來越難，上車盤的門檻越來越高。2.門檻高，上車盤的總價(jià)不一定隨著漲幅同步升高。3.房價(jià)總是比工資漲的快，依靠工資的人會(huì)越來越買不起房。在獨(dú)立支付首付的能力越來越弱的情況下，買房上車必然需要依靠他人的力量支持：家庭/配偶。

提問：成哥你好，坐標(biāo)上海。目前名下花橋一套200平復(fù)式，17年買入價(jià)350萬，有貸款180萬。上海浦東南碼頭一套老破小，38平，19年朋友急賣套現(xiàn)160萬給我的，貸款100萬。貸款和房子都在我名下，老公無按揭記錄。目前手頭子彈100萬，想賣掉其中一套湊200萬首付，然后用首套房方式買上海。問題是，1，賣花橋面積比較大難賣，問過中介價(jià)格320真正成交甚至300，要割肉近50萬。2，賣上海目前中介說可以賣到200萬但不滿兩年5.5營業(yè)稅不劃算。我的情況要怎么做？

回答：你的資產(chǎn)不是面積過大就是過小，導(dǎo)致進(jìn)退兩難：1.花橋面積過大，自然流動(dòng)性和升值性不如剛需戶型，當(dāng)下如果出售 割肉50，太不劃算，所以花橋暫時(shí)保留，不是出手時(shí)機(jī)。2.浦東老破小，38平，除非有好學(xué)區(qū)加持，不然不值得長持?？梢詢?yōu)先考慮出掉置換，相比花橋出手不用割肉。至于不滿二 試試簽遠(yuǎn)期合同，等滿二再過戶。這樣可以有效止損。具體更詳細(xì)的分析及建議詳見內(nèi)部！

提問:你好，成哥。已婚,小孩6歲。自己住浦東陸家嘴中央公寓(首套有貸款) , 夫妻都是外企,目前家庭月收入稅后5萬。2016年4月,投資了上海浦東港駁小區(qū)的32平米(家庭第二套，全款付清) , 當(dāng)時(shí)成本價(jià)200萬,現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)210萬。很失敗。現(xiàn)在有幾個(gè)方案：1 ,繼續(xù)出租,月租金4200。等以后市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)再考慮更換其他投資方式。2 ,現(xiàn)在出售。置換大虹橋的二手房。我可以再貼點(diǎn)錢,再貸款,買400萬以內(nèi)的房子。我看了下, 17號(hào)線徐涇北城站的北面有一片動(dòng)遷商品房,比如欣沁園。您覺得潛力怎么樣?3 ,現(xiàn)在出售。投資學(xué)區(qū)房,比如松江,閔行的學(xué)區(qū)房,總價(jià)不高。

回答：你這個(gè)情況,挺得復(fù)雜的。陸家嘴公寓,這個(gè)小區(qū),你選得很好,區(qū)位好、次新房、環(huán)境好,升值性強(qiáng)。港駁小區(qū),屬于老破小，沒有學(xué)區(qū),雖然近地鐵,但仍屬于升值弱的房子。不過,很多人都會(huì)面臨這樣的困難選擇:錢不多的情況下,買市中心老破小,還是郊區(qū)新房與次新房?老小破,得有好學(xué)區(qū);郊區(qū)要選近郊,有規(guī)劃利好的板塊!

長線來看,你這套房子,不宜持有,主要升值弱。但400萬以內(nèi)的預(yù)算,又很難買到升值性強(qiáng)的房子,這個(gè)要淘一淘了。松江太遠(yuǎn)，不考慮。閔行可以適度考慮,這個(gè)區(qū)域沒有特別好的板塊,莘莊地鐵站周邊有合適的次新房,可以考慮。建議你先做些功課,從大虹橋、張江、前灘,這三大潛力板中,看看次新房,近地站、在學(xué)區(qū)則更好。徐涇北路北面的一片動(dòng)遷房， 就不要考慮了,性質(zhì)與港駁小區(qū)有相似之處,不要重蹈覆轍。

提問：成哥，我想問下上海浦東臨港新城的房子值得買嗎？現(xiàn)在適合入手嗎？

回答：臨港新城是上海最遙遠(yuǎn)的地方，地鐵過去都要2個(gè)半小時(shí)。自住不建議買，非?；臎觯虡I(yè)配套非常少。除非在那里工作。投資的話也比市區(qū)增幅少，因?yàn)榈鲜磕岷图磳㈤_業(yè)的海洋館，冰雪世界，2010年到現(xiàn)在也就翻了一倍多。所以，除非是在那里工作，否則，自住和投資都不是好的選擇。預(yù)算少可以考慮嘉定、青浦和松江。上海剛需買房價(jià)值高的板塊及樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問:成哥，上海這幾個(gè)新盤(普陀長風(fēng)瑞仕瑒庭、大虹橋蟠龍?zhí)斓?、浦東森蘭名苑、大寧仁恒靜安世紀(jì)) , 以投資為目的,排序是怎么樣的呢?麻煩能詳解下原因,感謝!

回答：大虹橋蟠龍?zhí)斓?想像空間最大。主要是近虹橋商務(wù)區(qū),住宅需求潛力很大，屬新興板塊,近地鐵,且這個(gè)項(xiàng)目是個(gè)綜合體,還有較大體量的商業(yè)配套；普陀長風(fēng)瑞仕璟庭,區(qū)位很好,排第二。長風(fēng)商務(wù)區(qū),過去十年多年,發(fā)展很快,原本區(qū)位就不錯(cuò),加之近些年新建了很多項(xiàng)目,具有一定的商務(wù)集聚,環(huán)境不錯(cuò)；大寧仁恒靜安世紀(jì)排第三。區(qū)位還行,也是快速發(fā)展中的板塊,只是作為老閘北,公建配套環(huán)境略弱；浦東森蘭名苑最后。主要偏遠(yuǎn),離中心區(qū)、商務(wù)區(qū)較遠(yuǎn)。環(huán)境不錯(cuò),但不管用。

提問：成哥好，有沒有什么買房技巧，怎么買房才不會(huì)虧本？怎么淘筍盤？

回答：房產(chǎn)投資中，有兩種基本思維：套利與套險(xiǎn)。套利思維：預(yù)估到哪個(gè)規(guī)劃熱點(diǎn)板塊會(huì)大漲，與大家一起跟風(fēng)買入，追高入貨，但獲利有限。套險(xiǎn)思維：發(fā)現(xiàn)某個(gè)板塊存在不合理價(jià)差，跌無可跌，出現(xiàn)了洼地，提前買入，等待價(jià)值恢復(fù)，大幅獲利。

在微觀上，買入筍盤，屬于套險(xiǎn)思維。因此，買筍盤是成熟投資者最熱衷的做法，這不僅獲利巨大，更是一種智力游戲，很有成就感。筍盤出現(xiàn)是隨機(jī)概率事件。買筍盤，需要刻苦看房，也需要對(duì)比分析，更需要耐心等待?？偨Y(jié)幾點(diǎn)：1、熟悉一座城市的整體價(jià)差格局；2、尋找低估的板塊；3、鎖定數(shù)個(gè)目標(biāo)樓盤；4、大量看房，鎖定業(yè)主；5、與業(yè)主過招，再砍一刀；6、果斷下手，買入即賺。

有一點(diǎn)要注意的是：有些樓盤，有些板塊，價(jià)格偏低，是因?yàn)樗鼈儽旧碛须[藏的硬傷，價(jià)格低是活該的，我們?nèi)ベI是賺不到錢的。一般而言，真的筍盤，幾乎是見光死，一旦出來，很快就被人拿下。朋友圈到處轉(zhuǎn)發(fā)的筍盤，80%是有隱藏硬傷的偽筍盤，千萬別買。普通人要想買到筍盤，首先要熟悉一座城市各板塊之間的價(jià)差關(guān)系，那些價(jià)差大到不合理的板塊，就是我們?cè)撊タ捶康姆秶?。記?。?折，是筍盤的最低要求！

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