超實用!上海買房就按這樣來!板塊、樓盤選籌一目了然

來源：智能家居時間：2021-04-01 15:42

我是秋曼，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容來自于“秋曼說房”微信公眾號，粉絲提問

1.提問：老師你好，上海人，今年上海樓市房價有點高，新房買不起，打算環(huán)滬買套房，環(huán)滬城市比較多，現(xiàn)在買哪里的未來升值潛力大??？

秋曼：你好，在環(huán)滬板塊選對城市和方向是非常重要的，不同的城市未來有著不同的規(guī)劃，進(jìn)而未來的投資空間差異也很大。而湖州這個默默發(fā)力的城市未來是很有發(fā)展?jié)摿Φ?，如今正是價值洼地。湖州從一眾環(huán)滬城市2萬+的房價之中脫穎而出，目前仍在1字出頭徘徊。湖州處于長三角區(qū)域，又是環(huán)滬，買在此處既不占用上海房票，又可以在未來找到爆發(fā)點。在經(jīng)濟(jì)方面，湖州的GDP僅次于杭州、寧波、紹興與嘉興，但是它的房價卻排在浙江省的末尾。在環(huán)滬洼地逐漸被填平，上海的購房需求會進(jìn)一步外溢，所以這些目前還默默無聞的城市，未來將會更具有優(yōu)勢。在交通方面，城際鐵路的基建正在推進(jìn)，對于湖州來說，正是一個發(fā)展機會，滬蘇湖高鐵的開工，就說明了上海正西向的大門正在向外打開。對于上海的人口外溢，高鐵的存在可以說是起到了加速作用。不僅如此，湖州還有長三角的1+7規(guī)劃，未來能夠享受到幾個同城化都市圈的紅利。

建議可以考慮買湖州的南太湖新區(qū)，這里作為浙江省大灣區(qū)建設(shè)的“四大新區(qū)”之一，就是買在湖州的首選項。板塊的高度就決定了項目的高度，未來南太湖新區(qū)智慧城板塊還會引進(jìn)千億級別的產(chǎn)業(yè)，成為湖州高端人才的聚集地以及大量高科技成果的轉(zhuǎn)化地，而且該板塊還是距離湖州高鐵最近的居住板塊。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，南太湖新區(qū)也多了大量的高品質(zhì)項目，未來環(huán)滬外溢群體的選擇也會更多。

2.提問：老師，今年才過1個月，上海樓市出了新政策，想知道今年上海內(nèi)環(huán)有哪些項目可以買啊，有哪些建議呢？

秋曼：你好，今年內(nèi)環(huán)的項目供應(yīng)量將全部在浦西，上海舊城改造的完成使得浦西內(nèi)環(huán)核心位置有大體量項目入市，項目都處于每個板塊的中心位置，浦東的開發(fā)歷史較短，所以內(nèi)環(huán)內(nèi)暫無出讓土地。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)的產(chǎn)品是剛需價改善的組合，設(shè)計中規(guī)中矩。三環(huán)內(nèi)單價最高的住宅土地就是楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊，成交樓板價為85763.63元/，溢價率達(dá)到了38.33%。如今很多內(nèi)環(huán)內(nèi)的熱點板塊項目均價都已經(jīng)達(dá)到10萬+了，內(nèi)環(huán)線旁邊項目的入市項目均價已經(jīng)達(dá)到了10.99萬元/，靠近核心區(qū)還有突破14萬+元/的項目。根據(jù)目前的消息，2021年內(nèi)環(huán)內(nèi)即將入市的項目大部分的預(yù)估均價是11萬+，原因如下：1.內(nèi)環(huán)內(nèi)新房也是分板塊的，老牌的豪宅板塊，如盧灣、豫園、濱江等，新房價格往往都是站在上海樓市最頂端的，如位于盧灣的均價最高的凱德茂名公館，預(yù)計15萬+。而2021年新房都分布在老牌住宅區(qū)，虹口臨平路、楊浦東外灘、現(xiàn)在的北外灘，所以就造成了2021年內(nèi)環(huán)內(nèi)整體價格平穩(wěn)的趨勢。2.2021年新房供應(yīng)的板塊已經(jīng)很久沒有新房供應(yīng)了，所以可參考的價格不多，預(yù)估價也相對保守。大概1000萬就可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)買一個不錯的兩房或是小三房；1500萬也可以挑北外灘的房子了，性價比還不錯；3000萬就可以挑選大部分項目的大部分面積段了。在限價的背景下，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)整體的房價不會出現(xiàn)特別大的跳升，建議把目光放到產(chǎn)品質(zhì)量上來。

3.提問：老師，你好，本人通過上海人才落戶在張江，今年想在張江買房，可是看了一下張江的二手房房價太高了，都快15萬+呢？

秋曼：你好，主要原因就是張江集團(tuán)學(xué)校由民辦轉(zhuǎn)為了公辦，眾所周知該校一直被稱為是浦東第一牛校初中，如此一來，整個張江板塊的房價都上漲了，而且就算有錢也沒用，比如萬科翡翠公園，幾乎沒有掛牌房源了。根本原因還是受供求關(guān)系影響了張江的房價，雖然板塊面積很大，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要比住宅房源多很多，所以住宅供應(yīng)量非常稀缺。再加上張江入職人群的平均收入水平較高，也導(dǎo)致了房價的上漲。除此之外，張江開發(fā)較晚，整體的城市規(guī)劃界面也比較整潔，住宅也比較新。張江在政策上也受到了重視，由于集成電路和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強勁，使得張江成為了最受浦東重視的板塊，將張江科學(xué)城建設(shè)為主題城市的同時打造特色園區(qū)。從上海的落戶政策也能看出，張江的人才落戶也非常放松。

4.提問：老師，你好想知道上海北外灘和東外灘哪個板塊買房更好，未來升值潛力大？

秋曼：北外灘在交通位置相當(dāng)優(yōu)越上，西鄰地鐵10號線，東鄰地鐵4號線，中間還有地鐵12號線橫穿而過，新建路縱穿而過。北外灘開發(fā)體量巨大，未來的定位就是中央活動區(qū)，有商務(wù)辦公、公共文化和商業(yè)服務(wù)三大核心功能。北外灘作為老牌居住區(qū)，板塊內(nèi)的教育、醫(yī)療配套都非常完善，生態(tài)資源上的短板也有黃浦江，濱江綠地來彌補。但是商務(wù)區(qū)之外，北外灘的居住環(huán)境很是一般，老舊住宅的占比較大、高品質(zhì)的住宅又很少，大量住宅房齡超過20年，且底商混亂，使得板塊內(nèi)的二手房價受到影響，房價分化較為嚴(yán)重，但是二手房價依然堅挺。

而東外灘的定位是商務(wù)金融、休閑娛樂功能、綜合配套功能。從土地規(guī)劃圖中可以看出東外灘的住宅用地占比較大。與北外灘一路之隔的東外灘還能受到高速發(fā)展的北外灘的輻射。板塊內(nèi)的亮點就是有很好的工業(yè)遺址，但是現(xiàn)代建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)比較慢。住宅的特點是一、二、三類住宅混合，新建的房子與老房子對比強烈房子，高矮不一，比較混亂。和北外灘不同的是，東外灘不缺品質(zhì)二手房。板塊內(nèi)二手房掛牌數(shù)持續(xù)上漲，掛牌均價也非常平穩(wěn)。

整體上看，兩個板塊都主打改善產(chǎn)品，不管是新房還是品質(zhì)二手房，入場價格打底1000萬。從板塊的能級、地理位置、交通以及商業(yè)配套來看，北外灘是勝過東外灘的，而住宅用地少，高端品質(zhì)產(chǎn)品較為稀缺也使得北外灘未來的新房和品質(zhì)二手房的單價會超過東外灘，不過置業(yè)成本也更高。從居住屬性來看，東外灘要勝過北外灘。東外灘可規(guī)劃的住宅土地較多，未來也能為市場提供更多的個性化和標(biāo)志化的住宅產(chǎn)品，距離北外灘和陸家嘴很近，未來也能承接它們的外溢購房需求。

5.提問：老師，你好，我想買地鐵房，但是我有幾個問題想問老師，就是地鐵房是不是離地鐵越近越好？還有就是規(guī)劃附近有地鐵一定就是地鐵盤嗎?以后一定會升值嗎？

秋曼：你好，買地鐵盤都會存在幾個誤區(qū)：1、大部分購房者覺得“地鐵盤”一定離地鐵越近越好，其實社區(qū)與地鐵站的距離保持在200-300米是最合適的。因為地鐵站周邊的人流量較大，對附近居民生活的私密性會造成影響，也會產(chǎn)生交通擁堵和噪音污染等問題。2.只要買了地鐵盤房價就一定會漲，地鐵盤能否影響房價，必須要考慮所處區(qū)域的配套是否成熟。一般來說，交通越不成熟，配套越不完善的區(qū)域，地鐵對房子的價格影響就越明顯。3. 房子周邊規(guī)劃有地鐵，就是地鐵盤。一般地鐵從規(guī)劃到落地的時間至少需要五年，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，地鐵和公交車一樣，都只是錦上添花的交通工具。房子的升值不能單靠地鐵來拉動，還必須要看樓盤所處位置、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。

以上內(nèi)容選自“秋曼說房”微信公眾號，粉絲提問

秋曼深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。