我是秋曼，擁有多年上海房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長(zhǎng)期持續(xù)關(guān)注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購(gòu)房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

以下內(nèi)容來自于“秋曼說房”微信公眾號(hào)，粉絲提問

1.提問：老師你好，上海人，今年上海樓市房?jī)r(jià)有點(diǎn)高，新房買不起，打算環(huán)滬買套房，環(huán)滬城市比較多，現(xiàn)在買哪里的未來升值潛力大啊？

秋曼： 你好，在環(huán)滬板塊選對(duì)城市和方向是非常重要的，不同的城市未來有著不同的規(guī)劃，進(jìn)而未來的投資空間差異也很大。而湖州這個(gè)默默發(fā)力的城市未來是很有發(fā)展?jié)摿Φ?，如今正是價(jià)值洼地。湖州從一眾環(huán)滬城市2萬+的房?jī)r(jià)之中脫穎而出，目前仍在1字出頭徘徊。湖州處于長(zhǎng)三角區(qū)域，又是環(huán)滬，買在此處既不占用上海房票，又可以在未來找到爆發(fā)點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)方面，湖州的GDP僅次于杭州、寧波、紹興與嘉興，但是它的房?jī)r(jià)卻排在浙江省的末尾。在環(huán)滬洼地逐漸被填平，上海的購(gòu)房需求會(huì)進(jìn)一步外溢，所以這些目前還默默無聞的城市，未來將會(huì)更具有優(yōu)勢(shì)。在交通方面，城際鐵路的基建正在推進(jìn)，對(duì)于湖州來說，正是一個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)，滬蘇湖高鐵的開工，就說明了上海正西向的大門正在向外打開。對(duì)于上海的人口外溢，高鐵的存在可以說是起到了加速作用。不僅如此，湖州還有長(zhǎng)三角的1+7規(guī)劃，未來能夠享受到幾個(gè)同城化都市圈的紅利。

建議可以考慮買湖州的南太湖新區(qū)，這里作為浙江省大灣區(qū)建設(shè)的“四大新區(qū)”之一，就是買在湖州的首選項(xiàng)。板塊的高度就決定了項(xiàng)目的高度，未來南太湖新區(qū)智慧城板塊還會(huì)引進(jìn)千億級(jí)別的產(chǎn)業(yè)，成為湖州高端人才的聚集地以及大量高科技成果的轉(zhuǎn)化地，而且該板塊還是距離湖州高鐵最近的居住板塊。隨著品牌開發(fā)商的大量進(jìn)駐，南太湖新區(qū)也多了大量的高品質(zhì)項(xiàng)目，未來環(huán)滬外溢群體的選擇也會(huì)更多。

2.提問：老師，今年才過1個(gè)月，上海樓市出了新政策，想知道今年上海內(nèi)環(huán)有哪些項(xiàng)目可以買啊，有哪些建議呢？

秋曼：你好，今年內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目供應(yīng)量將全部在浦西，上海舊城改造的完成使得浦西內(nèi)環(huán)核心位置有大體量項(xiàng)目入市，項(xiàng)目都處于每個(gè)板塊的中心位置，浦東的開發(fā)歷史較短，所以內(nèi)環(huán)內(nèi)暫無出讓土地。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)環(huán)內(nèi)的產(chǎn)品是剛需價(jià)改善的組合，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩。三環(huán)內(nèi)單價(jià)最高的住宅土地就是楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊，成交樓板價(jià)為85763.63元/，溢價(jià)率達(dá)到了38.33%。如今很多內(nèi)環(huán)內(nèi)的熱點(diǎn)板塊項(xiàng)目均價(jià)都已經(jīng)達(dá)到10萬+了，內(nèi)環(huán)線旁邊項(xiàng)目的入市項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10.99萬元/，靠近核心區(qū)還有突破14萬+元/的項(xiàng)目。根據(jù)目前的消息，2021年內(nèi)環(huán)內(nèi)即將入市的項(xiàng)目大部分的預(yù)估均價(jià)是11萬+，原因如下：1.內(nèi)環(huán)內(nèi)新房也是分板塊的，老牌的豪宅板塊，如盧灣、豫園、濱江等，新房?jī)r(jià)格往往都是站在上海樓市最頂端的，如位于盧灣的均價(jià)最高的凱德茂名公館，預(yù)計(jì)15萬+。而2021年新房都分布在老牌住宅區(qū)，虹口臨平路、楊浦東外灘、現(xiàn)在的北外灘，所以就造成了2021年內(nèi)環(huán)內(nèi)整體價(jià)格平穩(wěn)的趨勢(shì)。2.2021年新房供應(yīng)的板塊已經(jīng)很久沒有新房供應(yīng)了，所以可參考的價(jià)格不多，預(yù)估價(jià)也相對(duì)保守。大概1000萬就可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)買一個(gè)不錯(cuò)的兩房或是小三房；1500萬也可以挑北外灘的房子了，性價(jià)比還不錯(cuò)；3000萬就可以挑選大部分項(xiàng)目的大部分面積段了。在限價(jià)的背景下，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)整體的房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)特別大的跳升，建議把目光放到產(chǎn)品質(zhì)量上來。

3.提問：老師，你好，本人通過上海人才落戶在張江，今年想在張江買房，可是看了一下張江的二手房房?jī)r(jià)太高了，都快15萬+呢？

秋曼：你好，主要原因就是張江集團(tuán)學(xué)校由民辦轉(zhuǎn)為了公辦，眾所周知該校一直被稱為是浦東第一牛校初中，如此一來，整個(gè)張江板塊的房?jī)r(jià)都上漲了，而且就算有錢也沒用，比如萬科翡翠公園，幾乎沒有掛牌房源了。根本原因還是受供求關(guān)系影響了張江的房?jī)r(jià)，雖然板塊面積很大，但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)要比住宅房源多很多，所以住宅供應(yīng)量非常稀缺。再加上張江入職人群的平均收入水平較高，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。除此之外，張江開發(fā)較晚，整體的城市規(guī)劃界面也比較整潔，住宅也比較新。張江在政策上也受到了重視，由于集成電路和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展強(qiáng)勁，使得張江成為了最受浦東重視的板塊，將張江科學(xué)城建設(shè)為主題城市的同時(shí)打造特色園區(qū)。從上海的落戶政策也能看出，張江的人才落戶也非常放松。

4.提問：老師，你好想知道上海北外灘和東外灘哪個(gè)板塊買房更好，未來升值潛力大？

秋曼：北外灘在交通位置相當(dāng)優(yōu)越上，西鄰地鐵10號(hào)線，東鄰地鐵4號(hào)線，中間還有地鐵12號(hào)線橫穿而過，新建路縱穿而過。北外灘開發(fā)體量巨大，未來的定位就是中央活動(dòng)區(qū)，有商務(wù)辦公、公共文化和商業(yè)服務(wù)三大核心功能。北外灘作為老牌居住區(qū)，板塊內(nèi)的教育、醫(yī)療配套都非常完善，生態(tài)資源上的短板也有黃浦江，濱江綠地來彌補(bǔ)。但是商務(wù)區(qū)之外，北外灘的居住環(huán)境很是一般，老舊住宅的占比較大、高品質(zhì)的住宅又很少，大量住宅房齡超過20年，且底商混亂，使得板塊內(nèi)的二手房?jī)r(jià)受到影響，房?jī)r(jià)分化較為嚴(yán)重，但是二手房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

而東外灘的定位是商務(wù)金融、休閑娛樂功能、綜合配套功能。從土地規(guī)劃圖中可以看出東外灘的住宅用地占比較大。與北外灘一路之隔的東外灘還能受到高速發(fā)展的北外灘的輻射。板塊內(nèi)的亮點(diǎn)就是有很好的工業(yè)遺址，但是現(xiàn)代建設(shè)和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)比較慢。住宅的特點(diǎn)是一、二、三類住宅混合，新建的房子與老房子對(duì)比強(qiáng)烈房子，高矮不一，比較混亂。和北外灘不同的是，東外灘不缺品質(zhì)二手房。板塊內(nèi)二手房掛牌數(shù)持續(xù)上漲，掛牌均價(jià)也非常平穩(wěn)。

整體上看，兩個(gè)板塊都主打改善產(chǎn)品，不管是新房還是品質(zhì)二手房，入場(chǎng)價(jià)格打底1000萬。從板塊的能級(jí)、地理位置、交通以及商業(yè)配套來看，北外灘是勝過東外灘的，而住宅用地少，高端品質(zhì)產(chǎn)品較為稀缺也使得北外灘未來的新房和品質(zhì)二手房的單價(jià)會(huì)超過東外灘，不過置業(yè)成本也更高。從居住屬性來看，東外灘要?jiǎng)龠^北外灘。東外灘可規(guī)劃的住宅土地較多，未來也能為市場(chǎng)提供更多的個(gè)性化和標(biāo)志化的住宅產(chǎn)品，距離北外灘和陸家嘴很近，未來也能承接它們的外溢購(gòu)房需求。

5.提問：老師，你好，我想買地鐵房，但是我有幾個(gè)問題想問老師，就是地鐵房是不是離地鐵越近越好？還有就是規(guī)劃附近有地鐵一定就是地鐵盤嗎?以后一定會(huì)升值嗎？

秋曼：你好，買地鐵盤都會(huì)存在幾個(gè)誤區(qū)：1、大部分購(gòu)房者覺得“地鐵盤”一定離地鐵越近越好，其實(shí)社區(qū)與地鐵站的距離保持在200-300米是最合適的。因?yàn)榈罔F站周邊的人流量較大，對(duì)附近居民生活的私密性會(huì)造成影響，也會(huì)產(chǎn)生交通擁堵和噪音污染等問題。2.只要買了地鐵盤房?jī)r(jià)就一定會(huì)漲，地鐵盤能否影響房?jī)r(jià)，必須要考慮所處區(qū)域的配套是否成熟。一般來說，交通越不成熟，配套越不完善的區(qū)域，地鐵對(duì)房子的價(jià)格影響就越明顯。3. 房子周邊規(guī)劃有地鐵，就是地鐵盤。一般地鐵從規(guī)劃到落地的時(shí)間至少需要五年，隨著地鐵網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，地鐵和公交車一樣，都只是錦上添花的交通工具。房子的升值不能單靠地鐵來拉動(dòng)，還必須要看樓盤所處位置、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。

以上內(nèi)容選自“秋曼說房”微信公眾號(hào)，粉絲提問

秋曼深耕房產(chǎn)投資多年，擅長(zhǎng)購(gòu)房技巧及經(jīng)驗(yàn)，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購(gòu)房方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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