我是秋曼，擁有多年上海房產研究和投資經驗，長期持續(xù)關注上海地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。

以下內容來自于“秋曼說房”微信公眾號，粉絲提問

1.提問：老師你好，上海人，今年上海樓市房價有點高，新房買不起，打算環(huán)滬買套房，環(huán)滬城市比較多，現(xiàn)在買哪里的未來升值潛力大??？

秋曼： 你好，在環(huán)滬板塊選對城市和方向是非常重要的，不同的城市未來有著不同的規(guī)劃，進而未來的投資空間差異也很大。而湖州這個默默發(fā)力的城市未來是很有發(fā)展?jié)摿Φ模缃裾莾r值洼地。湖州從一眾環(huán)滬城市2萬+的房價之中脫穎而出，目前仍在1字出頭徘徊。湖州處于長三角區(qū)域，又是環(huán)滬，買在此處既不占用上海房票，又可以在未來找到爆發(fā)點。在經濟方面，湖州的GDP僅次于杭州、寧波、紹興與嘉興，但是它的房價卻排在浙江省的末尾。在環(huán)滬洼地逐漸被填平，上海的購房需求會進一步外溢，所以這些目前還默默無聞的城市，未來將會更具有優(yōu)勢。在交通方面，城際鐵路的基建正在推進，對于湖州來說，正是一個發(fā)展機會，滬蘇湖高鐵的開工，就說明了上海正西向的大門正在向外打開。對于上海的人口外溢，高鐵的存在可以說是起到了加速作用。不僅如此，湖州還有長三角的1+7規(guī)劃，未來能夠享受到幾個同城化都市圈的紅利。

建議可以考慮買湖州的南太湖新區(qū)，這里作為浙江省大灣區(qū)建設的“四大新區(qū)”之一，就是買在湖州的首選項。板塊的高度就決定了項目的高度，未來南太湖新區(qū)智慧城板塊還會引進千億級別的產業(yè)，成為湖州高端人才的聚集地以及大量高科技成果的轉化地，而且該板塊還是距離湖州高鐵最近的居住板塊。隨著品牌開發(fā)商的大量進駐，南太湖新區(qū)也多了大量的高品質項目，未來環(huán)滬外溢群體的選擇也會更多。

2.提問：老師，今年才過1個月，上海樓市出了新政策，想知道今年上海內環(huán)有哪些項目可以買啊，有哪些建議呢？

秋曼：你好，今年內環(huán)的項目供應量將全部在浦西，上海舊城改造的完成使得浦西內環(huán)核心位置有大體量項目入市，項目都處于每個板塊的中心位置，浦東的開發(fā)歷史較短，所以內環(huán)內暫無出讓土地。從供應結構來看，內環(huán)內的產品是剛需價改善的組合，設計中規(guī)中矩。三環(huán)內單價最高的住宅土地就是楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-09地塊，成交樓板價為85763.63元/，溢價率達到了38.33%。如今很多內環(huán)內的熱點板塊項目均價都已經達到10萬+了，內環(huán)線旁邊項目的入市項目均價已經達到了10.99萬元/，靠近核心區(qū)還有突破14萬+元/的項目。根據目前的消息，2021年內環(huán)內即將入市的項目大部分的預估均價是11萬+，原因如下：1.內環(huán)內新房也是分板塊的，老牌的豪宅板塊，如盧灣、豫園、濱江等，新房價格往往都是站在上海樓市最頂端的，如位于盧灣的均價最高的凱德茂名公館，預計15萬+。而2021年新房都分布在老牌住宅區(qū)，虹口臨平路、楊浦東外灘、現(xiàn)在的北外灘，所以就造成了2021年內環(huán)內整體價格平穩(wěn)的趨勢。2.2021年新房供應的板塊已經很久沒有新房供應了，所以可參考的價格不多，預估價也相對保守。大概1000萬就可以在內環(huán)內買一個不錯的兩房或是小三房；1500萬也可以挑北外灘的房子了，性價比還不錯；3000萬就可以挑選大部分項目的大部分面積段了。在限價的背景下，上海內環(huán)內整體的房價不會出現(xiàn)特別大的跳升，建議把目光放到產品質量上來。

3.提問：老師，你好，本人通過上海人才落戶在張江，今年想在張江買房，可是看了一下張江的二手房房價太高了，都快15萬+呢？

秋曼：你好，主要原因就是張江集團學校由民辦轉為了公辦，眾所周知該校一直被稱為是浦東第一牛校初中，如此一來，整個張江板塊的房價都上漲了，而且就算有錢也沒用，比如萬科翡翠公園，幾乎沒有掛牌房源了。根本原因還是受供求關系影響了張江的房價，雖然板塊面積很大，但是產業(yè)園區(qū)要比住宅房源多很多，所以住宅供應量非常稀缺。再加上張江入職人群的平均收入水平較高，也導致了房價的上漲。除此之外，張江開發(fā)較晚，整體的城市規(guī)劃界面也比較整潔，住宅也比較新。張江在政策上也受到了重視，由于集成電路和醫(yī)藥產業(yè)的發(fā)展強勁，使得張江成為了最受浦東重視的板塊，將張江科學城建設為主題城市的同時打造特色園區(qū)。從上海的落戶政策也能看出，張江的人才落戶也非常放松。

4.提問：老師，你好想知道上海北外灘和東外灘哪個板塊買房更好，未來升值潛力大？

秋曼：北外灘在交通位置相當優(yōu)越上，西鄰地鐵10號線，東鄰地鐵4號線，中間還有地鐵12號線橫穿而過，新建路縱穿而過。北外灘開發(fā)體量巨大，未來的定位就是中央活動區(qū)，有商務辦公、公共文化和商業(yè)服務三大核心功能。北外灘作為老牌居住區(qū)，板塊內的教育、醫(yī)療配套都非常完善，生態(tài)資源上的短板也有黃浦江，濱江綠地來彌補。但是商務區(qū)之外，北外灘的居住環(huán)境很是一般，老舊住宅的占比較大、高品質的住宅又很少，大量住宅房齡超過20年，且底商混亂，使得板塊內的二手房價受到影響，房價分化較為嚴重，但是二手房價依然堅挺。

而東外灘的定位是商務金融、休閑娛樂功能、綜合配套功能。從土地規(guī)劃圖中可以看出東外灘的住宅用地占比較大。與北外灘一路之隔的東外灘還能受到高速發(fā)展的北外灘的輻射。板塊內的亮點就是有很好的工業(yè)遺址，但是現(xiàn)代建設和產業(yè)園的建設比較慢。住宅的特點是一、二、三類住宅混合，新建的房子與老房子對比強烈房子，高矮不一，比較混亂。和北外灘不同的是，東外灘不缺品質二手房。板塊內二手房掛牌數持續(xù)上漲，掛牌均價也非常平穩(wěn)。

整體上看，兩個板塊都主打改善產品，不管是新房還是品質二手房，入場價格打底1000萬。從板塊的能級、地理位置、交通以及商業(yè)配套來看，北外灘是勝過東外灘的，而住宅用地少，高端品質產品較為稀缺也使得北外灘未來的新房和品質二手房的單價會超過東外灘，不過置業(yè)成本也更高。從居住屬性來看，東外灘要勝過北外灘。東外灘可規(guī)劃的住宅土地較多，未來也能為市場提供更多的個性化和標志化的住宅產品，距離北外灘和陸家嘴很近，未來也能承接它們的外溢購房需求。

5.提問：老師，你好，我想買地鐵房，但是我有幾個問題想問老師，就是地鐵房是不是離地鐵越近越好？還有就是規(guī)劃附近有地鐵一定就是地鐵盤嗎?以后一定會升值嗎？

秋曼：你好，買地鐵盤都會存在幾個誤區(qū)：1、大部分購房者覺得“地鐵盤”一定離地鐵越近越好，其實社區(qū)與地鐵站的距離保持在200-300米是最合適的。因為地鐵站周邊的人流量較大，對附近居民生活的私密性會造成影響，也會產生交通擁堵和噪音污染等問題。2.只要買了地鐵盤房價就一定會漲，地鐵盤能否影響房價，必須要考慮所處區(qū)域的配套是否成熟。一般來說，交通越不成熟，配套越不完善的區(qū)域，地鐵對房子的價格影響就越明顯。3. 房子周邊規(guī)劃有地鐵，就是地鐵盤。一般地鐵從規(guī)劃到落地的時間至少需要五年，隨著地鐵網絡的逐步完善，地鐵和公交車一樣，都只是錦上添花的交通工具。房子的升值不能單靠地鐵來拉動，還必須要看樓盤所處位置、周邊配套、人文、環(huán)境等因素。

以上內容選自“秋曼說房”微信公眾號，粉絲提問

秋曼深耕房產投資多年，擅長購房技巧及經驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

相關知識

超實用!上海買房就按這樣來!板塊、樓盤選籌一目了然
超實用!鄭州買學區(qū)房就按這樣來!板塊、樓盤選籌一目了然
上海樓市:浦東買房參考板塊及樓盤,看準下手就賺了!
上海樓市:買房建議買普通住宅,無論自住、還是投資都是最好的選
2021年,關于合肥買房的幾點建議!
上海樓市:首付300w在上?？梢再徶媚男┌鍓K?值得收藏!
內環(huán)明星項目帶頭折戟 ，5月上海新盤認籌環(huán)比降4成！
融信網紅盤認籌風波背后：上海僅約9個新盤或觸發(fā)積分制
買房到底選新房還是二手房?
“買房”和“租房”有多大差別？經濟學家：5年后，差距一目了然