超實用!鄭州買學區(qū)房就按這樣來!板塊、樓盤選籌一目了然

來源：智能家居時間：2021-04-05 19:21

我是鄭叔，擁有多年鄭州房產研究和投資經驗，長期持續(xù)關注鄭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。

以下內容選自“鄭叔說房”微信公眾號，粉絲提問

1.提問：鄭叔你好，我前段時間看房發(fā)現有個特價房項目，中介介紹說是比附近的房子要便宜幾十萬，二期可以首付分期，不知道這個房子可不可以買呢？

鄭叔：你好，對于市場上的特價房特別多的時候，一定要記住這幾點：1.物以稀為貴，在供應大于需求的時候，面對市場上出現的集體式的特價房、低首付的樓盤，購房者可以把握一下機會。2.要從多方面考察特價房是否真的實惠。3.三環(huán)主城如果出現特價房，一定要重點關注。4.新區(qū)要選在核心區(qū)，核心區(qū)域的配套是新區(qū)最好的。5.注意影響房價的因素，如地鐵、商業(yè)、學校加持的樓盤。

2.提問：鄭叔你好，本人在金水區(qū)有套自住房，孩子要上小學了，打算在金水區(qū)買套學區(qū)房，之前也看了一些盤，銷售會說和某某名校分校簽約了，不知道這樣的靠不靠譜，還有想問一下鄭叔有合適的介紹么？

鄭叔：你好，在鄭州，只要是在教育局備過案的住宅，就能按照公辦小學、中學的入學政策上學，所以幾乎所有的房子都是學區(qū)房。而我們通常談論的學區(qū)房是名校學區(qū)房，它們對應的社區(qū)，能劃片的房源，才是學區(qū)房。但目前很多打著簽約某某名校分校的樓盤，要理性對待，判斷他們的管理團隊、辦學理念、師資等是否統(tǒng)一，所以不僅要關注區(qū)位、戶型、品質等因素，還要看樓盤配備的公辦教育，區(qū)域均價，有無溢價，最好是一站式教育配套。金水區(qū)屬于鄭州整體教育資源的傳統(tǒng)教育強區(qū)，且有一個不錯的教學傳統(tǒng)，教師輪崗，就是教師在一定時間內在片區(qū)的幾所學校內上課，這樣就保證了師資的均衡。片區(qū)內的詳情學區(qū)房見內部分享。無論買在新區(qū)還是老城區(qū)，都要考慮周邊配套，在新區(qū)買房的有教育需求的購房者還要關注交房前學校是否建成，能否順利入學。

3.提問：鄭叔你好，周末休息和家人一起去某樓盤看盤，當時問了一下置業(yè)顧問，17.18層好多人選，最高層選的人不多，老婆是覺得選最高層的話視野開闊，我想選中間層，置業(yè)顧問說了一下價格，感覺中間層比較貴一些，想知道這個樓層到底該怎么去選呢？

鄭叔：你好，想要買到好的樓層，需要做到三選和三不選，三選：1.帶有花園的一樓，一樓出行方便，帶花園的一樓可以在綠植的保障下保護好隱私，且花園的土壤還能對家里的積水起到吸收作用，且住戶可以種植自己喜歡的植物，愉悅心情。2.次頂層，不像頂層那樣有漏水的和夏天室內很熱的缺點，它也有良好的視野、采光和通風條件。3.黃金樓層，一般會在住宅高度的3/4處，它的光線和通風條件是最好的，且基本不會被周邊樓層遮擋住。就是價格可能稍微高一些。

三不選：1.腰線層，就是為了增加住宅整體的流線感而設計出來的樓層，一般會在樓層凸起平臺的地方，它的缺點就是采光會被平臺所阻擋，通風效果也大打折扣，且如果遇上雨雪天氣，平臺的積水可能會流入室內。2.設備層，就是用于布置機電設備的樓層，這類樓層雖然價格會便宜一點，但是設備老化后帶來的噪音是非常影響居住的，而且有些設備可能含有輻射，對人體也有影響。3.帶底商的低層，二至五層都不建議購買，一般在節(jié)假日或周末的人特別多，噪雜聲極大影響生活，如果是餐飲業(yè)的話，油煙還可能會進入室內，家居可能會附上油污。

4.提問：鄭叔你好，本人鄭州人，上海工作，目前計劃是打算先在鄭州投資買房一套，估計持有5年左右后出手賣掉，想知道選什么樣的有房子比價好，未來出手容易。

鄭叔：你好，以下幾點需要注意：1.老房子如果沒有頂級的學區(qū)和地段的加持，千萬別碰，既沒有優(yōu)質學區(qū)和頂級地段的老破小，是無法滿足現代人的居住需求的，而且整個社區(qū)的氛圍是無法隨著電梯和內部裝修的變好而改變的；對于想投資老破小拆遷的人群，與其把錢投在未來幾年內不確定發(fā)展的老破小上，不如投資別的地方。2.千萬別買70年產權的住宅式公寓，產權房只是擁有了使用權，而沒有所有權。雖然是住宅產品，但本質上還是公寓的模式，居住舒適度不高，而且居住人群可能比較雜亂。3.別碰超大社區(qū)和超小社區(qū)，超大社區(qū)雖然內部配套齊全，但由于人太多太雜，導致居住舒適度下降；而且社區(qū)大了之后，二手房的選擇變多了，你的房子也不太好賣。超小社區(qū)也不能買，品質沒保障，隨著買房群體的年輕化，這類小社區(qū)的拋棄速度也會越來越快。4.不要買錯配產品，就是指豪宅產品中賣剛需產品，剛需產品里賣豪宅產品。對于這類產品，貧富階級較大，不是富人看不上就是剛需買不起。豪宅考慮的是高爾夫球場、豪華會所和國際學校等，剛需考慮的則是性價比和未來配套?？偠灾?，影響房子流動性的因素還有很多，如物業(yè)、戶型等。無論你是自住還是投資，未來你的接盤人一定是自住剛需，所以買房時也要考慮剛需的原則去選房。

5.提問:鄭叔你好，本人之前購買了一套"學區(qū)房"，買房前還專門深入到附近已入住的小區(qū)了解過往年的劃片情況才決定買房，可是等新的劃片方案一出來，小區(qū)被劃到了當初理想學區(qū)的“外圍”。孩子當年無法入學理想學校。真的是不明白為什么學區(qū)房在這么難買呢？

鄭叔：你好，首先在購房前務必詳細了解清楚，目標學校往年的學區(qū)劃定范圍及變化;確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不一定是"學區(qū)房”。不能輕信賣方或者中介關于“學區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。

2.買學區(qū)一定要注意房屋過戶時間，明確原戶口的遷出時間，約定違約責任，以保障買入后在入學前，能辦理完畢孩子的新戶口遷入。有些城市的教委對學區(qū)內的學生居住時間和落戶時間是有要求的，一般房產證的登記時間在前一年的12月31日前才可以，落戶時間不能超過開學時間。

3.在購房前務必詳細了解清楚，目標學校往年的招生、戶籍要求條件，在簽合同時務必明確該房產內的戶籍情況。

4.選擇房屋前先明確該房屋，買入后自己是否需要居住，若兼有投資意向的，就要考慮房屋及周邊的租賃市場環(huán)境和價格。

5.綜上所述，將賣方對”學區(qū)房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。(口說無憑，寫進合同里也算有個保障)。

以上內容選自“鄭叔說房”微信公眾號，粉絲提問

鄭叔深耕房產投資多年，擅長購房技巧及經驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現財富自由。