2021年廣州學區(qū)房分析：

2021年廣州市的學區(qū)房行情較好，一些老破小學區(qū)房雖然樓齡大、價格高、戶型差，但還是有眾多購房者為之買單，房價持續(xù)上漲。這主要是因為家長對于教育的重視，再者是廣州市優(yōu)質教育資源不均衡，教學質量需要學校多年沉淀，名校難成，導致優(yōu)質學區(qū)房成為樓市的稀缺品，是眾人追捧的對象。最后是學區(qū)房不可忽視的投資屬性，優(yōu)質學區(qū)房的保值增值能力非常強，能獲得較為豐厚的投資收益，這也是許多人買學區(qū)房的理由。廣州市的教育資源正在不斷向均衡化方向發(fā)展，未來外圍城區(qū)將享受與主城區(qū)同樣的教育資源。購房者在選擇學區(qū)房時，可以選擇華師、廣雅、省實系等知名教育集團的學區(qū)房，這樣的房子性價比會更高。

如果不是急著上學，購買新盤，建議選擇規(guī)劃還未完全落地的學區(qū)房，購買二手房可以選擇一些學位被占用了的學區(qū)房。這樣的學區(qū)房房價溢價會稍低一些。另外，在購買學區(qū)房時，要注意所購房產(chǎn)對口學區(qū)是否準確，名校學區(qū)劃片內的房子才是學區(qū)房。還要注意房子的學位是否被占用，以免買入之后需要用學區(qū)發(fā)現(xiàn)學區(qū)被鎖定?？傊?，優(yōu)質教育資源較為均衡的片區(qū)是首選，這樣可以預防后期出現(xiàn)多校劃片失去原有學位的后果。

我是羊叔，擁有多年廣州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗，長期持續(xù)關注廣州地區(qū)的樓市 信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。

以下內容選自“羊叔說房”微信公眾號，粉絲提問

1.提問：羊叔，打算在番禺買二手房自住，需要注意哪些問題？現(xiàn)在番禺板塊的二手房市場還挺火熱的，是不是可以閉眼入？

羊叔：你好，并不是，番禺二手樓市火熱，但這并不意味著番禺的房子哪兒都可以買，在購買二手房時，最應該看重的因素是房子的流動性。廣州的樓市兩極分化較為嚴重，這個問題在廣州各個區(qū)域都普遍存在。一些小區(qū)量價齊升，而一些小區(qū)卻門可羅雀，成交量寥寥無幾。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，番禺成交量低的二手房都有流通性差的問題。就市場而言，番禺的二手房供應量非常充足，房源競爭力大，優(yōu)質房產(chǎn)更受買家青睞。就價格而言，二手房掛牌價不一，沒有確切參考價格，買家又格外房子的性價比，一些性價比不高的二手房就很容易被淘汰。最后就小區(qū)而言，番禺成交量低的小區(qū)都或多或少存在小區(qū)老舊、樓齡大、物業(yè)不佳、配套不全、交通不便、環(huán)境不佳、裝修風格不主流等缺點，有些產(chǎn)權年限過高的二手房還會影響銀行按揭貸款。另外還有豪宅總價高、稅費高，買家群體較少，也會有較長的成交周期與低成交量。有這些問題的小區(qū)流通性會受到較大影響，影響房子交易。因此，我們在選擇二手房時，除了自住需求以外，還要著重關注房產(chǎn)流通性，以便后期置換變現(xiàn)?？梢酝ㄟ^觀察小區(qū)房價近一年漲幅與二手房成交情況，了解小區(qū)的溢價潛力。還要盡量選擇有口碑的大開發(fā)商與品牌物業(yè)，相比較而言，對于產(chǎn)品質量與后期居住體驗、流通性有較大影響。

2.提問：羊叔，350萬買房總價預算，不知道選南沙還是黃埔知識城？哪個板塊更好？麻煩老師分析一下

羊叔：你好，從區(qū)域規(guī)劃來看，知識城是國家創(chuàng)新經(jīng)濟高地，擁有國家重點規(guī)劃投資 南沙是粵港澳合作示范區(qū)、國家新區(qū)，戰(zhàn)略地位也比較高。但南沙是粵港澳大灣區(qū)的地理中心點，能同時受到三個重點區(qū)域發(fā)展輻射，而且交通便捷，通達性強，南沙優(yōu)勢更大。從產(chǎn)業(yè)來看，知識城主要發(fā)展知識型、高新技術、生物制藥等產(chǎn)業(yè)，還位于產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟的黃埔，產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達。南沙產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)豐富，含重工企業(yè)，也有高新技術、高端金融產(chǎn)業(yè)，但目前還需很長一段時間得以發(fā)展成熟。從人才引進來看，南沙是全國首個“國際化人才特區(qū)”，又位于粵港澳大灣區(qū)，具有強大的人才虹吸能力。從配套來看，南沙擁有眾多高端商業(yè)配套，但成熟度不高，配套覆蓋面也不如知識城完善。兩個板塊的公辦教育資源較為均衡，但南沙的國際名校比知識城更多。從房價來看，知識城房價均價在2-3萬/㎡，板塊房價起伏不大，總價350萬還有一些比較不錯的樓盤可選。總體來說，知識城板塊更適合廣州市區(qū)與黃埔工作的購房者；南沙板塊比較適合想去廣州周邊城市如深圳、香港發(fā)展的購房者，其中南沙灣板塊、慶勝板塊較為適合深圳、香港買家，本地買家適合黃閣板塊、金洲板塊等。

3.提問：羊叔，現(xiàn)在廣州樓市又開始限價了，現(xiàn)在限價有哪些利弊呢？老師覺得哪些區(qū)域是可以重點關注的？

羊叔：你好，在各地樓市調控不斷加碼的當下，廣州樓市也開始執(zhí)行限價：黃埔新取證單位不得高于5萬/㎡，知識城板塊不得高于3萬/㎡。限價政策的實施目的在于穩(wěn)定廣州樓市房價，不讓購房門檻過高而阻礙剛需購房需求。但單純的限價并不能阻止開發(fā)商逐利，或許將通過捆綁車位、裝修等來規(guī)避限價；還有可能會降低裝修水平以節(jié)約成本。限價施行后，購買需求增加，對于區(qū)域內存量房的房價將有一定抬升作用。一些小開發(fā)商可能會因為新房限價無利可圖，資金壓力過大而導致項目爛尾，限價區(qū)域內新二手房還將出現(xiàn)嚴重倒掛。對于購房者而言，建議近期有購房打算的客群果斷上車，抓住機遇，未來剛需購房實際首付比例或將因限價有所提高，一些單價在3-4萬/㎡之間的新房會有較大市場，購房者可以重點關注黃埔知識城板塊、長嶺居板塊、南沙萬頃沙、金洲等板塊的樓市。

4.提問：羊叔，你好，限購限價政策會讓廣州樓市會受到很大影響嗎？今年在廣州買房還能撿漏么？

羊叔：你好，現(xiàn)在深圳建立二手房指導參考價機制，部分銀行已經(jīng)開始按照參考價作為放貸標準，抑制了二手房過高的熱度。東莞也加緊限購、限貸、限價政策條件，提高購房標準與貸款首付比例，以強硬的調控手段促使房價回歸理性上漲狀態(tài)。目前廣州樓市雖然市內一些熱門區(qū)域也存在樓市調控加緊的可能，但整體還沒有受到較大影響。廣州各項配套齊全、資源豐富、發(fā)展?jié)摿薮?，是目前接納灣區(qū)其他調控城市外溢購房需求的最好區(qū)域。當前在廣州置業(yè)是一個不錯的選擇，廣州樓市房價還有一定上漲空間，可關注天河板塊，黃埔區(qū)的科學城板塊、金融中心板塊與魚珠板塊。如果購房投資，建議盡量選擇主城區(qū)，遠郊盤、商鋪、寫字樓公寓等產(chǎn)品盡量規(guī)避。如果是剛需購房自住，建議以自身預算為基礎，不建議多加杠桿，最好選擇交通便利、居住較為舒適的區(qū)域。

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羊叔深耕房產(chǎn)投資多年，擅長購房技巧及經(jīng)驗，希望能夠在你買房路上提供部分中性的建議，甚至為你制定最適合的購房方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

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