近日，西城區(qū)2021年小學多校劃片入學意向填報工作啟動。德勝、月壇學區(qū)部分家長發(fā)現(xiàn)，自己購買的房屋“理想中”對應的學校已無空余學位，甚至連學區(qū)內的多所學校都沒有學位了。想要孩子上學，選擇范圍只有相鄰學區(qū)的學校。

遭遇這種情況的家長，大部分是去年7月31日后購房入戶的。一時間，西城區(qū)執(zhí)行“真多校”的消息瞬間在家長群內炸了鍋。這些家長沒有想到，自己斥巨資買下德勝、月壇內的學區(qū)房，最終卻連片區(qū)內最差的小學都沒有排上。

其實早在去年4月30日，西城區(qū)教委發(fā)布的《2020年義務教育階段入學工作的實施意見》（下稱《意見》）中，已經對多校劃片做出了說明?！兑庖姟分赋觯?020年7月31日后，西城區(qū)購房并取得房產證的家庭適齡子女申請入小學時，全部以“多校劃片”方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學；自該房產地址用于登記入學之年起，6年內只提供一個登記入學學位。

所謂“多校劃片”，是指購買一處小區(qū)的房產不再對應單一學校，而是對應區(qū)域內多個學校的學位，學生通過隨機派位方式分配就近學校的招生名額。

在提出“多校劃片”5年后，北京市教委終于動真格的了。這也意味著，即使購入心儀小學對應學區(qū)的學區(qū)房，不僅不能保證一定能夠在該小學入讀，就連就近的幾所小學，也不再是板上釘釘?shù)牧恕?/p>

北京西城多校劃片落地，天價學區(qū)房也無法保證就近入學

如果說西城區(qū)集中了北京市眾多優(yōu)質教育資源，那德勝、月壇兩個學區(qū)就是皇冠上的明珠，多年來在無數(shù)“幼升小”家長的眼中熠熠生輝。

據(jù)悉，西城區(qū)共有11個學區(qū)，其中集中了最多“老牌牛小”和優(yōu)質中學就是德勝、月壇及金融街三個學區(qū)。其中，德勝和月壇因為重點小學分布相對均衡，相比下因為沒有“渣校”而更受“幼升小”家長的歡迎。近年來，這兩個學區(qū)的房價在北京市一路領漲，目前的均價約17萬～18萬元／平方米，較周邊學區(qū)高出1萬～3萬元／平方米不等。

在追捧學區(qū)房的家長眼中，盡管這一區(qū)域學區(qū)房的房屋條件并不優(yōu)質，大部分都是上年紀的“老破小”，但是買下這里的房子，就等于提前握住了進入重點大學的入場券。

“每年高考、中考的成績一出來，北京學區(qū)房的價格都會相應出現(xiàn)一些波動。”一位長期以解讀升學政策而在家長群中頗具聲望的專業(yè)人士告訴記者。從每年各個區(qū)的錄取率尤其是清北錄取率來看，海淀、西城以及東城無疑擁有巨大的教育優(yōu)勢。而對于大部分找他咨詢的家長來說，最焦慮不是考大學，而是能不能考上高中。

“從往年的普高錄取情況來看，北京中考的普高錄取率大約在69％，也就意味著有30％的初中畢業(yè)生是上不了普通高中的。其中海淀的普高率最高，大約在97％。東西城都在90％左右。同樣是北京大區(qū)，朝陽的普高率70％不到，這也就決定了這3個區(qū)是北京優(yōu)質教育資源集中的3個地方。”上述專業(yè)人士對記者說。

據(jù)記者了解，多年來，北京市義務教育階段入學一直采取“片區(qū)內登記入學”的方式。所謂“片區(qū)內登記入學”就是學生到學區(qū)房劃片的學校去做登記入學，也就是常說的“單校劃片”。由于學位緊張，“單校劃片”登記入學的錄取標準，就是“順位”，按照順位優(yōu)先錄取，順位越往后，單校錄取的機會就越小。排在首位的就是戶口和房產都在對應學區(qū)內。這也意味著，購買學區(qū)房成為了獲得優(yōu)質教育資源最簡單的擇校渠道。

2016年，一篇“誰買走了北京天價學區(qū)房”的文章一度在社交平臺上熱傳。該文章指出，北京西城區(qū)文昌胡同內一間僅有15平方米的屋子，賣出了46萬元／平方米的高價。而該房屋所對應的學校，正是北京實驗二小。此后，北京市教委下發(fā)文件，要求各區(qū)教委根據(jù)適齡學生人數(shù)、學校分布、所在學區(qū)、學校規(guī)模、交通狀況等因素，“合理進行單校劃片或多校劃片”。

這是北京市教委首次提出要以多校劃片的方式招生。據(jù)前文中提到的專業(yè)人士描述，盡管每年各區(qū)教委出臺的文件中都提到了多校劃片，但從具體實施情況來看，仍然是“單校劃片”為主。記者也注意到，每年臨近5月份，各大社交平臺上都會出現(xiàn)“××區(qū)今年是真多校還是假多校”等問題的討論。從回答來看，不少家長都抱著僥幸心理，認為即使執(zhí)行多校劃片，也是就近入學，不會執(zhí)行到片區(qū)之外。

王茜就是抱著這樣的心理，在去年11月購入了德勝片區(qū)的學區(qū)房。和大部分“7·31”政策后購房的家長一樣，她考慮到德勝、月壇學區(qū)內教育資源分布比較均衡，為了“保底”才出手購房。沒有想到的是，連片區(qū)內最差的小學都沒有保住?？晒┻x擇的6所學校，所在學區(qū)的房價比她當時購房的入手價每平方米少了3萬元。

“以往都是雷聲大雨點小，沒想到這次這么嚴格，看來是要動真格的了。我們現(xiàn)在買的房子是上世紀90年代建的，如果沒有教育屬性的加持，市場價值肯定會大打折扣。房子貶值是一回事，最大的問題是上學。當初買這里的房子就是為了學位和上學方便，現(xiàn)在調劑的學校在五六公里外。我現(xiàn)在最郁悶的不是房價，是自己沒有早做決斷，趕在7·31之前買房，結果影響了孩子上學。”王茜不無懊惱地對記者說。

“多校劃片”政策加碼，北京學區(qū)房降溫

事實上，早在西城區(qū)厲行多校劃片之前，北京市教委在今年發(fā)布的義務教育入學文件中就首次提出了“要以多校劃片為主”，要求各區(qū)嚴格執(zhí)行已經公布的多校劃片政策。

在此基礎上，各區(qū)今年發(fā)布的文件中都一再提到“多校劃片”政策。東城區(qū)強調，2018年12月31日以后購房家庭子女，通過電腦派位的方式在東城區(qū)內多校劃片安排入學；朝陽區(qū)重申對在2017年6月30日之后購房家庭子女實行統(tǒng)籌派位。西城、海淀也都再次明確了此前規(guī)定的2019年1月1日、2020年7月31日等實施多校劃片的時間節(jié)點。此外，一些遠郊城區(qū)也在今年首次加入了“限時購房者多校劃片”的內容。順義區(qū)提出，以2021年9月1日為節(jié)點，此時間之后在順義區(qū)購買房產的家庭適齡兒童少年入學，實施多校劃片。平谷區(qū)同樣明確規(guī)定，2022年1月1日起，在現(xiàn)有小區(qū)新購買房屋者，均實行多校劃片。

目前，北京市各區(qū)多校劃片入學意向填報工作已經基本完成。據(jù)記者了解，像德勝、月壇這兩個學區(qū)一樣出現(xiàn)第一順位跨片區(qū)調劑的情況并不多見。即使是同在西城區(qū)的金融街片區(qū)，也只有順位靠后的家長在填報時遇到了這種情況。

業(yè)內分析師認為，德勝、月壇學區(qū)之所以會出現(xiàn)這個情況，主要在于最近兩年幼升小人數(shù)激增。今年西城幼升小人數(shù)預計在2.2萬人左右，而今年該區(qū)畢業(yè)生只有1.28萬人，6年內入學人數(shù)翻倍，學位不夠是最重要的因素。

“一方面，疫情原因導致教育回流，一些原本考慮送孩子出國的家長選擇了在國內就讀。另一方面，德勝、月壇學區(qū)近年來一直都是熱門選擇，尤其是去年公布‘7·31’政策后，房屋交易量激增，很多家長趕在‘7·31’前買房落戶，今年整個學區(qū)內的學位都很緊張。”分析師說。

消息傳出后，北京市學區(qū)房市場聞風而動。多名在西城區(qū)德勝學區(qū)從事房屋買賣的中介介紹，目前正在進行中的購房交易很多都暫停了，不少有購房計劃的家長選擇了觀望，也有一些人寧愿損失幾十萬元的違約金，也要放棄原定購房計劃。由于眼下并非學區(qū)房交易的高峰期，目前僅有少數(shù)持有學區(qū)房的家長來詢問過價格，還不能確定是否會出現(xiàn)學區(qū)房貶值的情況。

“受東城、海淀相繼實行多校劃片的影響，今年四五月份德勝和月壇的學區(qū)房都很搶手。畢竟比起海淀同一學區(qū)內‘牛小很牛、渣小墊底’的情況，這兩個學區(qū)的小學相對水平相差不大，今年比去年每套房平均都漲了三四十萬元?，F(xiàn)在政策出來，我覺得可能會跌回去，甚至不止。”一位中介人員向記者說。

在學區(qū)房越炒越熱的情況下，厲行“多校劃片”像是在這鍋沸水上澆了一壺冰水。但在一些業(yè)內人士看來，學區(qū)房價格畸高只是外顯表現(xiàn)，內因還是教育資源分配的不均衡。解決學區(qū)房問題，不能僅僅靠“多校劃片”。

各地學區(qū)房整治政策頻出，滬深等地價量齊跌

比起北京，上海的動作要更快一些。

今年1月，上海市教委等部門出臺《關于進一步加強上海市中小學教師人事管理制度建設的指導意見》，提及促進校長教師合理流動、優(yōu)化中小學教師資源配置的關鍵信息。

根據(jù)上述指導意見，上海將健全骨干教師流動“蓄水池”機制，重點推進鄉(xiāng)村學校、“初中強校工程實驗學校”校長教師資源的統(tǒng)籌均衡配置。上海教委在要求確保全市每位中小學教師10年內有規(guī)定的流動記錄之外，還設立了同學段學區(qū)、集團每年教師交流輪崗人數(shù)以及跨學段學區(qū)、集團每年教師交流輪崗人數(shù)比例指標。

3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中的核心思想就是到2022年，上海每一所不挑生源的初中，原則上都能拿到市優(yōu)質高中分配下來的名額，最大限度保證學校之間的平等。

這意味著，一些冷門的、過去不為家長看好的初中，后續(xù)入讀優(yōu)質高中的機會大增。在“小升初”的機制下，也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制，真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校后續(xù)都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區(qū)”的現(xiàn)象減少，進而促進相關學區(qū)房的價格降溫。

記者注意到，因上海均衡教育等政策出臺，原本打算購置學區(qū)房的家長觀望情緒濃厚。

樓小姐就是其中一位。今年年初，她打算將上海靜安（老閘北）區(qū)域內的一套一室戶賣掉來買黃女士的房，沒想到這套原本450萬元的學區(qū)房，在上海一系列政策出來后就“不香”了，目前已跌入400萬元以內，樓小姐覺得現(xiàn)在賣“損失太大”，便終止了這套學區(qū)房的交易。

“她看中我家房子時候是在過年前，新婚小夫妻，想換大一點的房。價格談好了，623萬元，訂金20萬元都付了。她原先很安心的，手上那套一室戶學區(qū)房隨便賣賣都有人要。”黃女士7月8日對記者這樣說，“因為她的毀約，我怕影響我買房，所以第二次就降價至614萬元。因為我也看中了別的房子，也在等錢買”。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在房價堅挺的深圳，學區(qū)房的價格和成交量近來也都出現(xiàn)了下跌的趨勢。

“連福田的頂級學區(qū)房都‘頂唔住’（粵語，“頂不住”的意思），我還不拋嗎？”一位來自深圳南山區(qū)的售房者告訴記者，自己賣房最直接的原因是學區(qū)積分規(guī)則的改變，自己所在的深圳灣科技園生態(tài)園學區(qū)積分由40分下降至20分，孩子申請入讀心儀學校的概率大幅下降，所以考慮去其他地區(qū)換房博優(yōu)質教育資源。

來自龍崗區(qū)和寶安區(qū)售房者也給出了類似的理由。

“學區(qū)劃分新規(guī)出臺后，我們房子所在的學區(qū)不再屬于‘一對一優(yōu)先錄取’的單享學區(qū)，而是多對多的共享學區(qū)。”一位來自寶安區(qū)萊蒙水榭春天小區(qū)的售房者告訴記者。

另一位來自龍崗區(qū)的售房者則說，自龍崗區(qū)推行大學區(qū)制新規(guī)后，自己所在學區(qū)房產的積分優(yōu)勢下降，使得總積分從一類“降級”到了三類，考慮到市場競爭力有所不足，就調低了放盤價。

據(jù)了解，今年以來，深圳加快推行了大學區(qū)制的邁進步伐。2021年2月，深圳市龍崗區(qū)設立了街道大學區(qū)制，即第一公辦志愿選擇對應學區(qū)的學校，其他公辦志愿的范圍可擴展到整個大學區(qū)的公辦學校，其他各區(qū)的學區(qū)改革思路與之類似，這在一定程度上削弱了學區(qū)房擁有者對優(yōu)質教育資源分配的作用。

“目前降價幅度較大的學區(qū)房，從幾十萬到幾百萬元不等，基本上都是分布在受一季度學區(qū)新規(guī)影響較大的小區(qū)，不是普遍現(xiàn)象。不過，比起價格，我更擔心成交量的問題。”一位在深圳工作多年的學區(qū)房房產中介告訴記者，今年上半年，他只簽出兩套學區(qū)房，而去年是4套。今年一季度以來，由于深圳各區(qū)學區(qū)改革的進度和具體實施標準各自不同，選錯學區(qū)房可能導致小孩面臨上不了學或被分流的風險，這使得購房者對學區(qū)房的態(tài)度變得更加謹慎。

記者了解到，近幾個月來，石家莊、南京、成都等地都針對當?shù)氐姆康禺a經紀機構開展了專項檢查和約談，重點檢查是否存在以學區(qū)房名義宣傳推廣房源、是否存在以學區(qū)房名義炒作房價等問題。

專家對記者說，就最近學區(qū)房的市場來看，部分城市的學區(qū)房確實出現(xiàn)了降溫。從后續(xù)改革的方向看，既要抓市場監(jiān)管也要促進市場長期規(guī)劃。短期看，二手房的價格監(jiān)管依然會繼續(xù)，價格指導的政策將有助于促進此類市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。而中長期看，大城市后續(xù)應該積極增加教育配套，進而形成更多的教育資源和學位供給。

遏制學區(qū)房炒作，關鍵要促進教育資源均衡發(fā)展

無論是多校劃片，還是改革高中招生分配名額，目的只有一個，即一定程度上給學區(qū)房降溫，不讓義務教育資源和“財富”掛鉤，保證教育公平。

在分析師看來，此次出現(xiàn)跨片區(qū)調劑不意味著學區(qū)房時代的終結。西城擁有優(yōu)質的教育資源，即便是排名靠后的學區(qū)也比郊區(qū)縣的教學水平高。西城頂尖三大學區(qū)未來仍會延續(xù)今年這樣的趨勢，這就凸顯了其他學區(qū)的性價比優(yōu)勢，預計未來這些學區(qū)內房源成交會逐步走高。

教育公平才是最大的公平。隨著學區(qū)房價格水漲船高，“只有買得起學區(qū)房才能進得了牛校”的情況愈演愈烈，這無疑背離了義務教育的公益屬性。

2014年，期刊雜志《教育與經濟》刊登了一篇名為《學校選擇、教育服務資本化與居住區(qū)分割》的論文。文章中指出，“就近入學”政策下的優(yōu)質教育機會分配，已經由過去的按能力分配轉變?yōu)橥ㄟ^買房而擇校。

該論文的作者通過實證研究發(fā)現(xiàn)，2014年，東城區(qū)的學?？诒琶刻嵘粋€檔次，學區(qū)房平均價格將上漲6.8％。海淀的排名提升對價格的刺激更加明顯，達到了13.2％。

“在就近入學的原則下，學區(qū)房的存在是不會改變的，尤其是那些有著優(yōu)質教育資源的學區(qū)。要改變學區(qū)房的屬性以及以學區(qū)房名義炒作房價的行為，關鍵還是要彌合教育資源差異，改變目前教育資源不均衡的情況。”前文中提到的專業(yè)人士對記者說：“這個現(xiàn)象如果不解決，在目前仍然是以應試教育為主要指揮棒的情況下，家長仍然會用分投票，想盡辦法扎堆進牛校。只有當牛校和普校的升學率差距沒有現(xiàn)在這么明顯，才有可能弱化學區(qū)房的概念。”

央視新聞近日發(fā)表的評論文章同樣指出，學區(qū)房之所以能成為每一輪樓市行情的領頭羊，根源即在于教育資源分配的不均衡。本輪針對學區(qū)房的定向調控，傳遞出的信號非常明顯，多舉措保證教育公平的同時，還要對學區(qū)房的炒作行為保持高壓態(tài)勢。讓教育和住房都回歸到各自本位，房住不炒、教育均衡，讓學區(qū)房“涼”下去，讓教育公平“熱”起來。

“說到底，還是要強調教育公平的重要性。若要住房不再被附加上過多的屬性，就需要持續(xù)擴大優(yōu)質教育資源的覆蓋面，辦好每一所學校，讓每一個孩子都能享受到優(yōu)質的教育。”央視稱。

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