頂級(jí)學(xué)區(qū)房不會(huì)跌，差點(diǎn)的學(xué)區(qū)房會(huì)漲

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-05-12 16:40

　　作者：吾心生

　　來(lái)源：樓市微觀察

　　這些天，北京的學(xué)區(qū)房引起了極大關(guān)注，直到目前，熱度依然在保持。西城區(qū)的多校劃片政策，在網(wǎng)上的討論整體經(jīng)歷了兩個(gè)過(guò)程，一開(kāi)始是普遍看空，但隨著時(shí)間的推移，情緒逐漸穩(wěn)定，學(xué)區(qū)房，好像依舊“很香”。

　　這個(gè)五一，北京西城學(xué)區(qū)房成交新聞的確屢上頭條，德勝片區(qū)，金融街(000402,股吧)片區(qū)，單價(jià)十幾萬(wàn)，那些買(mǎi)房的家長(zhǎng)們都被7月31日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)給嚇到了。

　　套均750萬(wàn)，平均成交單價(jià)超12萬(wàn)，成交量環(huán)比暴漲1倍多，五一期間，北京西城學(xué)區(qū)房直接拉動(dòng)了整個(gè)二手房市場(chǎng)成交價(jià)格和成交量上揚(yáng)。

　　北京的家長(zhǎng)們的確是最能付出的，無(wú)論是為孩子，還是為資產(chǎn)配置，這都還算是不錯(cuò)的選擇。

　　為孩子，畢竟在這之前，就可以避開(kāi)多校劃片，能直接上心目中的名校，比如買(mǎi)豐匯園就能上宏廟。

　　為資產(chǎn)配置，如果說(shuō)學(xué)區(qū)房最大的優(yōu)勢(shì)，那絕對(duì)不是領(lǐng)漲，而是抗跌。過(guò)去三年北京樓市基本上處于不斷下跌的過(guò)程，2016年以前買(mǎi)房的人，感受應(yīng)該是最為明顯。

　　非學(xué)校，郊區(qū)房跌得最多。而名校傍身的市中心小區(qū)，跌得很少，有的還有小幅上漲。這些天跑盤(pán)也遇到形形色色的人，有個(gè)老大爺就是這樣，郊區(qū)和城里都有房，郊區(qū)的房子這幾年累計(jì)跌去了近100萬(wàn)（市場(chǎng)掛牌價(jià)波動(dòng)和實(shí)際交易過(guò)程中的砍價(jià)），但城里的某學(xué)區(qū)房老破小還漲了幾十萬(wàn)。

　　能買(mǎi)這里房子的家長(zhǎng)們，大部分名下都不止兩套房。

　　那么問(wèn)題來(lái)了，7月31日之后，學(xué)區(qū)房的抗跌性真的不行了？

　　從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，如果要真正消滅學(xué)區(qū)房的高價(jià)，只能是供應(yīng)更多無(wú)差別的教育資源。比如在海淀，在豐臺(tái)，在昌平等等任何地方。

　　顯然這一條并沒(méi)有出現(xiàn)。

　　現(xiàn)在多校劃片改變的是什么？改變的是有限教育資源的分配規(guī)則。

　　但請(qǐng)記住一點(diǎn)，只要資源是有限的，它的價(jià)值就不會(huì)跌。

　　雖然多校劃片降低了學(xué)區(qū)房直升某名校的機(jī)會(huì)，名義上的房?jī)r(jià)有可能下跌，但是，稀缺的教育資源，你要想爭(zhēng)奪它，未來(lái)要付出的代價(jià)是=學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格+隱形成本。什么是“隱形成本”，大概就是劃片之前那些形形色色的見(jiàn)不得臺(tái)面的擇校成本。

　　因?yàn)橘I(mǎi)學(xué)區(qū)房不保險(xiǎn)了，大家又得回到過(guò)去的路數(shù)，簡(jiǎn)單粗暴一點(diǎn)，就是買(mǎi)了房還要拼關(guān)系或者拼爹。

　　現(xiàn)在回頭想想，是不是學(xué)區(qū)房直升貌似還公平那么一點(diǎn)點(diǎn)，畢竟是透明的，買(mǎi)得起房就上，少了很多你看不到的東西。

　　所以，拋開(kāi)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格不談，家長(zhǎng)們要讓孩子上名校，現(xiàn)在要操心得更多了，不僅僅是房子那么簡(jiǎn)單。

　　那么就房子本身而言，實(shí)際上價(jià)格也是很難出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，什么涼涼，都是扯淡罷了。如果說(shuō)能夠真正對(duì)抗周期的房子，那么學(xué)區(qū)房可能就是那個(gè)唯一。

　　坐擁全中國(guó)最優(yōu)質(zhì)教育資源，西城學(xué)區(qū)房本質(zhì)上都是最優(yōu)質(zhì)和次優(yōu)質(zhì)的區(qū)別罷了。其流動(dòng)性非常好，掛牌到成交周期很短，你要想買(mǎi)就不能猶豫，中介的靈魂拷問(wèn)，有時(shí)候真就是那么回事。

　　多校劃片，抽象一點(diǎn)，以前是1000個(gè)家庭搶某100套房，以后是10000個(gè)家庭搶某1000套房子。

　　供需比沒(méi)有任何變化，你告訴我學(xué)區(qū)房會(huì)涼涼？

　　唯一的可能是價(jià)格極高的房子和價(jià)格極低的房子，差距會(huì)拉近一點(diǎn)點(diǎn)，互相調(diào)和一下。

　　以上還是理想狀態(tài)，在實(shí)際接觸過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)，那些高價(jià)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格很難跌，因?yàn)楸旧砩厦黠@的概率還是最大，這個(gè)概率也是很稀缺，他們覺(jué)得值這個(gè)價(jià)。

　　而稍微次一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房房東們則很興奮，因?yàn)樾路桨附o了他們房子戴上了新光環(huán)——“有機(jī)會(huì)上頂級(jí)名?！?。

　　以上，是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺的根本原因。

　　但是投資學(xué)區(qū)房，真的不賺。

　　學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格貴，大部分人可能都要8成首付，義無(wú)反顧的投入，是因?yàn)閷W(xué)位，跟房子其實(shí)沒(méi)太大關(guān)系。

　　不過(guò)，但從投資回報(bào)的角度來(lái)說(shuō)，學(xué)區(qū)房除了學(xué)位，其他基本上都是缺點(diǎn)，所以缺乏足夠的增值想象空間。抗跌可以，但增值有點(diǎn)難。而且考慮到巨額的資金投入，機(jī)會(huì)成本也不低，里外里算一下，的確不賺。

　　正如中介說(shuō)的那樣，買(mǎi)學(xué)區(qū)房除了讓孩子入學(xué)之外，很難賺到錢(qián)。所以，在學(xué)區(qū)房這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域中，買(mǎi)房的都是真實(shí)需求，而非炒房客。

　　看都看完了，還不點(diǎn)這里試試

本文首發(fā)于微信公眾號(hào)：樓市微觀察。文章內(nèi)容屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場(chǎng)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：董云龍）