作者：吾心生

　　來源：樓市微觀察

　　這些天，北京的學(xué)區(qū)房引起了極大關(guān)注，直到目前，熱度依然在保持。西城區(qū)的多校劃片政策，在網(wǎng)上的討論整體經(jīng)歷了兩個過程，一開始是普遍看空，但隨著時間的推移，情緒逐漸穩(wěn)定，學(xué)區(qū)房，好像依舊“很香”。

　　這個五一，北京西城學(xué)區(qū)房成交新聞的確屢上頭條，德勝片區(qū)，金融街(000402,股吧)片區(qū)，單價十幾萬，那些買房的家長們都被7月31日這個時間點(diǎn)給嚇到了。

　　套均750萬，平均成交單價超12萬，成交量環(huán)比暴漲1倍多，五一期間，北京西城學(xué)區(qū)房直接拉動了整個二手房市場成交價格和成交量上揚(yáng)。

　　北京的家長們的確是最能付出的，無論是為孩子，還是為資產(chǎn)配置，這都還算是不錯的選擇。

　　為孩子，畢竟在這之前，就可以避開多校劃片，能直接上心目中的名校，比如買豐匯園就能上宏廟。

　　為資產(chǎn)配置，如果說學(xué)區(qū)房最大的優(yōu)勢，那絕對不是領(lǐng)漲，而是抗跌。過去三年北京樓市基本上處于不斷下跌的過程，2016年以前買房的人，感受應(yīng)該是最為明顯。

　　非學(xué)校，郊區(qū)房跌得最多。而名校傍身的市中心小區(qū)，跌得很少，有的還有小幅上漲。這些天跑盤也遇到形形色色的人，有個老大爺就是這樣，郊區(qū)和城里都有房，郊區(qū)的房子這幾年累計跌去了近100萬（市場掛牌價波動和實(shí)際交易過程中的砍價），但城里的某學(xué)區(qū)房老破小還漲了幾十萬。

　　能買這里房子的家長們，大部分名下都不止兩套房。

　　那么問題來了，7月31日之后，學(xué)區(qū)房的抗跌性真的不行了？

　　從市場的角度來說，如果要真正消滅學(xué)區(qū)房的高價，只能是供應(yīng)更多無差別的教育資源。比如在海淀，在豐臺，在昌平等等任何地方。

　　顯然這一條并沒有出現(xiàn)。

　　現(xiàn)在多校劃片改變的是什么？改變的是有限教育資源的分配規(guī)則。

　　但請記住一點(diǎn)，只要資源是有限的，它的價值就不會跌。

　　雖然多校劃片降低了學(xué)區(qū)房直升某名校的機(jī)會，名義上的房價有可能下跌，但是，稀缺的教育資源，你要想爭奪它，未來要付出的代價是=學(xué)區(qū)房價格+隱形成本。什么是“隱形成本”，大概就是劃片之前那些形形色色的見不得臺面的擇校成本。

　　因為買學(xué)區(qū)房不保險了，大家又得回到過去的路數(shù)，簡單粗暴一點(diǎn)，就是買了房還要拼關(guān)系或者拼爹。

　　現(xiàn)在回頭想想，是不是學(xué)區(qū)房直升貌似還公平那么一點(diǎn)點(diǎn)，畢竟是透明的，買得起房就上，少了很多你看不到的東西。

　　所以，拋開學(xué)區(qū)房價格不談，家長們要讓孩子上名校，現(xiàn)在要操心得更多了，不僅僅是房子那么簡單。

　　那么就房子本身而言，實(shí)際上價格也是很難出現(xiàn)明顯的波動，什么涼涼，都是扯淡罷了。如果說能夠真正對抗周期的房子，那么學(xué)區(qū)房可能就是那個唯一。

　　坐擁全中國最優(yōu)質(zhì)教育資源，西城學(xué)區(qū)房本質(zhì)上都是最優(yōu)質(zhì)和次優(yōu)質(zhì)的區(qū)別罷了。其流動性非常好，掛牌到成交周期很短，你要想買就不能猶豫，中介的靈魂拷問，有時候真就是那么回事。

　　多校劃片，抽象一點(diǎn)，以前是1000個家庭搶某100套房，以后是10000個家庭搶某1000套房子。

　　供需比沒有任何變化，你告訴我學(xué)區(qū)房會涼涼？

　　唯一的可能是價格極高的房子和價格極低的房子，差距會拉近一點(diǎn)點(diǎn)，互相調(diào)和一下。

　　以上還是理想狀態(tài)，在實(shí)際接觸過程中，我們發(fā)現(xiàn)，那些高價學(xué)區(qū)房價格很難跌，因為本身上明顯的概率還是最大，這個概率也是很稀缺，他們覺得值這個價。

　　而稍微次一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房房東們則很興奮，因為新方案給了他們房子戴上了新光環(huán)——“有機(jī)會上頂級名校”。

　　以上，是學(xué)區(qū)房價格堅挺的根本原因。

　　但是投資學(xué)區(qū)房，真的不賺。

　　學(xué)區(qū)房價格貴，大部分人可能都要8成首付，義無反顧的投入，是因為學(xué)位，跟房子其實(shí)沒太大關(guān)系。

　　不過，但從投資回報的角度來說，學(xué)區(qū)房除了學(xué)位，其他基本上都是缺點(diǎn)，所以缺乏足夠的增值想象空間?？沟梢?，但增值有點(diǎn)難。而且考慮到巨額的資金投入，機(jī)會成本也不低，里外里算一下，的確不賺。

　　正如中介說的那樣，買學(xué)區(qū)房除了讓孩子入學(xué)之外，很難賺到錢。所以，在學(xué)區(qū)房這個細(xì)分領(lǐng)域中，買房的都是真實(shí)需求，而非炒房客。

　　看都看完了，還不點(diǎn)這里試試

本文首發(fā)于微信公眾號：樓市微觀察。文章內(nèi)容屬作者個人觀點(diǎn)，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

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