來(lái)源：中房網(wǎng)

教育的改革，更多地是為了體現(xiàn)教育公平的原則。但這背后，反而助長(zhǎng)了人們對(duì)“學(xué)區(qū)房”的炒作之風(fēng)。近年來(lái)，為了不讓自己的孩子輸在起跑線上，很多家庭真是傾盡“六個(gè)錢(qián)包”為自己的下一代購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，也讓北京、上海、深圳的一些老舊小區(qū)房子，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位而成為“千萬(wàn)豪宅”。

值得注意的是，最近這些城市出臺(tái)學(xué)位劃片的消息再次將關(guān)于學(xué)區(qū)房的討論推上高潮。不少人認(rèn)為，投資學(xué)區(qū)房并不值得，沒(méi)有學(xué)區(qū)房孩子也可以接受好的教育；也有人認(rèn)為買(mǎi)不買(mǎi)學(xué)區(qū)房要看家庭承受能力，起碼應(yīng)該保證生活正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

但與這些觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)的是，一線城市學(xué)區(qū)房的熱度似乎只增不減。

北京：新政致西城學(xué)區(qū)房成交量激增

今年的“五一”假期，北京西城區(qū)的房產(chǎn)中介比以往任何一個(gè)時(shí)間都忙。

4月30日，北京市西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作實(shí)施意見(jiàn)公布。其中，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

也就是說(shuō)，如果在7月31日之前在西城買(mǎi)房落戶，還有機(jī)會(huì)上對(duì)口的名校。這令一大批焦慮的中產(chǎn)階層家長(zhǎng)在“五一”期間奔向了北京西城區(qū)各個(gè)重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)附近的房產(chǎn)中介。

作為全國(guó)教育資源最集中的城市，北京的學(xué)區(qū)房從來(lái)不缺驚心動(dòng)魄的案例，尤其是在義務(wù)教育資源頂級(jí)的西城。

《中國(guó)教育報(bào)》曾公布過(guò)一組數(shù)據(jù)顯示，2015年北京大概有16萬(wàn)名兒童進(jìn)行了小學(xué)入學(xué)信息采集。其中，京籍學(xué)生大概10萬(wàn)名，非京籍大概6萬(wàn)名，但東城、西城和海淀三個(gè)區(qū)口碑最好的25所小學(xué)，只能接收大概5000名學(xué)生。

目前，東城和海淀已經(jīng)實(shí)施多校劃片，西城是僅剩的“寶地”，但留給這塊“寶地”的時(shí)間已經(jīng)不足三個(gè)月了。

根據(jù)媒體對(duì)北京西城區(qū)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，新政出臺(tái)后學(xué)區(qū)房成交量大增。

某頭部中介銷(xiāo)售表示，賣(mài)房者希望新政實(shí)施前賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，于是掛牌房源激增。購(gòu)房者則有意趕上最后一班車(chē)，供需兩旺致成交量大增。根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年“五一”小長(zhǎng)假期間，北京地區(qū)二手房網(wǎng)簽達(dá)到139套，新建住宅網(wǎng)簽為666套，合計(jì)網(wǎng)簽住宅805套。其中，西城區(qū)成交居前，從觀測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，西城學(xué)區(qū)房成交量從之前一個(gè)月幾十套，變成幾天幾十套。

值得注意的是，2019年上半年，北京市東城區(qū)和海淀區(qū)在幼升小入學(xué)指導(dǎo)意見(jiàn)細(xì)則中明確規(guī)定，自劃定日期后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學(xué)。多校劃片政策發(fā)布后，2019年下半年北京東城區(qū)和海淀區(qū)一些學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定程度下滑，家長(zhǎng)選購(gòu)學(xué)區(qū)房時(shí)也更加理性，更加看重房屋本身的居住價(jià)值。

上海：“搖號(hào)新政”再度催熱學(xué)區(qū)房

上海學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)向同樣也在發(fā)生改變，讓眾多家長(zhǎng)操心的是剛剛落地的上海小學(xué)、初中入學(xué)政策改革。

3月，上海市教委公布《2020年本市義務(wù)教育階段學(xué)校招生入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，民辦義務(wù)教育學(xué)校招生納入審批地統(tǒng)一管理，與公辦學(xué)校同步招生；對(duì)報(bào)名人數(shù)超過(guò)招生計(jì)劃的，實(shí)行電腦隨機(jī)錄取。這項(xiàng)新政亦被坊間稱為“搖號(hào)新政”。更平等的選擇生源模式，勢(shì)必會(huì)縮小民辦與公辦之間的差距，公辦學(xué)校的地位會(huì)顯著提升。畢竟，以前民辦初中因?yàn)槠浜Y選特色和派系關(guān)系，吸收著最一流的生源。而現(xiàn)在政策下，會(huì)有一部分“好學(xué)生”因?yàn)椴幌矚g“拼運(yùn)氣”，而去選擇“確定性”更強(qiáng)的對(duì)口公辦學(xué)校。

“小升初上民辦”的模式劇變，也同樣讓家長(zhǎng)選擇學(xué)區(qū)房的方向發(fā)生了變化。國(guó)金證券在一份報(bào)告中指出，民辦搖號(hào)政策下，公辦學(xué)校更受歡迎幾乎是必然之勢(shì)。過(guò)去的學(xué)區(qū)房，主要是針對(duì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，目標(biāo)是未來(lái)可以考名校、考民辦初中。而未來(lái)的學(xué)區(qū)房，更多指的是對(duì)口還不錯(cuò)的初中的學(xué)區(qū)房，九年一貫制穩(wěn)定性更強(qiáng)，不管未來(lái)怎么變，“就近”是不變的原則，對(duì)口生源地素質(zhì)也是最重要的考量之一。

據(jù)了解，已有不少家長(zhǎng)開(kāi)始咨詢初中學(xué)區(qū)房，部分熱門(mén)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯上漲。

據(jù)上海房產(chǎn)中介透露，上海徐匯區(qū)學(xué)區(qū)房的成交價(jià)格不斷上漲，在3、4月份可謂量?jī)r(jià)齊升?！靶靺R區(qū)向來(lái)是學(xué)區(qū)房交易的大戶，近來(lái)學(xué)區(qū)房成交勢(shì)頭不錯(cuò)，來(lái)我們門(mén)店咨詢初中學(xué)區(qū)房的客戶確實(shí)比較多，”該中介表示，“徐匯區(qū)的政策是，小學(xué)進(jìn)去后，初中一般都是電腦派位的，哪些小學(xué)派位到哪些初中就十分關(guān)鍵了。”

與徐匯區(qū)同樣以教育資源優(yōu)秀而出名的閔行區(qū)，其公辦初中也是不看學(xué)籍只看戶籍，學(xué)區(qū)房直接影響小升初。在目前政策下，初中學(xué)區(qū)房理論上可以到小學(xué)再買(mǎi)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也同樣上漲顯著。

深圳：學(xué)位房驚人漲幅下的“高杠桿”

隔一條馬路，房子新舊程度相當(dāng)，但房?jī)r(jià)幾乎相差一倍，這就是深圳房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)。

類似的情況在深圳多處可見(jiàn)，甚至有一些老舊小區(qū)房子因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位而成為“千萬(wàn)豪宅”。

除了部分熱門(mén)片區(qū)的房?jī)r(jià)，深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)位房的價(jià)格可謂一路高歌。深圳貝殼研究院公布的2019年深圳二手房成交數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房?jī)r(jià)漲幅前三的片區(qū)分別是南山科技園、福田八卦嶺和福田保稅區(qū)。無(wú)獨(dú)有偶，這些片區(qū)的房?jī)r(jià)上漲都是因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位或者“即將擁有”優(yōu)質(zhì)學(xué)位。此外，除了南山、福田和羅湖部分傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)位片區(qū)，龍華紅山、寶安中心區(qū)等片區(qū)的部分二手房房?jī)r(jià)也因?yàn)閮?yōu)質(zhì)學(xué)位的“加持”，都已經(jīng)超過(guò)每平方米10萬(wàn)元。

在記者的調(diào)查訪問(wèn)中，幾乎所有的被訪問(wèn)者都認(rèn)為，深圳教育資源依舊緊張，優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優(yōu)質(zhì)學(xué)位房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。

同時(shí)，銀行對(duì)一些老舊的優(yōu)質(zhì)學(xué)位房也顯得很“寬容”，充足的杠桿或許也在一定程度上促使一些置業(yè)者勇于“接盤(pán)”。因?yàn)樵谒麄冃闹幸琅f有著這么一個(gè)信念：優(yōu)質(zhì)學(xué)位使用后還能賣(mài)出好價(jià)錢(qián)。

此外，深圳一些頂級(jí)名校不招錄地段內(nèi)以租房名義上學(xué)的地段生，這也給了學(xué)區(qū)房繼續(xù)炒作的空間。

學(xué)區(qū)房降溫，一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程？

北京西城區(qū)的“新政”，使得北京城六區(qū)全部明確了“六年一學(xué)位”、“多校劃片”等措施，也使得從5月6日起的北京小學(xué)入學(xué)政策充滿了改革氣息。通過(guò)政策讓優(yōu)質(zhì)學(xué)位房降溫的，還包括此前廣州天河區(qū)提出的公辦初中“多校劃片”。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這些措施出臺(tái)對(duì)于打擊學(xué)位房炒作、促進(jìn)教育資源的公平和均衡、促進(jìn)學(xué)位房的規(guī)范發(fā)展起到了積極作用。對(duì)于全國(guó)市場(chǎng)來(lái)講，也可以積極參考北京新的政策，在教育資源供應(yīng)和防范學(xué)位房炒作方面積極做出努力，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)較好發(fā)展。

實(shí)際上，為實(shí)現(xiàn)教育資源均衡，近年來(lái)多地都推出了相關(guān)措施，其中就包括推進(jìn)名校集團(tuán)化辦學(xué)。不過(guò)，一旦新設(shè)分校傳言，投資資金就聞風(fēng)而動(dòng)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，教育均等化是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，學(xué)位房與非學(xué)位房?jī)r(jià)格的差距，體現(xiàn)的是教育均等化的程度，教育越不均等、學(xué)位房的價(jià)格就越高。

中房研協(xié)日前發(fā)布的一份報(bào)告指出，學(xué)區(qū)房實(shí)際上是長(zhǎng)期存在的歷史發(fā)展問(wèn)題，是產(chǎn)業(yè)分布與地方投入多重因素導(dǎo)致的。優(yōu)質(zhì)的教育資源，無(wú)論是師資還是教育水平上，都是其他區(qū)域不可比擬的。雖然現(xiàn)在很多名校在其他區(qū)域建立分校，但在師資上仍存在較大差距，這也是為什么很多中產(chǎn)階級(jí)家庭寧愿花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，其目的是為了給孩子創(chuàng)造更好的教育資源，雖然上名校不一定意味著孩子能成才，但確是很多中產(chǎn)階級(jí)家庭最熱衷的投資。

正是因?yàn)榻逃Y源長(zhǎng)期不平衡，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)一直保持高位而且抗跌，成為眾多中產(chǎn)階級(jí)家庭積極配置的資產(chǎn)。中房研協(xié)認(rèn)為，要想解決學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，其實(shí)任重道遠(yuǎn)，首先“牛小”擁有的教育資源仍是區(qū)域內(nèi)佼佼者，地位難以撼動(dòng)；其次是其他區(qū)域教育水平仍然落后，雖然近些年一直在提高教育水平，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于“牛小”。未來(lái)學(xué)區(qū)房的概念并不會(huì)消失，影響也不會(huì)減弱，只是購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的邏輯變了，以前只關(guān)心對(duì)口學(xué)校，而未來(lái)則更看重區(qū)域整體教育資源水平及成長(zhǎng)性。

來(lái)源：東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊、證券時(shí)報(bào)、中新網(wǎng)、每日經(jīng)濟(jì)新聞、中國(guó)證券報(bào)，中房網(wǎng)綜合整理

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