兩天降了100多萬，北京“學(xué)區(qū)房信仰”正在碎裂！

來源：智能家居時(shí)間：2021-07-08 10:27

兩天內(nèi)，業(yè)主預(yù)期降了138萬元，從1038萬元降到900萬元；三天前，買家想要違約，正在糾結(jié)40萬元的定金要不要放棄，原業(yè)主可以接受再降價(jià)50萬元；半地下室報(bào)價(jià)調(diào)低155萬元……

北京西城區(qū)學(xué)位劃片近日落定，余波卻在蕩漾，隨著“投資神話”和“學(xué)位神話”被政策平衡，市場應(yīng)聲擾動(dòng)。走訪發(fā)現(xiàn)，被稱為“頂級學(xué)區(qū)”的德勝片區(qū)，房價(jià)有了回調(diào)之勢，月壇片區(qū)也籠罩在“毀約解套”的猶豫氛圍中。

這場嚴(yán)控“炒作學(xué)區(qū)房”的行動(dòng)其實(shí)早就落棋，方向也在去年就已明了，只是直到靴子真正落地，抱有僥幸心理的家長才看清現(xiàn)實(shí)。

2021年會(huì)成為學(xué)區(qū)房價(jià)值消解的元年嗎？未來是“學(xué)區(qū)房不再”還是“從高峰變高原”？

除卻變量，或許有一點(diǎn)不可否認(rèn)，就是這場變革以摧枯拉朽之勢瓦解了公眾對學(xué)區(qū)房的幻想，打破“永不下跌”預(yù)期之后，教育公平也能更好實(shí)現(xiàn)。

在大城市，學(xué)位與房子，兩者的關(guān)系幾乎到了水乳交融的地步，并隨著房價(jià)的上漲，牽引著每一戶家庭的神經(jīng)。每逢政策或市場的變化，都會(huì)帶來家長們草木皆兵的敏感反應(yīng)。北京只是這種現(xiàn)象演繹到極致的寫照。

“魔法”失靈之后

行業(yè)內(nèi)流傳著一份西城學(xué)區(qū)表，老牌牛小、傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)校、直升校、名校分校、普通校各占據(jù)一種顏色，黑色字體的普通校就是傳統(tǒng)說法里的“渣小”，西城排名前3的金融街（德勝、月壇學(xué)區(qū)（以下簡稱“金德月”）因?yàn)閮?yōu)質(zhì)小學(xué)遍布，在這份表格中是妥妥的“頂級學(xué)區(qū)”。

北京學(xué)區(qū)最近引起輿論關(guān)注的，是那些在2020年7月31日之后購買了德勝、月壇學(xué)區(qū)房的家長們愿望落了空。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的一份統(tǒng)計(jì)表顯示，本次“金德月”受影響最大，德勝、月壇片區(qū)的房源不僅無緣原本錨定的“牛小”，連片區(qū)內(nèi)其他小學(xué)都火爆到無望，只能選擇相鄰學(xué)區(qū)的學(xué)校，“并且清一色都是‘渣小’”；金融街房源則是只剩下片區(qū)內(nèi)素有“渣小”之稱的兩所小學(xué)可選，否則也是相鄰學(xué)區(qū)普通小學(xué)的調(diào)劑可選。

回溯2020年4月30日，西城發(fā)布“多校劃片”政策，就已明確自2020年7月31日后在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請入小學(xué)時(shí)，將不再對應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

這次的政策其實(shí)是無奈之舉，的確學(xué)位不夠了，并不是所有西城都731后出學(xué)區(qū)。

多位“731”之前已經(jīng)買好房子的家長反饋，因?yàn)轫樜豢壳暗倪m齡兒童已經(jīng)把本校的名額占滿了，自家孩子只能接受調(diào)劑，調(diào)劑學(xué)校既有少量優(yōu)質(zhì)學(xué)校，也有多數(shù)普通小學(xué)。

總之，“金德月”學(xué)區(qū)家長以單價(jià)17萬元甚至20萬元買來的學(xué)區(qū)房，與周邊單價(jià)13萬元的房子有著一樣的學(xué)位待遇，這一情況勢必將重構(gòu)房價(jià)。

學(xué)位排布效果之立竿見影和力度之巨，將一場早就該考慮的“抉擇”呈上桌面。

心理拉鋸戰(zhàn)

“剛簽約還沒來得及過戶的買家，都在考慮到底要不要?dú)Ъs，尤其是孩子就在這一兩年上學(xué)的。”德勝片區(qū)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，由于優(yōu)質(zhì)學(xué)位落空，加上擔(dān)心后續(xù)房價(jià)下跌，部分買家考慮解約，但那些已經(jīng)過戶卻買在了“731”之后的業(yè)主，則因?yàn)椴粷M足兩年限售規(guī)則，只能“望房興嘆”。

有位剛簽約不到一周、孩子明年上學(xué)的買家，對40萬元的定金放棄與否還沒打定主意，原業(yè)主卻因?yàn)檫B環(huán)交易無法等待更久，愿意再降價(jià)50萬元尋找買主。

另一方面，房價(jià)的回調(diào)也體現(xiàn)在“去泡沫”上。原本報(bào)價(jià)1550萬元的半地下室，面積129平米，一周內(nèi)將報(bào)價(jià)調(diào)低了155萬元，雖然單價(jià)依然高達(dá)10.8萬元。如果除去學(xué)區(qū)的附加價(jià)值，這是北京所有地下室無法企及的價(jià)格。

業(yè)內(nèi)分析表示，剝離學(xué)區(qū)屬性，學(xué)區(qū)房的物理價(jià)值遠(yuǎn)比不上當(dāng)下的價(jià)格，尤其一些老舊小區(qū)房源品質(zhì)相對較差，這次房價(jià)下探勢必會(huì)出現(xiàn)。

買頂級學(xué)區(qū)肯定危險(xiǎn)，政策嚴(yán)格執(zhí)行之下，“金德月”會(huì)跌一波。

不過房價(jià)的調(diào)整需要一個(gè)時(shí)間周期，絕大多數(shù)業(yè)主進(jìn)入了觀望狀態(tài)。據(jù)上述經(jīng)紀(jì)人透露，受傳統(tǒng)旺季結(jié)束影響，4月份之后“金德月”學(xué)區(qū)房交易已經(jīng)大幅減少，加之這次學(xué)位變化結(jié)果，最近更是沒有成交。

多位經(jīng)紀(jì)人預(yù)測，至少在一個(gè)月之后，慢慢出現(xiàn)成交，房價(jià)的盤整結(jié)果才會(huì)具體顯現(xiàn)。

“金德月”的學(xué)區(qū)房進(jìn)入了成交冷靜期，更確切來講是業(yè)主的心理拉鋸期。

“如果往后幾年上學(xué)的孩子少了，是不是就不用被調(diào)劑了？”部分家長在北京知名的家長交流社區(qū)里發(fā)起了這樣的探討。

場景重演。正如去年7月31日之后，部分家長抱著無謂期待——“片區(qū)內(nèi)就沒有差學(xué)校，多校劃片也進(jìn)不了差學(xué)校”仍然沖在買房第一線，賭的就是政策不會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行。也是他們，將西城學(xué)區(qū)房成交拉升到火熱狀態(tài)。據(jù)記者了解，2020年11月德勝的學(xué)區(qū)房幾乎出一套賣一套，同一套房甚至7、8個(gè)買家搶。

只是這一次，“禁止炒作學(xué)區(qū)房”的力度空前，追求“教育均衡”是未來方向。

關(guān)于未來適齡兒童數(shù)量與學(xué)位調(diào)劑的關(guān)系，的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，未來三年入學(xué)的孩子數(shù)量將呈現(xiàn)井噴，尤其是2022年和2023年，比今年的數(shù)量有明顯增長。

理論上來講，優(yōu)勢學(xué)區(qū)房的溢出效應(yīng)將會(huì)加劇，入學(xué)的不確定性也會(huì)增加。

教育不均衡依然存在，除非稀釋優(yōu)勢教育資源，或者多增加優(yōu)質(zhì)資源，否則西城學(xué)區(qū)的價(jià)值依然存在。

原來優(yōu)勢學(xué)區(qū)房會(huì)出現(xiàn)明顯調(diào)整的同時(shí)，預(yù)計(jì)整個(gè)學(xué)區(qū)“削峰填谷”，均好性特點(diǎn)反而會(huì)更明顯。

再加三道“緊箍咒”

市場盤整、房價(jià)回調(diào)是各方綜合作用的結(jié)果，除了點(diǎn)醒“雞娃”家長，西城區(qū)監(jiān)管層也對中介增加了約束。

7月4日上午西城區(qū)房管局組織轄區(qū)內(nèi)主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)召開工作會(huì)，再次重申“嚴(yán)禁炒作學(xué)區(qū)房”。

監(jiān)管層對房產(chǎn)中介提出“三不”要求：不得以學(xué)區(qū)房為賣點(diǎn)發(fā)布房源；不接受價(jià)格明顯高于市場價(jià)格的委托；從業(yè)人員不得參與炒作學(xué)區(qū)房的任何活動(dòng)。下一步，將依據(jù)相關(guān)部門的處理結(jié)果和移轉(zhuǎn)線索，對相關(guān)機(jī)構(gòu)及人員進(jìn)行嚴(yán)肅處理。

隨后的7月6日，西城區(qū)房管局通報(bào)，北京我愛我家2名員工針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動(dòng)性信息，引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。

雷厲風(fēng)行，令行禁止。

實(shí)際上，此前北京已經(jīng)就學(xué)區(qū)房對中介機(jī)構(gòu)設(shè)定了限制。至少是“金德月”片區(qū)，超過18萬元單價(jià)的房源均不予顯示，后臺(tái)壓下的房源，單價(jià)甚至超過20萬元。但如果購房人要求，這些房源依然可以參與交易。“三道緊箍咒”發(fā)布之后，這類房源將如何處置，尚不得而知。

一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是，西城區(qū)去年發(fā)布“多校劃片”政策后，有部分自媒體大V深度參與了購房人的片區(qū)選擇，推薦月壇學(xué)區(qū)房。學(xué)位結(jié)果落地后，大V自己也表示始料未及，其在家長交流社區(qū)里的信譽(yù)，流失明顯。

家長們的“學(xué)區(qū)房信仰”也在逐步松動(dòng)，“高溢價(jià)就有高風(fēng)險(xiǎn)，沒有穩(wěn)賺不賠的買賣”、“老破小懸了”、“高壓房貸是無法長時(shí)間承受，所以大概率是要回歸價(jià)值的”等看法，在家長交流社區(qū)里獲得了諸多點(diǎn)贊。