內(nèi)環(huán)明星項目帶頭折戟，5月上海新盤認(rèn)籌環(huán)比降4成！

來源：智能家居時間：2020-06-08 09:09

??4月上海樓市供應(yīng)、成交雙雙翻紅后，“紅五月”上海新房市場雖供應(yīng)端有所回調(diào)，成交量卻依然呈現(xiàn)爆發(fā)式增長：其中成交面積環(huán)比增加72.5%，達(dá)到44個月以來峰值，成交均價環(huán)比增長5.6%，創(chuàng)下2018年11月以來新高。

??月均認(rèn)籌率環(huán)比打6折

??在經(jīng)歷4月上海供應(yīng)端集中爆發(fā)后，5月申城樓市出現(xiàn)回落。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月上海地區(qū)新房入市面積為60.3萬平方米，環(huán)比減少36.5%。

??具體到項目來看，據(jù)《地產(chǎn)深度報道》不完全統(tǒng)計，5月上海地區(qū)共有21個新盤超5000套房源取證入市，相較4月的29個新盤7844套房源有所回調(diào)。

數(shù)據(jù)來源：東方公證處、網(wǎng)上房地產(chǎn)等平臺

??上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，上海政策面平穩(wěn)，市場交易逐漸恢復(fù)了正常節(jié)奏，房企為了填平一季度銷售缺口，4月開始投放積極，價格上也較為親和力，市場反饋較好，認(rèn)籌、成交均獲不俗成績；5月市場開始慢慢恢復(fù)理性，認(rèn)籌分化明顯，開發(fā)商推盤方面節(jié)奏亦有所放緩，拿（預(yù)售）證項目有所減少。

??其中，5月開盤項目中，有14個公開搖號并公布開盤結(jié)果，3150套房源最終收獲了2108組有效認(rèn)籌，月均認(rèn)籌率達(dá)66.92%，較4月的103.36%打了個6折。

??66.92%平均認(rèn)籌率的背后是4個項目超過100%，7個項目認(rèn)籌率不足一半，兩級分化顯著。

??華發(fā)招商依云四季、湖山香頌灣、寶林楓景苑、陽光城·愉景公館、海玥瑄邸、滴水湖馨苑·創(chuàng)馨派和光明金山府7個項目因認(rèn)籌數(shù)不夠轉(zhuǎn)而進(jìn)入選房階段，故未公布開盤數(shù)據(jù)。

??高端盤依然有高光

??雖然5月新房市場供應(yīng)回調(diào)，成交量卻逆勢上揚(yáng)，量價齊升。

??上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月上海新建商品住宅成交面積105.6萬平方米，環(huán)比增加72.5%，達(dá)到近44個月以來峰值，遠(yuǎn)超此前預(yù)估的80萬平方米。

??5月上海新房市場成交TOP 10（來源：上海中原地產(chǎn)）

??成交量排名前十中的項目，有5個均價超過9萬元。當(dāng)月成交量首位是位于浦東碧云板塊的碧云壹零，該項目于4月開盤入市，5月達(dá)到去化高峰，成交了154套房源，簽約面積達(dá)4.2萬平方米，成交總額達(dá)46.8億元。

碧云壹零

??與其情況相似的還有萬科天空之城、東方惠禮、凱旋濱江園等8個項目。盧文曦指出，5月成交量暴漲與4月入市新盤數(shù)量較多且品相較好有直接關(guān)系，由于項目開盤成交簽約有一定滯后性，數(shù)據(jù)在5月體現(xiàn)的更為直觀。

??基于高端改善型項目的熱銷，5月上海新房市場成交均價達(dá)63341萬元/平方米，環(huán)比上漲5.6%，創(chuàng)下2018年11月以來新高。

??具體來看，5月上海認(rèn)籌率突破100%的新盤總價均在500萬元以上，高端改善、別墅項目市場熱度依舊。

??認(rèn)籌率最高的為浦東周康板塊的綠寶園項目，該項目地處外環(huán)外，本次為其第六期第二批次開盤，推出了118-166㎡的5層花園洋房共100套，最終收獲了269組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)269%。

綠寶園

??記者發(fā)現(xiàn)，地處外環(huán)外、總價700萬元起的綠寶園受市場追捧離不開產(chǎn)品端的“精心打磨”

??綠寶園項目在上海開發(fā)已超20年，業(yè)內(nèi)口碑較好，前五期為獨(dú)棟別墅，并于2005-2007年連續(xù)3年獲得“上海十大豪宅”的稱號。本次推出的5層花園洋房，入手總價較別墅產(chǎn)品門檻低上不少，卻依舊享有容積率不足1.2的別墅區(qū)配置，市場吸引力不少。

??認(rèn)籌率同樣突破200%的還有黃浦老西門板塊的復(fù)地雅園，這個曾經(jīng)網(wǎng)傳“馬爸爸”購買的豪宅項目在5月推出了89-167㎡2-4房共85套房源，均價12.54萬元/平方米，總價段在856萬-2270萬元間，最終項目收獲了204組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率達(dá)240%。

??現(xiàn)場消息顯示，選房當(dāng)日85套房源便已售出80套，僅剩5套低區(qū)房源待售。

??復(fù)地雅園的熱度源于其稀缺性。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年4年間，黃浦區(qū)的新房供應(yīng)套數(shù)尚不到全市的1%；2019年，上海市新房供應(yīng)量67527套，黃浦區(qū)貢獻(xiàn)721套，占比1.07%。

??查看地圖發(fā)現(xiàn)，復(fù)地雅園距離黃浦熱門地標(biāo)豫園步行距離不超過500米，地理位置較好。且項目推出89平小戶型，這也意味著總價900萬便可入住內(nèi)環(huán)內(nèi)黃浦新盤，門檻較低。

??此外，徐匯龍華板塊的尚海灣豪庭均價12.5萬元/平方米，本次入市的290套房源亦收獲563組客戶出資認(rèn)籌，認(rèn)籌率逼近200%；青浦趙巷板塊的金臣頤墅推出了120-260㎡別墅產(chǎn)品共165套，總價在1000萬元起，認(rèn)籌率壓線達(dá)標(biāo)100%，對于外環(huán)外別墅項目而言，成績較好。

??各梯隊的項目認(rèn)籌情況，更直觀的看，最高的當(dāng)屬1000萬-2000萬段，6個樓盤，平均認(rèn)籌率97.2%；其次為300萬-500萬之間的項目，2個樓盤，平均認(rèn)籌率62.9%；300萬以下、500萬到1000萬之間和2000萬以上的認(rèn)籌率在50%左右。

??明星項目中興路一號折戟

??即便高端盤普遍收到市場追捧，依然存在例外，遭遇滑鐵盧的正是搶占五一市場啟動推盤的萬科明星項目——中興路一號。

??位于靜安西藏北路板塊的中興路一號屬于內(nèi)環(huán)項目，本次推出了50-200㎡1-4房，均價12.98萬元/平方米，總價在650萬元以上。作為內(nèi)環(huán)項目推出50㎡的一房戶型，總價不高門檻較低，市場反饋一般較好，然而中興路一號采用高容積率的塔樓設(shè)計，且出現(xiàn)了百平一房的“奇葩”戶型，勸退了不少購房者。

??在蓄客已久、認(rèn)籌金一降再降后，中興路一號推出的229套房源收到認(rèn)籌69組，認(rèn)籌率僅30.13%。

??這一表現(xiàn)也直接拉低了內(nèi)環(huán)內(nèi)項目的整體認(rèn)籌水平，包括中興路一號在內(nèi)5月內(nèi)環(huán)內(nèi)共計4個樓盤搖號，平均認(rèn)籌率66%，如果除去該項目，內(nèi)環(huán)內(nèi)3個樓盤平均認(rèn)籌率超過84%，相差18個百分點(diǎn)。

??有市場人士表示，中興路一號項目首次入市尚且如此，未來或去化或堪憂。

??同屬均價10萬+的豪宅項目外灘豪景苑與靜安天御在本月亦受到市場冷遇，認(rèn)籌率均不足50%。當(dāng)前市場逐漸恢復(fù)理智，不少存在缺陷或均價偏高的豪宅產(chǎn)品一樣會遭受市場考驗(yàn)。

??此外，5月上海集中推出了3個金山新盤、2個崇明新盤，此類遠(yuǎn)郊盤或認(rèn)籌不佳或不公開認(rèn)籌，市場接納度依舊不高。