在經(jīng)歷了創(chuàng)20年來(lái)新低的2月之后，樓市成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。3月份以來(lái)，不少城市新開盤項(xiàng)目出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)潮，成都、杭州等核心二線城市更出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的場(chǎng)景。

據(jù)CRIC機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，27個(gè)調(diào)研城市新開盤項(xiàng)目整體去化表現(xiàn)良好，其中277個(gè)新開盤項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。僅6月份，新開盤項(xiàng)目認(rèn)籌率超過(guò)100%的就多達(dá)91個(gè)。

中簽率最低僅0.5%

高認(rèn)籌率背后也意味著搖號(hào)中簽率將走低。

上半年27個(gè)調(diào)研城市中簽率比較低的項(xiàng)目，中簽率偏低的TOP20項(xiàng)目中，低于1%中簽率的項(xiàng)目有3個(gè)。其中，最難搖的項(xiàng)目是杭州錢塘新區(qū)的融創(chuàng)城，5月20日推售的43套房吸引8549人登記，中簽率僅為0.5%，其次是南京新城玖瓏湖，中簽率僅為0.7%，西安凱德卓錦萬(wàn)黛中簽率為0.9%。中簽率偏低的TOP20門檻項(xiàng)目為南京浦口區(qū)的潤(rùn)辰府，中簽率約4.2%。

中簽率比較低的項(xiàng)目主要來(lái)自于杭州、成都、南京和西安等核心二線城市。尤其杭州、成都市場(chǎng)異?；馃?，“萬(wàn)人搖”項(xiàng)目明顯增多。

究其原因，一方面，受限價(jià)政策影響，杭州、成都和南京多區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。典型如成都，部分新開盤項(xiàng)目售價(jià)大幅低于市場(chǎng)預(yù)期，更有項(xiàng)目售價(jià)較周邊二手房折價(jià)40%以上，意味著搖中便坐享100萬(wàn)-200萬(wàn)增值收益，中簽率自然顯著偏低。

此外，杭州、成都和南京這類核心二線城市經(jīng)濟(jì)基本面出眾，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景被長(zhǎng)期看好。

核心一二線城市頻現(xiàn)高認(rèn)籌

從數(shù)據(jù)上看，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇與分化并行，新開盤項(xiàng)目去化情況也存在較大差異。

其中，寧波、南京、成都等市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)暖，上半年超30個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。尤其是成都，市場(chǎng)異?；鸨?，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等區(qū)域驚現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，典型如天府新區(qū)的川發(fā)天府上城項(xiàng)目，開盤當(dāng)天推售786套住房，但有40568人參與認(rèn)籌，認(rèn)籌率多達(dá)51.6倍；又如龍泉驛區(qū)的凱德卓錦萬(wàn)黛項(xiàng)目，開盤推售196套住房，但認(rèn)籌人數(shù)高達(dá)22806人，認(rèn)籌率達(dá)116倍。

?？?、濟(jì)南、昆明等市場(chǎng)則相較理性，上半年極少數(shù)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。典型如海口，僅限于龍華區(qū)的長(zhǎng)弘·御府單盤認(rèn)籌率達(dá)到163%，主要原因在于項(xiàng)目配套優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，高認(rèn)籌實(shí)屬正?，F(xiàn)象。

近4成高認(rèn)籌項(xiàng)目?jī)r(jià)格倒掛

綜合來(lái)看，除了地段優(yōu)越、學(xué)區(qū)房、交通便利這類常規(guī)性優(yōu)勢(shì)因素之外，核心動(dòng)因還是受限價(jià)政策影響，一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯。

CRIC機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約4成高認(rèn)籌項(xiàng)目售價(jià)低于周邊競(jìng)品或二手房，購(gòu)房者買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)搶購(gòu)氛圍。

上半年，調(diào)研城市共計(jì)105個(gè)高認(rèn)籌項(xiàng)目售價(jià)低于周邊同檔次競(jìng)品，占比約38%。其中，54個(gè)高認(rèn)籌項(xiàng)目售價(jià)較周邊競(jìng)品折價(jià)率在-10%~0%區(qū)間，占比約19%。南京、成都部分高認(rèn)籌項(xiàng)目折價(jià)率明顯偏高，共有4個(gè)項(xiàng)目折價(jià)率處于-50%~-40%區(qū)間，主要還是受嚴(yán)苛的限價(jià)政策影響，致使新開盤項(xiàng)目售價(jià)顯著低于市場(chǎng)預(yù)期。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，核心一、二線城市項(xiàng)目高認(rèn)籌率反映出樓市熱度的同時(shí)，也極易引發(fā)市場(chǎng)波動(dòng)。嚴(yán)重的價(jià)格倒掛致使購(gòu)房者買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，投機(jī)需求也相對(duì)集中，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)搶購(gòu)氛圍，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

“如果不解決限價(jià)政策下一二手房倒掛的核心問(wèn)題，只要存在套利空間，‘萬(wàn)人搖’就會(huì)一直存在。對(duì)于這些價(jià)格倒掛明顯的項(xiàng)目，我建議要削平或減少一二手房之間的價(jià)差，同時(shí)，讓無(wú)房戶先搖號(hào)，這兩點(diǎn)雙管齊下，抑制投機(jī)效果才能真正體現(xiàn)出來(lái)。”丁祖昱說(shuō)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC研究中心 南都地產(chǎn)數(shù)據(jù)智庫(kù)聯(lián)盟成員

來(lái)源：南方都市報(bào)

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