“買房”和“租房”有多大差別？經(jīng)濟(jì)學(xué)家：5年后，差距一目了然

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-18 22:20

近日，北大教授馮科發(fā)表了對(duì)“年輕人該買房還是租房”的看法：買房子沒有租房子合適，租房子住最劃算。

此言一出，便引發(fā)網(wǎng)友熱議。贊成派覺得，所言極是。一方面我國房價(jià)租金比水平普遍偏低，有些二線城市甚至一套200萬市值的房產(chǎn)，租金租不到2000元/月，想要靠月租金回本至少需要七八十年。另一方面購房不僅要支付巨額首付款，沒用還要背負(fù)超過工資半數(shù)的銀行月供，買房確實(shí)不如租房；反對(duì)派則認(rèn)為，說租房好的純粹是“酸葡萄心理”，房子是資產(chǎn)，租金是消費(fèi)。租房雖然價(jià)錢低，但也要看人臉色，而且面臨隨時(shí)被“趕出去”的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是租房很難享受到一座城市的教育、醫(yī)療等社會(huì)資源。因?yàn)橛行┏鞘泻⒆尤雽W(xué)、戶口遷移等都要求必須在本地有房。

事實(shí)上，過去這幾年隔三差五總會(huì)有有頭有臉的企業(yè)家或者明星站出來宣傳“租房好”。曾經(jīng)的地產(chǎn)大佬王石在2019年發(fā)表言論稱，“年輕人即使買得起房子也不要著急買房子，先租房子住。因?yàn)橐坏┵I了房子，實(shí)際就等于把自己限定在那里了?！蓖瑸殚_發(fā)商的潘石屹也建議年輕人，先租房再買房。理由有二：一是絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國家買房的人只有20%，其他都是租房，租房也是共享的的一種；二是咱們的房子已經(jīng)夠多，房子難大漲。

知名歌星李健也倡議年輕人要做自己喜歡的事，不應(yīng)該被房子、房貸所累，他曾經(jīng)在接受記者采訪時(shí)直言，“我不買房子，我一個(gè)房子都沒有。但是我喜歡彈琴，我買很多吉他。”除此之外，金星、張智霖、王珞丹等也均在公開場合發(fā)表了類似觀點(diǎn)。尤其是張智霖夫婦，婚后16年一直在租房生活。

2020年底，有機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，在一線城市年輕人越來越傾向于租房生活，75.4%的被訪者表示，買房雖好，但花費(fèi)巨大，而且要提前透支未來二三十年的工資。相比之下，租房更自由，而且更經(jīng)濟(jì)劃算。

年輕人到底該“買房”，還是“租房”？王思聰對(duì)年輕人是這樣勸誡的：年輕人家庭條件不夠好，應(yīng)該先租房。一是因?yàn)楝F(xiàn)在很多城市的房價(jià)的確離譜，二是因?yàn)榻^大多數(shù)城市的租售比都不合理，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，租房更合適，三是花光父母的積蓄勉強(qiáng)上車，以犧牲了幾代人的幸福為代價(jià)換來一套房子，這種啃老買房的行為非常愚蠢。

對(duì)此，有人覺得王思聰是站著說話不腰疼，自己含著金湯勺出生，無權(quán)發(fā)表這種言論。也有人覺得王思聰鞭辟入里，分析得頭頭是道，確實(shí)值得年輕人借鑒。

我們也覺得王思聰?shù)幕卮鸫_實(shí)可圈可點(diǎn)，既站在很多人家庭的現(xiàn)實(shí)角度給建議，也剖析了租房買房的經(jīng)濟(jì)賬。年輕人到底該買房還是租房？經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩更偏向于支持年輕人買房。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)學(xué)家看來，5年后，租房和買房的差別就會(huì)一目了然：5年后，買房不僅更安穩(wěn)，而且可能獲得巨額財(cái)富增長，更能夠給子女良好的教育機(jī)會(huì)，租房雖然自由而且能享受當(dāng)下，但“硬傷”明顯。

首先，5年后買房的人或迎來財(cái)富升值，租房人可能面臨更大的消費(fèi)支出。當(dāng)前階段，全國各地市場雖然趨于穩(wěn)定，但是很多城市房價(jià)仍然在上漲。不僅如此，從去年三季度到現(xiàn)在，一二線城市租金又迎來了明顯上漲。這意味著如果你是租房，不僅要面臨房價(jià)上漲未來更買不起房的困境，還不得不承擔(dān)房租上漲，消費(fèi)增加的煩惱。假設(shè)5年后房價(jià)平均上漲50%，租金上漲40%，這對(duì)于買房人而言，意味著名下的資產(chǎn)升值了50%，這對(duì)應(yīng)的是自己財(cái)富的增加，而且租金上漲對(duì)他們沒有影響，因?yàn)樗麄冇凶约旱姆孔?。但是?duì)于租房人而言，不僅買房的難度提升了，而且還要負(fù)擔(dān)更多的租金。重點(diǎn)要說明的是，5年后租房人可能會(huì)因?yàn)榉績r(jià)上漲了50%，最后徹底買不起房了。

其次，對(duì)土地有很深情結(jié)的中國人，可能更愿意“買房”，因?yàn)榉孔邮浅杉伊I(yè)的根本，買房是很多人一輩子夢(mèng)寐以求的事情。所以才演變成了，現(xiàn)在全國各地的丈母娘嫁女，最基本的要求就是男方必須要有房。國人熱衷于買房，房產(chǎn)作為婚姻的重要載體，5年后這個(gè)觀念也不會(huì)發(fā)生巨大變化。租房和買房的差距，在5年后一目了然，有房的可能早已成家立業(yè)，租房的大概率還在獨(dú)自漂泊；

再者，5年后，買房和租房的權(quán)益差距可能更大：享受教育、醫(yī)療的權(quán)益。拿教育來說，租房的不確定性事實(shí)上是極其不利于孩子的教育與成長的，一方面房屋租金水平偏低的區(qū)域，教育資源等也相應(yīng)落后。如果租房想享受優(yōu)質(zhì)教育，自然可能花費(fèi)更高的擇校費(fèi)等；另一方面，租房家庭可能面臨多次搬家，而每一次搬家，孩子都可能面臨重新?lián)裥?，重新適應(yīng)環(huán)境。眾所周知，穩(wěn)定的生活對(duì)于孩子的教育更重要。也即是說，雖然我們自己可以承受租房生活，但是從孩子接受教育出發(fā)，5年后，租房的“硬傷”就暴露了，租房和買房的差距也更一目了然了。

第四，從居住舒適度角度來說，買房也比租房更具優(yōu)勢(shì)。一方面，自己的房子自己想怎么裝修設(shè)計(jì)都可以，但是租房就不行，一般情況是，房東配置什么家具自己就使用什么家具，租來的房子畢竟不是自己的家，房客自己也不可能替房東添置家具，即使是自己特別喜歡的。另一方面，租房并沒有想象中的穩(wěn)定?，F(xiàn)實(shí)中絕大多數(shù)租客都體驗(yàn)過被房東驅(qū)趕，被中介欺騙，被室友打擾的種種不適。相比之下，買房就更舒適，更能給人安全感。這種感覺隨著年齡的增長，更加強(qiáng)烈。結(jié)論就是，5年后，買房給人的安全感和舒適性更好；

第五，最后當(dāng)然不得不提買房和租房的“經(jīng)濟(jì)性”問題，即到底哪個(gè)劃算？業(yè)內(nèi)衡量的指標(biāo)是租售比。對(duì)比全國重點(diǎn)50城租售比數(shù)值，我們不得不承認(rèn)，租房其實(shí)更劃算一些——絕大多數(shù)城市租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于合理水平，有些房子甚至需要出租100多年才能收回成本。此外，租房生活每月的工資只有部分用來交房租（20%-40%），享受當(dāng)下的機(jī)會(huì)更多，但買房可能每個(gè)月工資的絕大部分都要用來還銀行月供，而且絕大多數(shù)人還完銀行貸款后，所剩無幾，其它消費(fèi)自然會(huì)受限制，不敢娛樂、不敢應(yīng)酬、不敢旅游，更不敢買喜歡的奢侈品。

不過我們前面也說了，如果5年后所購買房屋市場價(jià)值大幅增值，那么對(duì)于購房者而言，這是一筆穩(wěn)定的財(cái)富增長，如果單純以個(gè)人家庭財(cái)富來看，買房的收獲將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租房。因?yàn)榉績r(jià)上漲帶來的財(cái)富增值，是工資性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能比的。但如果所購買的房屋5年后不增長反貶值，那情況則完全相反。

總結(jié)：到底該“買房”還是“租房”，其實(shí)并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案。從居住舒適度、權(quán)益等幾個(gè)方面來看，5年后買房確實(shí)比租房優(yōu)勢(shì)更明顯，而且差距可以說是一目了然。但是從支出成本和消費(fèi)空間方面的對(duì)比來看，顯然租房和買房的差距有所縮小。但是從國人買房安居、享受城市資源以及保值增值等的角度來看，毫無疑問買房還是比租房更好。所以，到底該買房還是租房，取決于個(gè)人家庭條件以及自身需求。丈母娘非要買房不可、孩子教育需要買房，面對(duì)這些剛性需求，想不買房也難。

買房or租房，你怎么選？