上海樓市:上海、北京今年的二手房成交量在回暖,尤其是上海。

來源：智能家居時間：2021-01-21 15:31

我是曾叔談房，資深房產投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房，帶你成為最會買房的人。

以下內容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：你好，曾叔，請問上海目前已經瘋漲，已經有人不看房直接簽合同，很嚇人。我剛需的話是看到合適的就買還是等等政策？市場現在只剩硬傷房了，年前不一定能看到合適的。年后不知道漲幅會在多少？有說會復制16年的翻翻。請問是不是上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。

回答：你好，數據顯示上海去年9月二手房成交量3.1萬套，上一次月度成交量破3還在遙遠的2016年9月份。這表明上海二手房成交量已破4年來的新高，多可怕的數據。對于想要在上海買房的人，尤其是剛需來說，已經到了最后的關口。按照深圳的經驗，這一波上漲要持續(xù)大概6個月左右。不過也正是因為有深圳的經驗在前，上海不排除提前升級調控的可能。但是調控升級，并不代表可以控制住房價，更不代表能讓房價降下來。

但它一定，能讓很多原本有資格、買得起的人群，失去資格，或者變得買不起 —— 比如增加交易成本，就是調控常見的一種手段。總的來看，一線已經起勢，在當前房住不炒的趨勢下，當然不可能重復四年前的節(jié)奏。但是，基本的規(guī)律仍然會遵從，一線起勢，學區(qū)領漲，輪動二線，新房起勢，二手跟進。所以，現在有能力，有資格的，趕緊買。不要等放假，不要等周末，不要等下班，只需要等房東。說句不好聽的，比起房價上漲的幅度，你上一天班才賺幾個錢啊。上海的市場，還將持續(xù)熱一段時間！具體投資價值高的板塊，內部有分享！

提問：你好，曾叔，現在有許多人買房子喜歡買“尾盤”，想問一下，“買尾盤”有什么技巧？

回答：你好，尾盤一般有足夠多的折扣，最好找到好的代理機構，這樣可拿到最大的折扣?？梢栽儐栂麻_發(fā)商有無直接折扣。另外，尾盤一般是現房或者準現場。要么是樓層特別好，要么是樓層特別差，一定要實地看房，如果價格特別便宜，一定要留心周邊有沒有垃圾站、變電站之類的。尾盤有的時候還會有開發(fā)商賣的樣板房，這個可以考慮，但要樣板房的裝修其實金玉其外，內在的質量要多花心思看看。

提問：你好！曾叔！曾叔覺得楊浦東外灘怎么樣？450萬想上車，買一個60米左右的自住。上班在浦東世紀大道附近，之前看了百興花園感覺有點點老。有什么推薦嗎？

回答：你好，東外灘區(qū)位屬于尚可，但比不上北外灘，北外灘能坐北朝南看陸家嘴三件套，東外灘只能看浦東大道。東外灘的優(yōu)勢是比較成熟，畢竟北外灘最近幾年才剛剛發(fā)展起來，你在東外灘買菜就醫(yī)上學都不是什么問題。我不推薦你買百興花園這樣的老大樓，雖然便宜但產品上有硬傷，未來出手會有很大問題。另外你在浦東世紀大道附近上班，這個預算也可以考慮下浦東的金楊新村、巨峰路、高橋這些板塊。如果一定要買老房子，可以考慮世紀大道附近的房子，至少離你單位近一些。上海買房價值高的板塊及樓盤分享，詳見內部分享。

提問：您好！曾叔，請問一線和二線結合配置房產的理論依據是什么？真有這個必要嗎？

回答：你好，因為一線城市房產有比較大的確定性，但問題是基數過高，漲幅收益可能并不大，比如上海中內環(huán)普遍均價都在7萬+，未來漲肯定會漲，但漲到14萬需要不少時間。而二線城市房產選籌更難，但是如果一但押中城市，未來的收入會十分可觀，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我們目前一般是一個一線城市+一個二線城市，刻意拉開城市間級差，這可以兼顧收入和確定性。

提問：你好，曾叔，新人首問，現夫妻已共同持有一套天河暨大附近陽光都會廣場114方左右三房，價值七百多萬，還有90萬公積金按揭中。工作地點附近步行十分鐘，不考慮孩子上學問題?？苫I到一百萬現金，承受2萬按揭。請問，現在有二套房上車可能嗎？如可以，請問哪里合適。

回答：你好，陽光都會廣場配套成熟，生活便捷，一樓底商，靠近石牌東路有點噪音，小區(qū)花園小，較擁擠。不知道這套貸款是否已經還清？如還清可五成買套200w左右的房子，看能否再湊一點，具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。

提問：曾叔好！新人首問，杭州哪些區(qū)域值得購買？預算500，自住+投資。

回答：你好，杭州幾個新區(qū)中板塊能級錢江世紀城最高。比較平衡一點的是奧體，博暴擊的就是未來科技城。杭州自古西富東貧。未來科技城沒有問題，阿里等一干企業(yè)總部在那里。很多項目到五號線也不遠。買房買的是預期，現在人氣很旺的，比如錢江新城、濱江，很貴，利好已經出盡，反而不如3W的未來科技城有價值。未來科技城本身自己可以成為一個新的中心。一個己經得到市場確認的新城，在它發(fā)展階段的回報會比老中心更高的。未來科技城與其他熱門板塊2-3萬的差價，這個價差本身就是最大的安全墊。總結：自住+投資建議優(yōu)先未來科技城板塊。

提問：你好，曾叔，上海目前的房價曾叔怎么看？目前階段適合買房么？未來一年到2年房價的趨勢如何？如果買房是考慮買什么類型的，房齡在多少范圍的房子？

回答：你好，曾叔，上海是頂級城市，確定很大，未來但凡有全國性行情，不管大小，上海一定不會錯過，所以買上海一定能漲的，投資眼光放長遠一點，不要只看短期1-2年，所以在房票和資金滿足條件下，越早上車就是最好時機。上海的房價是堅挺的，但是當前也是沒有洼地可言，哪怕上海那么繁榮，也必須堅持一個原則，越靠中心價值越高，內環(huán)隨便買，中關值得買，外環(huán)挑著買，外環(huán)以外，謹慎買。上海買房，一定要選定地鐵來買，上海是個地鐵非常發(fā)達的城市，59%的小區(qū)覆蓋地鐵，屬于地鐵典型的密集城市，在這個大家都有地鐵，而你沒有的情況下，就是一個缺陷。市區(qū)買房，最好買次新房，樓齡最好不要超過20年，上海的地鐵很發(fā)達，如果市區(qū)沒有學位好的老破小，價值會大減。大家寧愿買遠一點，也要買好一點，反正地鐵那么方便。上海各板塊分析詳見內部分享！

提問：曾叔，您好，預算600萬左右，考慮二套投資(可能考慮長期持有的)，適當考慮小孩的初中學區(qū)，有推薦的板塊或者小區(qū)嗎？看你推薦的三林板塊比較多，另外寶山上大板塊的次新可以考慮嗎？

回答：你好，上大算是寶山人氣較高的板塊之一。上大的優(yōu)點是性價比高，缺點是城市面貌差，幾乎沒有能拿得出手的商業(yè)配套。上大潛力樓盤見內部分享，還可看下共康。

提問：你好，曾叔，現在手上有一些存款，是繼續(xù)存起來還是買房？

回答：你好，關于要不要買房？我想說，資產收益遠大于體力勞動，你上班，別人也上班，但是別人有房啊，房子一漲，貧富就拉開距離了。中國過去幾十年，很多人不就是買了幾套房然后就莫名其妙地富起來了么？房產是家庭財富的終極配置，如果你知道財富的流動方向，不要去追它，就在終點等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不會什么直播賣貨，人工智能……如果你有錢，你只需要提前買好幾套房，將來把房賣給碼農、公w員、金融白領，就把他們的錢賺了。

提問：曾叔你好，請問曾叔在上海怎么買到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有適合生活居住的環(huán)境，考慮到日常生活所需，房子周邊的配套設施一定要齊全。曾叔已盤點出上海投資性價比最高的樓盤，詳見知識內部資料分享。

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