上海樓市:上海、北京今年的二手房成交量在回暖,尤其是上海。

來源：智能家居時(shí)間：2021-01-21 15:31

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導(dǎo)師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對(duì)你最有用的操作和建議。關(guān)注曾叔談房，帶你成為最會(huì)買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號(hào)，粉絲提問

提問：你好，曾叔，請(qǐng)問上海目前已經(jīng)瘋漲，已經(jīng)有人不看房直接簽合同，很嚇人。我剛需的話是看到合適的就買還是等等政策？市場現(xiàn)在只剩硬傷房了，年前不一定能看到合適的。年后不知道漲幅會(huì)在多少？有說會(huì)復(fù)制16年的翻翻。請(qǐng)問是不是上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。

回答：你好，數(shù)據(jù)顯示上海去年9月二手房成交量3.1萬套，上一次月度成交量破3還在遙遠(yuǎn)的2016年9月份。這表明上海二手房成交量已破4年來的新高，多可怕的數(shù)據(jù)。對(duì)于想要在上海買房的人，尤其是剛需來說，已經(jīng)到了最后的關(guān)口。按照深圳的經(jīng)驗(yàn)，這一波上漲要持續(xù)大概6個(gè)月左右。不過也正是因?yàn)橛猩钲诘慕?jīng)驗(yàn)在前，上海不排除提前升級(jí)調(diào)控的可能。但是調(diào)控升級(jí)，并不代表可以控制住房價(jià)，更不代表能讓房價(jià)降下來。

但它一定，能讓很多原本有資格、買得起的人群，失去資格，或者變得買不起 —— 比如增加交易成本，就是調(diào)控常見的一種手段?？偟膩砜矗痪€已經(jīng)起勢(shì)，在當(dāng)前房住不炒的趨勢(shì)下，當(dāng)然不可能重復(fù)四年前的節(jié)奏。但是，基本的規(guī)律仍然會(huì)遵從，一線起勢(shì)，學(xué)區(qū)領(lǐng)漲，輪動(dòng)二線，新房起勢(shì)，二手跟進(jìn)。所以，現(xiàn)在有能力，有資格的，趕緊買。不要等放假，不要等周末，不要等下班，只需要等房東。說句不好聽的，比起房價(jià)上漲的幅度，你上一天班才賺幾個(gè)錢啊。上海的市場，還將持續(xù)熱一段時(shí)間！具體投資價(jià)值高的板塊，內(nèi)部有分享！

提問：你好，曾叔，現(xiàn)在有許多人買房子喜歡買“尾盤”，想問一下，“買尾盤”有什么技巧？

回答：你好，尾盤一般有足夠多的折扣，最好找到好的代理機(jī)構(gòu)，這樣可拿到最大的折扣?？梢栽儐栂麻_發(fā)商有無直接折扣。另外，尾盤一般是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)場。要么是樓層特別好，要么是樓層特別差，一定要實(shí)地看房，如果價(jià)格特別便宜，一定要留心周邊有沒有垃圾站、變電站之類的。尾盤有的時(shí)候還會(huì)有開發(fā)商賣的樣板房，這個(gè)可以考慮，但要樣板房的裝修其實(shí)金玉其外，內(nèi)在的質(zhì)量要多花心思看看。

提問：你好！曾叔！曾叔覺得楊浦東外灘怎么樣？450萬想上車，買一個(gè)60米左右的自住。上班在浦東世紀(jì)大道附近，之前看了百興花園感覺有點(diǎn)點(diǎn)老。有什么推薦嗎？

回答：你好，東外灘區(qū)位屬于尚可，但比不上北外灘，北外灘能坐北朝南看陸家嘴三件套，東外灘只能看浦東大道。東外灘的優(yōu)勢(shì)是比較成熟，畢竟北外灘最近幾年才剛剛發(fā)展起來，你在東外灘買菜就醫(yī)上學(xué)都不是什么問題。我不推薦你買百興花園這樣的老大樓，雖然便宜但產(chǎn)品上有硬傷，未來出手會(huì)有很大問題。另外你在浦東世紀(jì)大道附近上班，這個(gè)預(yù)算也可以考慮下浦東的金楊新村、巨峰路、高橋這些板塊。如果一定要買老房子，可以考慮世紀(jì)大道附近的房子，至少離你單位近一些。上海買房價(jià)值高的板塊及樓盤分享，詳見內(nèi)部分享。

提問：您好！曾叔，請(qǐng)問一線和二線結(jié)合配置房產(chǎn)的理論依據(jù)是什么？真有這個(gè)必要嗎？

回答：你好，因?yàn)橐痪€城市房產(chǎn)有比較大的確定性，但問題是基數(shù)過高，漲幅收益可能并不大，比如上海中內(nèi)環(huán)普遍均價(jià)都在7萬+，未來漲肯定會(huì)漲，但漲到14萬需要不少時(shí)間。而二線城市房產(chǎn)選籌更難，但是如果一但押中城市，未來的收入會(huì)十分可觀，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我們目前一般是一個(gè)一線城市+一個(gè)二線城市，刻意拉開城市間級(jí)差，這可以兼顧收入和確定性。

提問：你好，曾叔，新人首問，現(xiàn)夫妻已共同持有一套天河暨大附近陽光都會(huì)廣場114方左右三房，價(jià)值七百多萬，還有90萬公積金按揭中。工作地點(diǎn)附近步行十分鐘，不考慮孩子上學(xué)問題?？苫I到一百萬現(xiàn)金，承受2萬按揭。請(qǐng)問，現(xiàn)在有二套房上車可能嗎？如可以，請(qǐng)問哪里合適。

回答：你好，陽光都會(huì)廣場配套成熟，生活便捷，一樓底商，靠近石牌東路有點(diǎn)噪音，小區(qū)花園小，較擁擠。不知道這套貸款是否已經(jīng)還清？如還清可五成買套200w左右的房子，看能否再湊一點(diǎn)，具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：曾叔好！新人首問，杭州哪些區(qū)域值得購買？預(yù)算500，自住+投資。

回答：你好，杭州幾個(gè)新區(qū)中板塊能級(jí)錢江世紀(jì)城最高。比較平衡一點(diǎn)的是奧體，博暴擊的就是未來科技城。杭州自古西富東貧。未來科技城沒有問題，阿里等一干企業(yè)總部在那里。很多項(xiàng)目到五號(hào)線也不遠(yuǎn)。買房買的是預(yù)期，現(xiàn)在人氣很旺的，比如錢江新城、濱江，很貴，利好已經(jīng)出盡，反而不如3W的未來科技城有價(jià)值。未來科技城本身自己可以成為一個(gè)新的中心。一個(gè)己經(jīng)得到市場確認(rèn)的新城，在它發(fā)展階段的回報(bào)會(huì)比老中心更高的。未來科技城與其他熱門板塊2-3萬的差價(jià)，這個(gè)價(jià)差本身就是最大的安全墊。總結(jié)：自住+投資建議優(yōu)先未來科技城板塊。

提問：你好，曾叔，上海目前的房價(jià)曾叔怎么看？目前階段適合買房么？未來一年到2年房價(jià)的趨勢(shì)如何？如果買房是考慮買什么類型的，房齡在多少范圍的房子？

回答：你好，曾叔，上海是頂級(jí)城市，確定很大，未來但凡有全國性行情，不管大小，上海一定不會(huì)錯(cuò)過，所以買上海一定能漲的，投資眼光放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，不要只看短期1-2年，所以在房票和資金滿足條件下，越早上車就是最好時(shí)機(jī)。上海的房價(jià)是堅(jiān)挺的，但是當(dāng)前也是沒有洼地可言，哪怕上海那么繁榮，也必須堅(jiān)持一個(gè)原則，越靠中心價(jià)值越高，內(nèi)環(huán)隨便買，中關(guān)值得買，外環(huán)挑著買，外環(huán)以外，謹(jǐn)慎買。上海買房，一定要選定地鐵來買，上海是個(gè)地鐵非常發(fā)達(dá)的城市，59%的小區(qū)覆蓋地鐵，屬于地鐵典型的密集城市，在這個(gè)大家都有地鐵，而你沒有的情況下，就是一個(gè)缺陷。市區(qū)買房，最好買次新房，樓齡最好不要超過20年，上海的地鐵很發(fā)達(dá)，如果市區(qū)沒有學(xué)位好的老破小，價(jià)值會(huì)大減。大家寧愿買遠(yuǎn)一點(diǎn)，也要買好一點(diǎn)，反正地鐵那么方便。上海各板塊分析詳見內(nèi)部分享！

提問：曾叔，您好，預(yù)算600萬左右，考慮二套投資(可能考慮長期持有的)，適當(dāng)考慮小孩的初中學(xué)區(qū)，有推薦的板塊或者小區(qū)嗎？看你推薦的三林板塊比較多，另外寶山上大板塊的次新可以考慮嗎？

回答：你好，上大算是寶山人氣較高的板塊之一。上大的優(yōu)點(diǎn)是性價(jià)比高，缺點(diǎn)是城市面貌差，幾乎沒有能拿得出手的商業(yè)配套。上大潛力樓盤見內(nèi)部分享，還可看下共康。

提問：你好，曾叔，現(xiàn)在手上有一些存款，是繼續(xù)存起來還是買房？

回答：你好，關(guān)于要不要買房？我想說，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于體力勞動(dòng)，你上班，別人也上班，但是別人有房啊，房子一漲，貧富就拉開距離了。中國過去幾十年，很多人不就是買了幾套房然后就莫名其妙地富起來了么？房產(chǎn)是家庭財(cái)富的終極配置，如果你知道財(cái)富的流動(dòng)方向，不要去追它，就在終點(diǎn)等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不會(huì)什么直播賣貨，人工智能……如果你有錢，你只需要提前買好幾套房，將來把房賣給碼農(nóng)、公w員、金融白領(lǐng)，就把他們的錢賺了。

提問：曾叔你好，請(qǐng)問曾叔在上海怎么買到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有適合生活居住的環(huán)境，考慮到日常生活所需，房子周邊的配套設(shè)施一定要齊全。曾叔已盤點(diǎn)出上海投資性價(jià)比最高的樓盤，詳見知識(shí)內(nèi)部資料分享。

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