高端盤“日光”、二手房成交反彈，上半年上海樓市走出低谷，穩(wěn)步前行。而從趨勢(shì)上來(lái)，上海樓市“金九銀十”仍會(huì)出現(xiàn)，全年成交量比去年減少一成以內(nèi)。隨著成交量走穩(wěn)，下半年價(jià)格會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。

2020年上半年，經(jīng)歷了疫情沖擊、市場(chǎng)修復(fù)，上海樓市表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。走出停擺、斷崖式下跌的行情，上海樓市一路穩(wěn)步前進(jìn)。上海新房市場(chǎng)在豪宅的引領(lǐng)下，量穩(wěn)價(jià)升；二手房市場(chǎng)則迅速?gòu)?fù)蘇，總體量?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，上海樓市“金九銀十”仍會(huì)出現(xiàn)，若市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定，全年成交量比去年減少一成以內(nèi)。隨著成交量走穩(wěn)，下半年價(jià)格會(huì)出現(xiàn)小幅上漲。

多個(gè)豪宅項(xiàng)目火了，拉升新房?jī)r(jià)格

受疫情影響，今年上半年，全國(guó)供求節(jié)奏出現(xiàn)滯后，尤其是一季度，幾乎處于停滯狀態(tài)。上海樓市也不例外，雖然通過(guò)網(wǎng)上直播的方式，一些企業(yè)積極以價(jià)換量，但和去年相比，供求均出現(xiàn)了不同程度的縮水。不過(guò)，隨著疫情逐步得到控制，4月后，上海開啟一波供應(yīng)潮，在高供應(yīng)推動(dòng)下，市場(chǎng)迎來(lái)遲到的“小陽(yáng)春”。

入市產(chǎn)品類型上，今年高價(jià)房項(xiàng)目最為搶眼。上海綠地外灘中心的住宅部分“綠地海珀外灘”于今年3月24日迎來(lái)首次開盤，平均售價(jià)達(dá)13.8萬(wàn)元/平方米，最高銷售總價(jià)達(dá)1.15億元，這是今年疫情以來(lái)上海首個(gè)線上開盤的項(xiàng)目，開盤當(dāng)日去化率達(dá)到85%，其中小戶型部分已經(jīng)售罄，較好的成交數(shù)據(jù)，給予了市場(chǎng)較大信心。

認(rèn)籌率是目前新房市場(chǎng)中最能夠反映購(gòu)房者對(duì)樓盤喜好程度的直接指標(biāo)。4月供應(yīng)潮開啟后，高端項(xiàng)目幾乎逢開盤就“日光”，尤其是一些熱點(diǎn)區(qū)域的熱點(diǎn)項(xiàng)目，認(rèn)籌率超過(guò)1:6。據(jù)媒體報(bào)道，今年4月底，位于前灘的東方惠禮推出411套房源，共計(jì)吸引2284組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率超550%，僅次于2018年4月開盤的中糧前灘海景壹號(hào)的3127組，因此，毫無(wú)懸念，開盤迎來(lái)“日光”。

在此基礎(chǔ)上，前灘又在6月迎來(lái)一個(gè)重磅項(xiàng)目：三湘印象(000863,股吧)名邸。6月底，三湘印象名邸推出142套房源，搖號(hào)人數(shù)達(dá)到955組。近期，三湘印象名邸在互動(dòng)平臺(tái)回答投資者提問(wèn)時(shí)表示，今年該項(xiàng)目認(rèn)籌率超670%，將為公司帶來(lái)約30億現(xiàn)金流。

不過(guò)，5月后，上海市場(chǎng)出現(xiàn)分化，部分項(xiàng)目認(rèn)籌效果不理想，只有幾十套，而一些項(xiàng)目依然是“日光”。據(jù)東方公證處數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，參與公證搖號(hào)的項(xiàng)目共計(jì)60盤。在這些盤中，有31個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超80%，也有22盤認(rèn)籌率未超50%，樓市冷熱較為不均。

從上半年項(xiàng)目表現(xiàn)來(lái)看，來(lái)自上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，位于虹口區(qū)的瑞虹新城天悅郡庭以成交面積63611平方米的成績(jī)，位居上半年新建商品住宅成交面積首位。緊隨其后的是位于南匯區(qū)的金地云筑和奉賢區(qū)的臨港藍(lán)灣誠(chéng)園，分別以成交58834平方米和56499平方米的成績(jī)分列第二位和第三位。

從整體成交數(shù)據(jù)上看，受疫情影響，今年上半年上海新建商品住宅成交346.11萬(wàn)平方米，累計(jì)同比減少4.44%。其中，高價(jià)房表現(xiàn)較為亮眼，單價(jià)10萬(wàn)元以上的項(xiàng)目一共成交2828套，同比增加98.18%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，這次疫情催生一部分改善客群入市，同時(shí)也催生部分資產(chǎn)配置需求。從歷史表現(xiàn)來(lái)看，越是核心地段房產(chǎn)扛跌能力越強(qiáng)，更何況新房多少還受到限價(jià)影響，入市價(jià)格比預(yù)期稍低些。因此，今年豪宅成為市場(chǎng)最為突出的產(chǎn)品。

市場(chǎng)的活躍，逐步反饋至入市價(jià)格上。尤其在豪宅項(xiàng)目上體現(xiàn)得更為明顯。新京報(bào)記者了解到，浦東前灘三湘印象名邸入市均價(jià)超12萬(wàn)元/平方米，而同區(qū)域內(nèi)此前開盤的項(xiàng)目，均價(jià)都沒有突破10萬(wàn)元/平方米。另外，6月底，翠湖天地五期開盤入市，均價(jià)超過(guò)16萬(wàn)元/平方米。

來(lái)自中指研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均價(jià)為59082元/平方米，同比上升7%。其中，6月份，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交均價(jià)為56526元/平方米，環(huán)比下降10.8%，同比則上升6.6%。

上半年二手房成交走高，議價(jià)空間縮小

與新房市場(chǎng)相比，二手房市場(chǎng)更能真實(shí)地反映市場(chǎng)供需狀況。回顧今年上半年，與新房市場(chǎng)相比，上海二手房市場(chǎng)復(fù)蘇速度更快。

來(lái)自上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份、2月份受到傳統(tǒng)淡季及疫情影響，上海二手房成交墜入谷底。但隨著3月陸續(xù)恢復(fù)正常，上海二手房市場(chǎng)成交快速反彈。隨著疫情影響趨弱，4月份、5月份成交進(jìn)一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8萬(wàn)套，達(dá)到2016年10月以來(lái)的新高。在此基礎(chǔ)上，6月雖然市場(chǎng)有所降溫，但交易量仍達(dá)到了2.7萬(wàn)套。

上海二手房成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源:上海中原地產(chǎn)

“市場(chǎng)雖然復(fù)蘇，但還達(dá)不到熱的程度。近期二手房成交走高，是因?yàn)榍捌谛枨髷D壓，集中開閘后補(bǔ)量的過(guò)程，高位運(yùn)行一段時(shí)間后會(huì)回落下來(lái)?！北R文曦稱。

在成交價(jià)方面，受益于疫情平穩(wěn)后，積攢的購(gòu)房需求集中釋放，使市場(chǎng)迅速火熱，成交均價(jià)也隨之一路走高。聚焦在6月份，易居添璣數(shù)據(jù)對(duì)各區(qū)域統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月上海各區(qū)二手小區(qū)均價(jià)相比今年1月大多出現(xiàn)了上漲，僅有徐匯和崇明均價(jià)相比1月出現(xiàn)下跌，其中，徐匯跌幅也僅是0.14%。而價(jià)格漲幅最大的區(qū)域，多為傳統(tǒng)住宅供應(yīng)和成交集中區(qū)域，如浦東，閔行、青浦和奉賢，小區(qū)均價(jià)漲幅均超過(guò)了3%。

行情的向好，導(dǎo)致掛牌價(jià)較為堅(jiān)挺，業(yè)主層面也沒有太大的議價(jià)空間。中原二手房報(bào)價(jià)指數(shù)方面，目前在40%-43%區(qū)間震蕩，和去年同期類似。掛牌價(jià)格上，300萬(wàn)以內(nèi)房源，年初還能還價(jià)2%-3%，年后隨著市場(chǎng)復(fù)蘇，議價(jià)空間縮小至1%以內(nèi)。

“此類房源從掛牌到去化周期開始縮短，年初大概在2-3個(gè)月，現(xiàn)在低總價(jià)房源為1個(gè)月左右。5月份后，500萬(wàn)左右的房源開始活躍，市場(chǎng)熱點(diǎn)由剛需轉(zhuǎn)向改善?！辈贿^(guò)，盧文曦指出，千萬(wàn)以上二手房還較難消化，議價(jià)空間在5%以上，和年前差別不大。

之所以二手房?jī)r(jià)格有所上漲，盧文曦分析稱，“由于疫情得到明顯控制和好轉(zhuǎn)，上海積極推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)市。尤其是3月后小區(qū)陸續(xù)解除封閉式管理，有助于帶看順利進(jìn)行。目前價(jià)格總體看，還是這一輪調(diào)整以來(lái)的低點(diǎn)，大家愿意入市。”

值得一提的是，今年上海入學(xué)政策有所調(diào)整，除延續(xù)公民同招外，民辦學(xué)校采取搖號(hào)入學(xué)，由此增加了入學(xué)的不確定性。基于此，一些家長(zhǎng)為確保子女能進(jìn)入的學(xué)校便選擇優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校的學(xué)區(qū)房。因此，今年徐匯、楊浦等部分學(xué)區(qū)房房源掛牌價(jià)格出現(xiàn)了上漲。

業(yè)內(nèi)：預(yù)計(jì)全年成交量跌一成以內(nèi)

年中過(guò)后，樓市競(jìng)技進(jìn)入下半場(chǎng)。那么，下半年上海樓市將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？對(duì)此，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，疫情影響下，上海新房市場(chǎng)經(jīng)歷了量?jī)r(jià)齊跌，預(yù)計(jì)下半年會(huì)逐步進(jìn)入短周期上升階段，溫和升溫。由于房企二季度沖刺較猛，三季度成交量會(huì)有所回落，價(jià)格方面則會(huì)保持二季度的溫和上漲態(tài)勢(shì)。

盧文曦亦表示，上海樓市調(diào)控基調(diào)未變，市場(chǎng)不太可能走出反轉(zhuǎn)行情。因此，上海樓市走勢(shì)上很可能和去年一樣，成交高點(diǎn)在上半年產(chǎn)生。預(yù)計(jì)全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內(nèi)，但成交均價(jià)受到豪宅集中入市影響略有上漲。

在二手房方面，業(yè)內(nèi)人士表示，因疫情延后的購(gòu)房需求目前可能仍未全部釋放完畢，預(yù)測(cè)在7、8月份仍會(huì)有不低于去年同期的成交量。下半年上海會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)成交與價(jià)格，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于良性發(fā)展階段。

“預(yù)計(jì)‘金九銀十’仍會(huì)出現(xiàn)，若市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)定，全年二手房成交量比去年減少一成以內(nèi)。隨著成交量企穩(wěn)，下半年二手房?jī)r(jià)格會(huì)出現(xiàn)小幅上漲，中原報(bào)價(jià)指數(shù)預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)3%左右的漲幅。”盧文曦說(shuō)。

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