來源：樓市相對論

1

正式復(fù)工以來，樓市的一舉一動都備受關(guān)注。

就拿剛剛過去的五一來說，在沉寂了三四個(gè)月之后，一些城市的房地產(chǎn)市場第一次迎來了些許熱鬧，售樓部終于有了人氣，置業(yè)顧問和中介們終于有了業(yè)績，個(gè)別城市甚至還出現(xiàn)了搶房、開盤日光的場面。

比如北京，五一搶房熱火朝天，新房成交量暴漲5倍，二手房交易活躍度也達(dá)到了2020年開局以來的巔峰期；

比如上海，近期市場復(fù)蘇極為迅速，新房成交量創(chuàng)近三年新高，尤其是高端住宅項(xiàng)目，屢次熱銷；

其實(shí)進(jìn)入5月，才算是疫情結(jié)束后真正的市場常態(tài)，各個(gè)城市的樓市究竟恢復(fù)到了什么程度？什么時(shí)候能完全恢復(fù)？在全民報(bào)復(fù)性消費(fèi)熱潮下，樓市會不會迎來“報(bào)復(fù)性買房”？！

接下來，我們通過多維數(shù)據(jù)來呈現(xiàn)市場真實(shí)狀態(tài)，并借此剖析未來市場趨勢。

2

4月30日，北京市優(yōu)質(zhì)教育資源代表性區(qū)域——西城區(qū)，頒布入學(xué)新政，讓學(xué)區(qū)房市場瞬間炸了鍋。

這是某研究機(jī)構(gòu)檢測的29個(gè)樣本城市五一首周的新房成交情況。

很明顯，即便3月下旬以來，各個(gè)城市就已經(jīng)逐步復(fù)工，售樓部也開放了，但成交表現(xiàn)并不好。3月最后一周同比下滑33%，4月以來經(jīng)過開發(fā)商的推量、促銷等，業(yè)績逐步上升，但同比2019年同期仍然是下跌的。

但五一開始，這種持續(xù)下跌局面出現(xiàn)了扭轉(zhuǎn)。

監(jiān)測到的29城，新房成交面積同比增長10%，這是疫情以來第一次出現(xiàn)增長態(tài)勢。

來源：中指數(shù)據(jù)庫

再來看具體到各個(gè)城市的詳細(xì)情況。

這是2020年5月1日-5月4日各個(gè)城市的新房成交套數(shù)排行情況，具有代表性的一線、二線、三四線城市數(shù)據(jù)，里面基本都有涉及。

這是2020年和2019年五一新城成交套數(shù)的對比情況。

數(shù)據(jù)來源：易居研究院

1、從圖中看 ，各個(gè)城市之間，差異分化非常大。

成交量最高的有七百多套，最低的不過29套，足足相差了近25倍。

2、2020年，北京、佛山、杭州、南京表現(xiàn)最為搶眼。

這幾個(gè)城市，新房成交套數(shù)是最多的，佛山最高成交729套。

3、大連、建陽、六盤水、莆田、泰安成交套數(shù)最少。

這幾個(gè)城市，成交量最低的只有29套，最高也僅僅51套，市場較冷，復(fù)蘇力度差。

4、對比漲幅，看樓市復(fù)蘇程度，一二線恢復(fù)力要遠(yuǎn)高于三四線市場。

值得注意的是，這里面，北京、杭州、南京三個(gè)城市，對比2019年的數(shù)據(jù)是出現(xiàn)了大幅上漲。

北京，2019年成交量110套，2020年666套，同比漲幅505%；

茂名，2019年成交量26套，2020年成交量171套，同比漲幅558%；

杭州，2019年成交量168套，2020年633套，同比漲幅277%；

南京，2019年成交量283套，2020年677套，同比漲幅139%；

溫州，2019年成交量123套，2020年351套，同比漲幅185%；

3

多校劃片是促進(jìn)教育公平，給學(xué)區(qū)房降溫的手段。

新房市場的復(fù)蘇有目共睹，與此同時(shí)，二手房市場也在5月開局活躍起來。

疫情以來，新房市場尚且能夠通過線上宣傳賣幾套房，但嚴(yán)重依賴線下的二手房市場，不帶看、不看實(shí)體房源，是根本不可能有成交的。

來源：中指數(shù)據(jù)庫

2月社區(qū)全面管控，二手房完全無法帶看，完全靠提成吃飯的中介幾乎零收成，這期間有中介迫于無奈干起了微商，整個(gè)二手房市場涼的一批。

3月管控降級，現(xiàn)金流緊張的房東開始爆發(fā)式掛牌，雖然有了帶看、有了成交，且成交面積環(huán)比2月大幅上漲了275%；但和往年同期對比，跌幅仍然有26.6%，恢復(fù)力顯然并不夠。

5月以來，管控基本放開，二手房交易也更加活躍起來。

五天假期里，貝殼監(jiān)控的18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量比去年增長了60%。

這里面北京的二手房最吃香，單五一前三天，北京市場貝殼的帶看高達(dá)11萬次，最高的一天總帶看超過3萬7，而2019年同期總帶看次數(shù)也不過5萬次；2020年北京二手房成交量也比年翻了一倍多。

其次是杭州，4月杭州二手房單月成交套數(shù)10232套，這是杭州二手房時(shí)隔23個(gè)月后，成交量首次過萬套。

這樣看來，二手房市場完全恢復(fù)了嗎？今年是不是完全不用擔(dān)心二手房行情了？

不不。

還有一組關(guān)于二手房市場的數(shù)據(jù)，不僅令人擔(dān)憂，甚至看起來就瑟瑟發(fā)抖。

鄭州，二手房年后掛牌量超17萬套，

沈陽，目前二手房掛牌量超過10萬套，

杭州，二手房掛牌量超過11萬套，

青島，二手房掛牌量高達(dá)11.5萬套，

蘇州，二手房掛牌量高達(dá)9.9萬套，比去年猛增7萬套，

……

這簡直是天量的數(shù)字，天量的二手房庫存！

所以，接下來，留給二手房市場的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)，仍然是巨大的。

4

最后，聊聊接下來的市場走勢和我的判斷。

1、5月中旬之后，城市間的拉鋸戰(zhàn)會更加突出。

這是一場艱巨的客源爭奪戰(zhàn)。誰能率先吸引到更多人才、吸引到更多資金、吸引到更多買房人，誰就能率先跑贏。

2、年中前后，開發(fā)商促銷跑量會爆發(fā)式涌現(xiàn)。

4月份以來，各個(gè)開發(fā)商都陸續(xù)公布了2020年的銷售目標(biāo)，一季度疫情影響，樓市重創(chuàng)，但各房企并沒有降低今年的銷售任務(wù)，反倒增加的不少。

但不能不承認(rèn)，截止目前，前4月的銷售業(yè)績都不容樂觀，距離年中只剩一個(gè)半月，上半年的業(yè)績基本要決勝在這接下來的50天了。

所以，對開發(fā)商來說，接下來的任務(wù)就是回款、回款、快速回款！促銷、優(yōu)惠、促銷跑量才是王道！

這些都是購房者的機(jī)會。

3、今年投資，要保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，謹(jǐn)慎選籌。因?yàn)榉績r(jià)普漲的現(xiàn)象，從此不會再出現(xiàn)了。

4、三四線風(fēng)險(xiǎn)、遠(yuǎn)郊風(fēng)險(xiǎn)，依然要高度警惕。

5、多看看二手房，會有不少好機(jī)會。

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