深圳樓市“加息潮”要來(lái)？二手房購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-08 10:10

　　5月6日，中國(guó)建設(shè)銀行(601939,股吧)深圳市分行率先宣布將首套和二套房貸利率分別上調(diào)15BP和35BP，同時(shí)安居型商品房貸款利率維持不變，此舉也讓市場(chǎng)預(yù)期其他大行或?qū)⒓娂姼M(jìn)。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，深圳樓市調(diào)控一直在逐步升級(jí)，這也讓購(gòu)房者的心態(tài)發(fā)生一些變化。

　　二手房購(gòu)房者觀望態(tài)度濃厚

　　深圳建行調(diào)整房貸利率，首套房貸款利率執(zhí)行 LPR+45BP（相當(dāng)于 5.10%），二套房貸執(zhí)行 LPR+95BP（相當(dāng)于 5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。按照二套房借貸500萬(wàn)，年限30年，通過(guò)等額本息的方式還款計(jì)算，在房貸執(zhí)行利率上調(diào)后，每月還款金額的增加值為1093.76元，30年的總利息增加約39萬(wàn)元。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，以深圳目前的人均收入及房?jī)r(jià)水平，這個(gè)數(shù)目在可接受范圍內(nèi)，因此房貸執(zhí)行利率上調(diào)本身，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。目前影響市場(chǎng)最為深遠(yuǎn)的依然是調(diào)控政策比較嚴(yán)苛，以及二手房首付比例較高的問(wèn)題，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)住宅市場(chǎng)的交易難以有較大的回暖，成交量低位運(yùn)行有機(jī)會(huì)成為2021年全年的基調(diào)。

　　對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，房貸利率上升還是帶來(lái)心態(tài)上的變化。在羅湖區(qū)寶安南路，一位正在中介門店咨詢的陳先生告訴記者，自己正準(zhǔn)備購(gòu)置該片區(qū)的一套總價(jià)600萬(wàn)左右的二手房，但由于二手房參考價(jià)出臺(tái)，首付增加，他一直在準(zhǔn)備首付款，沒(méi)想到等來(lái)了銀行加息?！胺慨a(chǎn)中介告知我趕緊找其他銀行申請(qǐng)房貸并打征信，說(shuō)不定其他銀行很快就會(huì)跟隨加息?！标愊壬硎荆拔沂且?yàn)樾『⒁x書沒(méi)有辦法，但身邊幾位有計(jì)劃買房的朋友都選擇觀望?！?

　?。_湖，一家房產(chǎn)中介門店前“門可羅雀”）

　　記者對(duì)多位房產(chǎn)中介經(jīng)理和購(gòu)房者進(jìn)行采訪，得到幾乎同一個(gè)答復(fù)：在不斷升級(jí)的調(diào)控下，購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生變化，特別是對(duì)房?jī)r(jià)只漲不跌的想法開(kāi)始動(dòng)搖?！叭绻{(diào)控持續(xù)下去，房?jī)r(jià)多少要調(diào)整一些，現(xiàn)在只有錢到位的客戶會(huì)出手，置換的客戶多數(shù)會(huì)選擇觀望?！庇蟹慨a(chǎn)中介如是說(shuō)。“最近出手買二手房的人少了一些，問(wèn)的人也少?！?

　　不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)深圳二手房市場(chǎng)普遍降價(jià)的現(xiàn)象還未出現(xiàn)，但急售的房源相對(duì)增多。王先生一直在關(guān)注南山的房子，他告訴記者，自己一直在關(guān)注被市場(chǎng)稱為“深房理概念”小區(qū)的前海諾德假日，之前66平方的兩房單位最高掛牌接近1200萬(wàn)元，最近看了一套相同面積的房子，業(yè)主掛牌1030萬(wàn)元，降了100多萬(wàn)元。

　　記者也采訪了幾位銀行客戶經(jīng)理，截止發(fā)稿時(shí)間，對(duì)方表示暫無(wú)收到上調(diào)房貸利率的通知，但四大行大概率都會(huì)同步上調(diào)。此外，現(xiàn)在銀行對(duì)購(gòu)房者的首付款來(lái)源審查也越來(lái)越嚴(yán)格，有銀行要求近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸以及30萬(wàn)以上的信用卡消費(fèi)等必須結(jié)清，否則不予審批。此外，還有銀行要求提供借款人家庭已持有不低于80%的首付資金證明。

　　差異化執(zhí)行：二套房房貸明顯收緊

　　距離2月8日深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)已經(jīng)過(guò)去3個(gè)月時(shí)間。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房網(wǎng)簽4396套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下滑9.7%。另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳市一手住宅庫(kù)存面積再創(chuàng)新低，去化周期不足4個(gè)月；4月份二手住宅過(guò)戶量跌破5000套，是近一年來(lái)過(guò)戶量最低的月份。

　　價(jià)格方面，據(jù)樂(lè)有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至5月5日，深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，部分片區(qū)二手住宅掛牌價(jià)呈現(xiàn)上浮趨勢(shì)，但基本處于合理的漲跌幅度。記者發(fā)現(xiàn)，與3月對(duì)比2月的漲幅相比，4月對(duì)比3月漲幅均有所收窄，以下是深圳各區(qū)二手房掛牌價(jià)變化較為明顯的片區(qū)。

　?。〝?shù)據(jù)來(lái)源：樂(lè)有家研究中心）

　　從城市對(duì)比看，深圳房貸利率在北上廣深一線城市居于中游。據(jù)了解，目前主要商業(yè)銀行房貸利率中，北京首套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+55BP（相當(dāng)于5.20%），二套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+105BP（相當(dāng)于5.70%）；上海首套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+0（相當(dāng)于4.65%），二套房貸利率最低為L(zhǎng)PR+60BP（相當(dāng)于5.25%）；廣州今年以來(lái)已三次調(diào)整房貸利率，目前首套房貸利率調(diào)整為最低LPR+75BP（相當(dāng)于5.40%），二套房貸最低LPR+95BP（相當(dāng)于5.60%）。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是長(zhǎng)效機(jī)制先行一步的深圳，深圳樓市精細(xì)化調(diào)控上又前進(jìn)一步。一方面，對(duì)于深圳這一輪調(diào)控，金融的問(wèn)題最大，特別是杠桿炒作、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市屢屢被詬病。另一方面，深圳當(dāng)下的剛需最受傷，所以需要差異化執(zhí)行?！拔覀儼l(fā)現(xiàn)，深圳的二套房貸平均利率在一線城市里是最低的。而且，原來(lái)首套房貸利率水平（4.98%）比二套房貸利率（5.25%）僅僅低了27個(gè)基點(diǎn)。深圳這次的金融政策，其實(shí)本質(zhì)上也是穩(wěn)定樓市的舉措，因?yàn)楫?dāng)樓市下滑時(shí)，如果不給剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率的話，整個(gè)市場(chǎng)的下滑速度可能會(huì)更快。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策釋放了房貸進(jìn)一步收緊的導(dǎo)向。從商業(yè)銀行的角度看，當(dāng)前面臨很多壓力，包括此前購(gòu)房人數(shù)較多，申請(qǐng)房貸的數(shù)量明顯增加。所以，為了化解此前的房貸申請(qǐng)業(yè)務(wù)的存量單子，銀行本身會(huì)主動(dòng)在貸款方面進(jìn)行收緊。換句話說(shuō)，并非房貸集中度政策影響了銀行的此類操作，而更多是銀行貸款額度本身就已經(jīng)吃緊，這個(gè)時(shí)候必然會(huì)有上調(diào)的動(dòng)作。而從樓市調(diào)控的角度看，要穩(wěn)定房?jī)r(jià)，必然也要在房貸方面進(jìn)行收緊，尤其是二套房方面更會(huì)收緊。

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（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）