文/子木很多人說(shuō)，北京下半年的樓市行情根本琢磨不透。因?yàn)橐话闱闆r下，上半年樓市出現(xiàn)小陽(yáng)春，房?jī)r(jià)便會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)齊漲的局面。但北京市場(chǎng)成交量一路高飆了很久，新二手房均價(jià)卻遲遲不見(jiàn)動(dòng)靜，一直以微弱的走勢(shì)橫盤波動(dòng)。這種態(tài)勢(shì)縱使是“金九”黃金購(gòu)房時(shí)間都無(wú)法挽回?，F(xiàn)在北京已經(jīng)進(jìn)入“銀十”，熱度不比金九差，多項(xiàng)目新盤加緊急推，開(kāi)發(fā)商掀起“搶收大戰(zhàn)”，購(gòu)房者蜂擁上車，好一片熱鬧景象。那么“量增價(jià)平”到底是如何形成的，北京銀十是否能扭轉(zhuǎn)局面？購(gòu)房者到底該選擇什么房子，時(shí)機(jī)是怎樣的？這是我們今天要關(guān)注分析的話題。話不多說(shuō)，我們繼續(xù)復(fù)盤，從宏觀到微觀解剖真相。

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宏觀行情

我們先大體回顧一下近半年北京的樓市行情。大概從4月份疫情結(jié)束后開(kāi)始，北京的新二手房成交量就開(kāi)始集中爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，北京5月份二手房成交量達(dá)到16125套，實(shí)際成交突破2萬(wàn)套，是2017年317調(diào)控后的最高點(diǎn)。此后6月份雖遭遇二次疫情，但依然維持17309套的高位成交。（數(shù)據(jù)整理：地產(chǎn)營(yíng)銷人，來(lái)源住建部）7月，16355套；8月，16057套；9月，17259套。尤其是9月數(shù)據(jù)，二手房成交量比去年（12319套）同比上跳40%。今年前三季度的成績(jī)，很多人都始料未及。但二手房成交的持續(xù)上漲，卻并未帶動(dòng)房?jī)r(jià)明顯上漲。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，北京從2017年“317新政”后，房?jī)r(jià)開(kāi)始一路下挫，累計(jì)跌幅13.5%，隨后開(kāi)始波動(dòng)反彈。進(jìn)入2020年，由于疫情，房?jī)r(jià)在2月進(jìn)入近三年來(lái)歷史最低值，隨后開(kāi)始反彈，5月后成交大幅拉升，房?jī)r(jià)卻開(kāi)始回調(diào)震蕩。（可點(diǎn)擊放大圖，觀察2020年的房?jī)r(jià)波動(dòng)）據(jù)初步數(shù)據(jù)，9月北京二手房均價(jià)為60799元/平方米，相較之前的高點(diǎn)仍有近10%的跌幅。那么問(wèn)題來(lái)了，為什么會(huì)出現(xiàn)這種奇怪的現(xiàn)象？

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真相

回歸到房?jī)r(jià)的本質(zhì)。價(jià)格是由什么決定的？需與供。今年北京需求旺盛，但房?jī)r(jià)依然不見(jiàn)增長(zhǎng)，所以問(wèn)題一定在供給端。隨后我查閱了近幾年的土地供應(yīng)量和新房庫(kù)存面積，果不其然，北京自2017年“317”后，施行的“用土地供應(yīng)打擊房?jī)r(jià)的戰(zhàn)略正在奏效”。天量供應(yīng)正在加速埋沒(méi)市場(chǎng)購(gòu)買力。早在今年開(kāi)年，北京市規(guī)劃自然資源委就披露，2020年北京將繼續(xù)放量3710公頃土地，其中住宅用地高達(dá)1000公頃，和去年持平。但是2017-2019年，北京市場(chǎng)行情并沒(méi)有今年這么好，這就造成了之前供應(yīng)新房的滯銷后的積壓。數(shù)據(jù)顯示，2020年1-9月份，北京市商品房新增供應(yīng)量是51036套，同比去年上漲13%。其中9月份最猛，新房新增供應(yīng)8015套，環(huán)比上漲61%……積壓+新增，導(dǎo)致北京形成龐大的新房庫(kù)存。數(shù)據(jù)顯示，目前北京市場(chǎng)可售新房數(shù)量高達(dá)77013套，其中純商品房為3萬(wàn)多套，占比超40%。由于新房供應(yīng)量猛增，庫(kù)存出清周期一路飆升，到現(xiàn)在為止依然維持在21個(gè)月。所以在高庫(kù)存下，北京房?jī)r(jià)想要起飛實(shí)在太難了，用最近流行的話來(lái)說(shuō)，就是“被拿捏得死死的”。

3

價(jià)值分化

數(shù)據(jù)和邏輯雖然枯燥無(wú)味，但卻是解釋現(xiàn)象的主要依據(jù)。如果你能耐心看到這里，恭喜你，已經(jīng)真正讀懂了北京半個(gè)樓市。我們可以把以上的數(shù)據(jù)分析，總結(jié)為三點(diǎn)：1、北京今年的行情很好，購(gòu)買力復(fù)蘇很快，三年的調(diào)控抑制已進(jìn)入尾聲。2、新房高庫(kù)存分流了大量的購(gòu)房需求，是壓制北京房?jī)r(jià)的主要力量。3、出清周期較長(zhǎng)，北京樓市出現(xiàn)價(jià)值分化現(xiàn)象。結(jié)合起來(lái)就是，如果不是采取高供應(yīng)戰(zhàn)略，新盤大量入市，北京房?jī)r(jià)一定會(huì)進(jìn)入新一輪上漲周期，反過(guò)來(lái)講，當(dāng)下北京房?jī)r(jià)已經(jīng)跌無(wú)可跌，進(jìn)入真正的底部空間。而第三點(diǎn)的意思，北京樓市出現(xiàn)價(jià)值分化已經(jīng)非常明顯了。我分區(qū)域找了10個(gè)中介探聽(tīng)消息，得出的結(jié)論是，有的地方房?jī)r(jià)在漲，有的地方房?jī)r(jià)在跌。具體表現(xiàn)在不同類型和不同地段的房子。例如北京主城區(qū)里無(wú)地段和學(xué)區(qū)加持的老破小，疫情之后一直在陰跌，行情好也賣不出去。有學(xué)區(qū)和在商圈的老破小還可以保值。五環(huán)外的次新房，帶地鐵的物業(yè)漲勢(shì)最好，不帶地鐵的還未見(jiàn)動(dòng)向。不過(guò)值得注意的是，在上半年的樓市中，除了剛需小兩房之外，大戶型低總價(jià)改善次新房也在暗漲。反觀海淀、朝陽(yáng)、東西城等區(qū)域，地段配套、物業(yè)優(yōu)質(zhì)的二手房依然是搶手貨，很多都在漲價(jià)賣。這也意味著，2020年，北京市場(chǎng)徹底終結(jié)了“一漲具漲，一跌具跌”的局面，如果新房供應(yīng)一直采取現(xiàn)在的策略，未來(lái)這樣的現(xiàn)象將成為常態(tài)。盤點(diǎn)完二手房，我們?cè)賮?lái)看北京新房市場(chǎng)情況，“金九銀十”會(huì)不會(huì)成為近幾年的熱度高點(diǎn)呢？大家到底偏向于買什么類型的房子？

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成色超出預(yù)期

我們拿金九銀十階段，近期的成交情況來(lái)解析。數(shù)據(jù)顯示，9月份北京新房成交達(dá)到4000套，同比上漲了50%，市場(chǎng)火熱程度較去年翻倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年9-10月，北京共有9個(gè)區(qū)26個(gè)新增純住宅樓盤有開(kāi)盤動(dòng)向。為了打好“銀十”這場(chǎng)仗，各大樓盤渾身解數(shù)推出折扣優(yōu)惠活動(dòng)。同樣需求端也在發(fā)力。9月17日，昌平區(qū)奧海明月開(kāi)盤，現(xiàn)場(chǎng)一度被擠爆，購(gòu)房者足足等了3小時(shí)，1200多套房源，只留給購(gòu)房者2分鐘的選房時(shí)間，不得不佩服海淀碼農(nóng)的購(gòu)買力。其后，幾乎隔幾天就有熱盤暢銷的新聞登上頭版。北京剛需大盤中駿云景臺(tái)9月27日開(kāi)盤，5秒賣出15億，722套房被搶652套，每秒130套。50萬(wàn)平米建筑體量和2萬(wàn)+的價(jià)格，性價(jià)比十足，尤其75萬(wàn)首付就可以在北京上車的噱頭，讓它成為了金九銀十當(dāng)之無(wú)愧的網(wǎng)紅大盤。后期子木會(huì)給大家好好說(shuō)叨說(shuō)叨這個(gè)盤的價(jià)值。除了剛需和改善，豪宅市場(chǎng)同樣火熱。9月中旬，朝陽(yáng)區(qū)壹亮馬以均價(jià)9.6萬(wàn)元/平米，總價(jià)13.39億元，本以為奪得了北京1500萬(wàn)以上級(jí)別的銷冠。沒(méi)想到半路殺出程咬金。9月底，海淀區(qū)頤和金茂府，300套2000萬(wàn)+豪宅一起入市，單價(jià)10萬(wàn)+，選房202套，金額50.6億，創(chuàng)造了北京樓市有史以來(lái)最高的開(kāi)盤記錄。其實(shí)在疫情之后，北京高端改善的豪宅市場(chǎng)就在加速回暖，二季度2000萬(wàn)以上的豪宅成交同比增加55.6%，三季度同樣火熱。不得不說(shuō)，現(xiàn)在北京豪宅賣出了剛需盤的速度，而且入市速度也超出了市場(chǎng)預(yù)期，堪稱“豪宅高周轉(zhuǎn)”。一般情況下，高周轉(zhuǎn)做出來(lái)的房子很難在質(zhì)量上有保障，不知道未來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)一群千萬(wàn)、億萬(wàn)富豪舉著白旗維權(quán)的怪象。但可以肯定的是，北京的有錢人是真的多，這跟降息、量化寬松不無(wú)關(guān)系。

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真誠(chéng)建議

可以推測(cè)，今年北京“金九銀十”的成色將會(huì)成為繼2016年之后，4年來(lái)最好的一次。而這也意味著，北京大盤房?jī)r(jià)已經(jīng)跌無(wú)可跌，居民購(gòu)買力正在加速回歸，泡沫已被去得很干凈了。橫向?qū)Ρ龋钲诙?jí)區(qū)域?qū)毎驳闹行膮^(qū)房?jī)r(jià)已經(jīng)10萬(wàn)+，跟北京豪宅處于一個(gè)價(jià)格段，整體來(lái)說(shuō)，北京的房子可以說(shuō)是當(dāng)下一線城市的價(jià)值洼地了。所以今年第四季度是非常好的購(gòu)房時(shí)間段，大家著重關(guān)注打折的新盤和二手房市場(chǎng)。尤其二手房市場(chǎng)在年底新盤的沖擊下，將會(huì)出現(xiàn)大量的筍盤機(jī)會(huì)，大家可以有時(shí)間好好挑選。接下來(lái)北京房?jī)r(jià)將進(jìn)入「蟄伏期」。之所以用蟄伏這個(gè)詞來(lái)形容北京樓市，是因?yàn)槟壳氨本┎扇「吖?yīng)戰(zhàn)略已經(jīng)壓穩(wěn)了房?jī)r(jià)。這種方式是最有效且沒(méi)有副作用的，跟重慶和長(zhǎng)沙如出一轍。但長(zhǎng)期壓制，會(huì)造成樓市價(jià)值的加速分化。北京房?jī)r(jià)會(huì)變成重慶一樣，核心區(qū)域核心物業(yè)緩漲，邊緣物業(yè)和老破小橫盤或陰跌。對(duì)于接下來(lái)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房很考驗(yàn)個(gè)人的技術(shù)眼光和決策能力。這種現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)存在，除非北京放松調(diào)控主動(dòng)打破這個(gè)局面，但作為國(guó)內(nèi)樓市的政策風(fēng)向標(biāo)，這幾乎是不可能的。

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