這幾天，據(jù)市場(chǎng)消息，不僅廣州、杭州房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，北上深及合肥、寧波、武漢、廈門等一二線城市，房貸利率均已跟隨1月份LPR利率下調(diào)了。 

有國(guó)有大行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人還對(duì)媒體表示，開年銀行房貸額度寬裕，未來(lái)一段時(shí)間房貸利率仍有持續(xù)下行空間。 

與此同時(shí)，菏澤、重慶、贛州、佛山、駐馬店的商業(yè)按揭貸首付比例最低可至20%，福州、南寧、自貢、北海等地公積金貸首付比例也有下調(diào)。 

雖然降首付的浪潮還沒有到來(lái)，但是據(jù)天風(fēng)證券研究，部分城市首付比例下限一般高出央行統(tǒng)一規(guī)定下限約 10pct，地方降首付仍有較大空間，尤其是非限購(gòu)城市。 

歷史經(jīng)驗(yàn)看，首付比例和房貸利率調(diào)整是影響房?jī)r(jià)最關(guān)鍵的因素。

那么—— 

今年要不要買房？

今年什么時(shí)間最適合買房？

哪些人適合今年買房？

適合買哪些地方的房？ 

01

2月24日上午，國(guó)新辦舉行了推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)。

住建部部長(zhǎng)王蒙徽、副部長(zhǎng)倪虹、副部長(zhǎng)張小宏等參會(huì)并回答了媒體記者的提問。

 聽完整場(chǎng)發(fā)布會(huì)，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控，紅姐沒有捕捉到特別重大新鮮的提法，除了一些數(shù)字。 

但是，有一點(diǎn)還是值得關(guān)注下，就是在以往的會(huì)議或者文件中，住建部關(guān)于“三穩(wěn)”更多的說(shuō)的是“確?！薄皣@”及“著力”，而這次用到的是“努力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。 

這可能意味著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控面臨的復(fù)雜局面，如何在“不放就死、一放就亂”之間把握好度，尋找平衡。 

站在買房人角度，所在的城市不一樣，或者更準(zhǔn)確地說(shuō)，你想買房的城市不一樣，以及買房的著急程度不一樣，也決定了你今年要不要買房。 

02

2月22日，克而瑞研究中心總經(jīng)理林波與廣發(fā)證券就部分城市出臺(tái)降首付降房貸利率的措施進(jìn)行了探討，分享了春節(jié)假期后一些城市的成交變化，總體看還是分化較為嚴(yán)重。

 一線城市春節(jié)假期后，市場(chǎng)成交環(huán)比回升很快，保持較為活躍的狀態(tài)；

二線城市成交環(huán)比也在回升，但回升幅度比一線城市弱；

三線城市壓力還比較大，預(yù)計(jì)今年除了核心地段，房企拿地的積極性也不高。 

所以，目前來(lái)看，盡管房貸利率普遍下調(diào)，但很多城市只是跟隨LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，幅度不高；首付比例下調(diào)的城市數(shù)量還是個(gè)位數(shù)，除了重慶，還沒有大城市跟進(jìn)。 

建議一線城市及重點(diǎn)二線城市的剛需型購(gòu)房者，當(dāng)前可以看房走起。

但是三線城市及更低級(jí)別城市的買房人，可以等等看，后面首付比例及限購(gòu)限貸政策會(huì)不會(huì)有更多城市跟進(jìn)調(diào)整，及形成“小陽(yáng)春”的幾率有多大。 

03

紅姐今天上午也和一些房企人士進(jìn)行了交流，當(dāng)前不僅民營(yíng)房企十分困難，地產(chǎn)央國(guó)企的日子也不好過，同樣內(nèi)卷。

大家都在期待，樓市銷售能快速起量。

但是，目前全國(guó)性的需求端政策并沒有實(shí)質(zhì)變化，地方因城施策的力度也不如2008年和2014年那兩輪“救市”，樓市整體能否回暖還需要觀察。

主管部門也在觀察，政策呈現(xiàn)“擠牙膏”式。

昨天紅姐在「住在大北京」公眾號(hào)里發(fā)過一篇文章【注意啦！一二線城市房?jī)r(jià)開始回升】，從1月份數(shù)據(jù)來(lái)看，北京新房和二手房?jī)r(jià)格都出現(xiàn)了環(huán)比微漲，春節(jié)假期后，中介也反饋看房的人多了起來(lái)，預(yù)計(jì)北京樓市大概率會(huì)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

但北京目前也只是房貸利率跟隨1月份LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，其他還沒有變化。

如果后續(xù)針對(duì)改善型購(gòu)房者在“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策上有調(diào)整，可能會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交有較大的提升。 

提醒購(gòu)房者對(duì)政策變化保持關(guān)注。

同時(shí)，市場(chǎng)冷熱也會(huì)因區(qū)域和項(xiàng)目不同而分化，稀缺“買不到的”、一二手房?jī)r(jià)倒掛的盤，其熱度并不反映整個(gè)市場(chǎng)。 

總之，如經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)撰文，大漲和大跌都不是“穩(wěn)”，本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策既積極又審慎，主管部門也在視市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化而決策是否進(jìn)一步釋放寬松政策，買房人入市決策亦要如此——走著瞧吧！

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