這兩天，杭州遠洋西溪公館這個樓盤在業(yè)內(nèi)引起了極大關(guān)注。

原因是這個樓盤一共572套房開盤，總共超過6萬人參與搖號。

最終中簽率不足1%。

為什么這么多人參與搖號？

因為限價，這個樓盤的開盤價比周邊二手房便宜1萬元。

每買到1平米，理論上就是賺到1萬塊錢，100平米就是100萬。

這個簡單粗暴的算法，買房不買房的人都會算。

這6萬人，絕大部分都是抱著炒房心態(tài)去的。

杭州還有一個樓盤，華潤幸福里，馬上也要開盤，預(yù)計與遠洋這個樓盤基本一樣。

杭州就是如此魔幻。

我們關(guān)注的是，接下來杭州還會繼續(xù)這種場景嗎？

說實話，我沒有答案，但如果現(xiàn)行政策不調(diào)整，那么大概率類似場景還會接連上演。

理由大概有這么幾點：

1、在中國，除了北京和上海在嚴格控制人口，其他所有城市都在花費大力氣吸引人口，杭州是其中的佼佼者，2019年杭州人口凈流入55.4萬人，遙遙領(lǐng)先第二名的深圳41.22萬人。所以，杭州真的不缺乏潛在購房者。

2、杭州限地價限房價制度。不少新出讓地塊都采取了限地價和限房價的策略，新房價格比比二手房價格更便宜，你說買不買？北京也有限地價限房價，但基本都做到了持平，不會給炒房客留出吃差價的空間。

3、貨幣會越來越寬松。

今年的貨幣導(dǎo)向是“穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年”，直接表現(xiàn)就是5年期LPR持續(xù)走低，房貸利率雖然沒有直接跟隨1年期LPR同步下調(diào)幅度，但總體趨勢是繼續(xù)下行。

更重要的是各種信用貸抵押貸會明顯增加，這給首付融資提供了很大空間，炒房客買房，首付低得令人發(fā)指，最近深圳某炒房客，70萬就敢撬動700萬的房子，大家腦補一下，背后有多少掮客團隊在幫忙運作資金。

某種程度上，杭州新房市場有向炒房熱土轉(zhuǎn)變，剛需只能去被這些“打新”者薅一層羊毛，買二手房。

考驗杭州的時候到了。

說實話，在這種大趨勢面前，炒房客都沖上去了，作為自住買房的人，應(yīng)該怎么辦？

我個人的觀點，等是不靠譜的。

雖然有炒房客的干擾，但今年依然是不錯的購房窗口年。

利好炒房客的因素，同樣利好自住買房的人。

利率成本更低是一方面因素，限價限購等調(diào)控政策依然不放松是另一個因素。這兩點，就是構(gòu)成自住買房的兩個重要支點，一是房貸成本相對去年要更低一點，二是依然有機會去競爭一下便宜的新房。目前來說，類似杭州深圳這種情況有，但并沒有蔓延開來，所以還是可以買到上車盤的。

即便買不到新房，買到二手房也談不上虧，現(xiàn)在杭州二手房量大，且可議價。

以杭州為例，現(xiàn)在新房搶得瘋，但二手房掛牌量猛漲，目前已經(jīng)逼近12萬套，考慮到部分在路上的房源，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計可能超過15萬套，但成交量不斷下滑。新房市場大量吞噬房票，二手房購買力也就沒那么強。

在供應(yīng)量增加，需求減少的沖擊下，杭州二手房價格表現(xiàn)實際也并不太好。中國房價行情網(wǎng)統(tǒng)計杭州5173個樓盤發(fā)現(xiàn)，近一年以來，杭州二手房價格一直處于橫盤狀態(tài)。

實際上，二手房市場一直是剛需來主導(dǎo)，這才是樓市真實購買力的體現(xiàn)，預(yù)計下半年，二手房市場會進一步走弱，二手房且挑著。

以上討論的是性價比和可選度的問題，并非是擔(dān)心房價的走勢。

實際上，2020年的貨幣導(dǎo)向，攪動的也就是幾個中心城市，但值得買房的也就是這些城市。

最后，稍微總結(jié)一下，對于自住買房，現(xiàn)在其實只需要觀察最重要的利率信號，歷史數(shù)據(jù)總告訴我們，利率和房價都是反向波動的，利率低，房價增速是要稍微高一點的。因為人們總希望通過買房來儲蓄，當(dāng)存款不劃算的時候，買房就成了替代的儲蓄方式。

自住買房的人，非常不建議逆周期而動，跟上是最優(yōu)選擇，還是那句話，貨幣寬松，調(diào)控猶存，機會難得。

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