5萬人搶959套房！杭州樓市又火了！一樓盤預(yù)售凍結(jié)資金超400億！“萬人搖”項目接連出現(xiàn)

來源：智能家居時間：2020-06-01 06:10

　　導(dǎo)讀：“杭州樓市每個月都有‘萬人搖’，這一點不稀奇，‘五萬人搖’倒是第一次見?！?

　　最近，杭州樓市又火了！起源于遠洋西溪公館領(lǐng)出一批959套房源的預(yù)售證。

　　5萬多人搶959套房子，相當(dāng)于一套房子50個人在搶。

　　實際上，杭州近年來一手樓盤限價，新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象比比皆是，“萬人搖”項目接二連三出現(xiàn)。

　　來源丨21世紀經(jīng)濟報道（ID：jjbd21）

　　記者丨唐韶葵

　　編輯丨李清宇

　　圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意

　　最近杭州樓市又火了，起源于遠洋西溪公館領(lǐng)出一批959套房源的預(yù)售證。

　　這個項目從5月開啟雙通道報名以來，據(jù)現(xiàn)場銷售人員的反饋，報名人數(shù)5萬多人。

　　超低中簽率是遠洋西溪公館關(guān)注度直線上升的原因之一。

　　5萬多人搶959套房子，相當(dāng)于一套房子50個人在搶。

　　此外，按照項目驗資要求保守估算，5月最后一個周末，杭州樓市僅這一個項目就集結(jié)了超過400億資金。

　　據(jù)遠洋西溪公館微信公眾號5月28日發(fā)布信息：該項目從5月24日-5月28日進行線上購房意向登記，由于購房意向登記人數(shù)過多，資料信息審核工作量比較大，登記結(jié)果公示需要順延3天，將于次月2日公示；購房者登記中的凍結(jié)資金將于4日前全部解凍。

　　遠洋西溪公館在杭州樓市是特例，也是典型。這個位于杭州未來科技城的項目早于2009年已拿地，十年間，股東也已易主。由于種種原因時至今日開盤，對于項目開發(fā)商而言，經(jīng)歷了杭州樓市的低潮與反彈周期。由于開發(fā)周期過長，項目周邊二手房3.5萬-4萬元/平方米之間，而目前項目限價才2.8萬元/平方米。

　　一家行業(yè)前20強房企杭州區(qū)域負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道表示：

　　市場熱度如此高的原因在于該項目均價2.8萬元/平方米，與周邊二手房價格倒掛嚴重。該項目周邊二手房價在3.5萬元/平方米-4萬元/平方米之間。

　　此外，遠洋西溪公館這次推出的房源是準現(xiàn)房，交房時間短對于投資客而言很吸睛。

　　實際上，杭州近年來一手樓盤限價，新盤價格與周邊二手房價格倒掛的現(xiàn)象比比皆是，“萬人搖”項目接二連三出現(xiàn)。

　　這個現(xiàn)象在2019年年底，2020年春節(jié)前有所放緩。比如遠洋西溪公館，曾在2019年12月推出42套排屋，建面約283-342平方米。房源均價5.48萬元/平方米，但最終只有17戶購房預(yù)登記家庭。想不到遠洋西溪公館這次推出近千套房源，引發(fā)超5萬人報名，與年前無需搖號形成巨大反差。

　　“我身邊不少人最近都去搖號了?！?

　　張希文（化名）是一名房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者，據(jù)其觀察，還有購房資格的杭州人都希望能在那些一二手倒掛的區(qū)域買到新房；不僅如此，杭州放開落戶政策之后，大批外地人涌入，購房需求大增。據(jù)杭州多名業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，杭州近兩年每年新增人口都在30萬以上，每年購房需求至少新增10萬-15萬。作為浙江省省會與長三角獨一無二的大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)智慧城市，即將舉辦2022年亞運會的杭州正在釋放強大的虹吸效應(yīng)。

　　另一名房地產(chǎn)從業(yè)人員王磊（化名）對21世紀經(jīng)濟報道記者說：

　　“杭州樓市一直這樣，一二手倒掛現(xiàn)象嚴重。不是市場有多火，是大家都想去搶錢。”

　　王磊在2019年入手一套蕭山科技城的住宅，項目還沒交付，均價至今也沒有上漲。

　　樓市高燒不退的背后，是杭州2019年賣地2672億，位居全國第一，其中余杭區(qū)出讓面積最大。在土地總量、總價上，杭州2019年延續(xù)近兩年的高增長。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，亞運會開幕之前的城市基建資金缺口導(dǎo)致政府有賣地動力；每年杭州新增人口數(shù)量遞增、貨幣貶值壓力加大、貨幣政策寬松、利率成本趨低等，令資金導(dǎo)向固定資產(chǎn)投資。

　　資產(chǎn)購置恐慌？

　　圖片來源 / 圖蟲創(chuàng)意（圖文無關(guān)）

　　“杭州樓市每個月都有‘萬人搖’，這一點不稀奇，‘五萬人搖’倒是第一次見?！蓖趵谡f。

　　由于報名人數(shù)太多，導(dǎo)致遠洋西溪公館銷售部工作人員工作量大增。據(jù)現(xiàn)場銷售人員反映，這幾天售樓處從白天到晚上下班前咨詢電話一直沒停過，工作人員忙不過來，不得不延遲購房資格審核時間。

　　據(jù)了解，杭州有一個高層次人才和無房戶優(yōu)先搖號政策。

　　“高層次人才“優(yōu)先政策是指：經(jīng)杭州市分類認定的B、C、D、E類人才及符合條件的相應(yīng)層次人才，在杭州購買首套住房。

　　無房家庭是指：在杭州市限購范圍內(nèi)及臨安區(qū)范圍內(nèi)無自有住房的家庭，不含未婚、2018年4月4日后離異單身以及2018年4月4日后因自有住房交易產(chǎn)生的“無房家庭”，桐廬縣、建德市、淳安縣戶籍的除符合以上條件外，還須同時在其戶籍所在地范圍內(nèi)無自有住房。

　　每個項目不超過總房源量20%比例的房源供“高層次人才”優(yōu)先搖號；總房源量20%比例的房源，供“無房家庭”優(yōu)先搖號。

　　遠洋西溪公館這次推出的小戶型（100平方米以下）有244套，僅占25%，以最小戶型面積59平方米匡算，最低總價為170萬不到。

　　但這次開售分為兩個組團，有兩張預(yù)售證，因此也有兩個報名通道：

　　一張預(yù)售證有387套房源，如果是首套首貸購房者，項目指定銀行存款驗資40萬，二套或者全款購房的就是80萬；

　　另一張預(yù)售證有572套房源，驗資門檻首套首貸80萬，二套或者全款購房是兩倍價格。換言之，如果購房者用一張80萬的存款證明，可以在兩個通道內(nèi)報名成功。

　　一般而言，不管自住客戶抑或投資客，為了加大自己的搖號中簽率，一般都會選擇兩個通道同時報名，有的甚至想方設(shè)法多用名額。按照這個驗資模式保守估計，平均一個人驗資80萬的話，目前已經(jīng)凍資最少超過400億。

　　林玲（化名）為了買到這個準現(xiàn)房項目，找了四張房票，報了4個名額，凍資三套480萬，加上一套80萬。與林玲做法一樣的客戶不少，他們與一些手上有房票但沒錢買房的人合作，中簽之后，過段時間房子轉(zhuǎn)手，將會把利潤的5%-10%分給這些有房票的合作方。

　　地產(chǎn)從業(yè)人員張三（化名）對記者表示，各種利好疊加，加上市場對政府放松限價也有預(yù)期，導(dǎo)致杭州樓市持續(xù)火爆。

　　比如，在售的A樓盤限價2.9萬元/平方米，該項目附近地塊在拍賣之前，規(guī)定以后產(chǎn)品限價3.1萬元/平方米，這樣A樓盤的購買預(yù)期就被抬上去了。

　　過去兩年，杭州樓市上半年熱，下半年會稍微理性一點。而今年馬上進入六月份房企沖上半年業(yè)績的關(guān)鍵時刻，兩個超級紅盤橫空出世。一個是遠洋西溪公館；另一個是城北CBD的萬象城幸福里。

　　業(yè)內(nèi)人士認為：

　　“杭州市場稍微降溫一點，就會有性價比特別高的紅盤、一二手價格倒掛盤來托一托市場，抬高預(yù)期，這對購房者和房企而言，都是有積極作用的”。

　　張希文認為，杭州市場的“搶房”現(xiàn)象，有人為制造資產(chǎn)購置恐慌的趨勢。他直言“其實可以控制這一局面的，比如全市不可能同一天有50個樓盤同時搖號，監(jiān)管部門是否可以規(guī)定有購房資格的人一年只能搖號2-3次？”他認為，限制同一個人的搖號次數(shù)可以阻攔部分投資客進場。

　　事實上，杭州樓市供需缺口已出現(xiàn)。第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年，杭州十區(qū)共成交新房13萬套，環(huán)比跌9.85%；2019年，杭州市（不含臨安）共成交超8萬套二手房，與去年同期的7.24萬套相比，上漲11.33%。這表明，杭州一年內(nèi)有21萬套購房需求；中原地產(chǎn)庫存數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)（不含富陽、臨安）住宅廣義庫存可能達到14.8萬套。而杭州2019年常住新增人口位居全國第一，同比2018年新增超55萬人，不缺乏潛在購房者。

　　杭州前5月賣地超千億

　　杭州樓市的火熱程度已然超出所有人想象，不少業(yè)內(nèi)人士以為疫情之后樓市會“蔫一會”，現(xiàn)實不僅沒有，反彈還非常明顯。疫情過后，杭州二手房量價齊漲，5月均價2.7萬元/平方米，環(huán)比上漲2.5%。

　　與此同時，杭州推地節(jié)奏也非?？?。截至2020年5月份下旬，杭州土地出讓金達到1040.8億元；回看2019年，杭州也是在五月份就完成了千億出讓金的指標(biāo)。

　　杭州有“限地價限房價”制度。不少新出讓地塊都采取了雙限策略。在拍地之前，開發(fā)商其實就能測算好地塊以后蓋出來的房子精裝能賣多少錢、毛坯能賣多少錢。那么按照各家成本測算，就知道地價拍到多少的時候，項目利潤有多少。雙限地的出現(xiàn)，也導(dǎo)致新房價格比周邊二手房價格便宜。

　　項目預(yù)期收益率仍是開發(fā)商拿地核心指標(biāo)。以5月21日一場土拍為例，崇賢地塊由于商業(yè)占比大，預(yù)期利潤率較低，底價成交；東湖新城地塊在溢價封頂之時仍有7.8%的收益率，競拍到了自持9%方才成交；而瓶窯A6地塊在溢價封頂?shù)臅r候，也有超8%的收益率，自持也達到7%。

　　綜合前述業(yè)內(nèi)人士所言，地塊“雙限”下，雖然開發(fā)商的利潤空間越來越低，但基于杭州強大的城市競爭力和充足的土地供應(yīng)，“房企即使測算地塊只有2-3%的利潤率也要去搶”。房地產(chǎn)金融屬性越來越重，導(dǎo)致房企對銀行貸款高度依賴，只有拿到新地塊才可能有新增貸款，從而覆蓋舊的貸款。張希文指出，目前在杭州重倉的少數(shù)幾家房企，如果一年內(nèi)或者較長時間不拿地，資金鏈風(fēng)險很快就會暴露。

　　去年以來，已經(jīng)有甘肅建投、廣州時代、榮盛、美的置業(yè)、新鷗鵬、新世界、新鴻基、偉業(yè)控股、聚佳融、新力地產(chǎn)等首次進入杭州。據(jù)統(tǒng)計，2019年在杭州拿地前三名為融創(chuàng)、濱江、中國金茂。

　　杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，杭州全市總成交面積195.9萬平方米，同比下降超5%;成交金額490.2億元，較去年同期增長8.1%，疫情并未對一季度的成交量造成太大影響。2020年一季度土地樓面價10895元/平方米，與去年同期的10930元/平方米基本一致。

　　4月，杭州土市再迎一波推地潮，共成功出讓土地43幅，同比增長29.3%，環(huán)比增長90%;總成交金額385.3億元，同比下降0.7%，環(huán)比增長195.8%。其中23幅涉宅土地，有9幅地塊競拍至自持，“封頂”、“競自持”等現(xiàn)象又重回市場，整體的溢價率上升至24.4%，創(chuàng)下了自去年7月“雙限”政策實施以來的新高。

　　本期編輯劉巷

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（責(zé)任編輯：張洋 HN080）