今年，逃離那些說(shuō)買房會(huì)虧的人！

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-03-01 14:40

　　今天向大家推薦我們的深圳號(hào)：大胡子看深圳

　　大胡子看深圳是我們旗下一個(gè)專注深圳都市圈的賬號(hào)，與大胡子說(shuō)房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會(huì)及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動(dòng)態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢(shì)等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

　　以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測(cè)等這些問(wèn)題在深圳號(hào)都會(huì)有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

　　以下正文：

　　最近，似乎很多人不敢買房了？

　　之所以擔(dān)心猶豫，大約是以下這些原因：

　　暴雷的開發(fā)商，收樓不保？

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房?jī)r(jià)下跌？

　　擔(dān)心深圳樓市行情不好房?jī)r(jià)繼續(xù)下行？

　　還是擔(dān)心生育率降低沒(méi)人接盤？

　　在我看來(lái)，以上的擔(dān)心，不是杞人憂天，但確實(shí)沒(méi)必要。

　　提醒一下，現(xiàn)在有任何買房問(wèn)題，記得掃描文末二維碼加微信咨詢。

　　一一來(lái)看，暴雷開發(fā)商，收樓不保？

　　看到恒大這種top級(jí)別房企暴雷。擔(dān)心收樓不保，擔(dān)心血汗錢打水漂，甚至總有個(gè)別人私心想房地產(chǎn)來(lái)一次大崩盤，這樣就可以便宜低價(jià)買房。

　　首先這種想法可以明確的說(shuō)，大概率不可能。

　　房地產(chǎn)是我們國(guó)家的支柱行業(yè)，要是真的崩盤，你也不可能真的低價(jià)買房，更不可能好過(guò)，誰(shuí)也不可能獨(dú)善其身。

　　這么多開發(fā)商選擇暴雷選擇躺平，那欠銀行的債務(wù)怎么辦？

　　這是社會(huì)財(cái)富問(wèn)題。

　　那這么多老百姓(603883)的攢了大半輩子，年輕人掏空六個(gè)口袋才買出來(lái)的房，怎么辦？

　　這就已經(jīng)是升級(jí)到一個(gè)社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題。

　　再者，拋開個(gè)人私人利益，是什么人希望我們國(guó)家房地產(chǎn)崩盤？

　　不說(shuō)了，在當(dāng)下世界格局之下，穩(wěn)字當(dāng)頭。

　　所以現(xiàn)在最新政策出來(lái)了，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場(chǎng)化原則兼并收購(gòu)，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購(gòu)的金融服務(wù)。

　　說(shuō)人話就是，鼓勵(lì)那些有實(shí)力的有信用的開發(fā)商去收購(gòu)那些要暴雷的企業(yè)，而且，我還要給提供資金，你暴雷了你不行，那就讓行的人來(lái)。

　　華夏幸福(600340)不就是最好的例子嗎，有地的賣地，有債務(wù)的該低息展期的低息展期，有成熟資產(chǎn)可以設(shè)立信托，還有庫(kù)存的房子就該賣的賣掉。

　　2022年會(huì)是開發(fā)商的洗牌并購(gòu)大年，解決方案已出，不需要過(guò)分擔(dān)心暴雷房企的后續(xù)。

　　最新消息，恒大在12月26日晚召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交樓例會(huì)，要確保12月份完成3.9萬(wàn)套的交樓目標(biāo)。

　　一切，都在往好的方向走。

　　第二點(diǎn)，關(guān)于房地產(chǎn)稅。

　　大家擔(dān)心房地產(chǎn)稅的執(zhí)行會(huì)讓房?jī)r(jià)大跌，也是想多了。

　　12月27日，全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議召開。

　　會(huì)議指出，要深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，規(guī)范財(cái)務(wù)審計(jì)秩序，財(cái)政管理監(jiān)督進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　也就是說(shuō)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作一定會(huì)來(lái)，但目的卻一定不是降房?jī)r(jià)。

　　首先，搞清楚房地產(chǎn)稅其實(shí)只是稅收的一種，美國(guó)已經(jīng)征收100多年了，也并沒(méi)有起到降房?jī)r(jià)的目的。

　　美國(guó)稅率分不同州標(biāo)準(zhǔn)不一樣，在0.27%-2.35%區(qū)間，而在全美各大洲的養(yǎng)房成本這張圖中，我們清晰的看到，藍(lán)色的代表是房產(chǎn)稅，綠色顯示的是房地產(chǎn)稅，有些州的房地產(chǎn)稅費(fèi)還不如水電費(fèi)高。

　　而在我們國(guó)家，也已經(jīng)有2個(gè)試點(diǎn)城市打樣，上海和重慶，上海稅率0.4%-0.6%，而重慶最高1.2%。

　　從稅率標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，根本不高，何況還有各種免征的標(biāo)準(zhǔn)。

　　哪怕推出試點(diǎn)，預(yù)測(cè)稅率不會(huì)太高。

　　如此一來(lái)，一年稅收和房?jī)r(jià)上漲的速度，完全不是一個(gè)水平。

　　所以收稅的核心從來(lái)不是降房?jī)r(jià)，而是讓整個(gè)行業(yè)往健康的方向發(fā)展。

　　如果為了降房?jī)r(jià)，我們國(guó)家有一百種方法，完全沒(méi)必要?jiǎng)佑梅康禺a(chǎn)稅。

　　不要期待房地產(chǎn)稅降房?jī)r(jià)，因?yàn)槿思覐膩?lái)意不在此。

　　第三點(diǎn)，擔(dān)心行情不好，房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下跌的可能。

　　這點(diǎn)只能說(shuō)大家非常短視，再次提醒大家，房住不炒、房住不炒。

　　如果你是想今年買了明年就漲，然后賣掉，我勸你就別買。

　　在房住不炒的大基調(diào)下，是不允許有短炒思維的，也不再有這樣的行情。

　　大胡子李老師經(jīng)常說(shuō)：慢牛行情，就是表明接下來(lái)房?jī)r(jià)還能漲，但不是大漲，一定是平穩(wěn)上漲。

　　而且還是核心城市才有慢牛行情。

　　現(xiàn)在買房一定要抱著長(zhǎng)持的心態(tài)，核心城市限售就3年，你買套新房交房+3年限售，這套房子最起碼在你手上待5年，而5年時(shí)間你都無(wú)法持有，那就不要買房了。

　　李老師說(shuō)過(guò)一句話：為什么炒股虧錢，因?yàn)槟憬裉熨I，明天就能賣掉，但房子不行，房子一定要持有一段時(shí)間，你才能享受到升值帶來(lái)的收益。

　　所以不要擔(dān)心短期的波動(dòng)變化。

　　其次，沒(méi)有人能精準(zhǔn)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)底部，我們一直建議大家入手，都是在相對(duì)底部，跌出空間就可以買，只要這個(gè)區(qū)域是有價(jià)值的，我們就不必?fù)?dān)心短期波動(dòng)震蕩。

　　我不敢保證你買的房子一定是抄底買入的，但最起碼不是高位去買的。

　　回到題意，你擔(dān)心深圳房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下行。

　　大環(huán)境已經(jīng)在回暖，這是毋容置疑的，其次是深圳新房在今年下半年和明年會(huì)密集入市，會(huì)倒逼一部分二手房降價(jià)。

　　所以明年二手房還會(huì)降，但是我建議你買新房。

　　現(xiàn)在二手房指導(dǎo)價(jià)還未放松，買二手的成本很高，如果你不是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)著急買房，現(xiàn)在到明年，買新房是最好的。

　　第四點(diǎn)，生育率降低，接盤俠不夠用？

　　今年從公布七普數(shù)據(jù)以來(lái)，大家就對(duì)人口增長(zhǎng)持有悲觀心理。

　　但是七普的另一個(gè)數(shù)據(jù)大家不可忽視，數(shù)據(jù)顯示， 2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.758億人，相比2019年的2.36億人多出59.24%。

　　流動(dòng)人口驟然增加，人口持續(xù)向城市群集聚。

　　流動(dòng)人口的目的地多為四大城市群，2020年京津冀、長(zhǎng)三角、粵、成渝城市群的常住人口分別是1.10億人、2.35億人、1.26億人和1.16億人，僅是四大城市群人口就占總?cè)丝诘?2%。

　　從長(zhǎng)期的維度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)這個(gè)東西一直是跟GDP的增長(zhǎng)和人口的增長(zhǎng)是掛鉤的，能預(yù)見到未來(lái)十年二十年就是一個(gè)人口不斷的向一二線城市聚集的過(guò)程.

　　所以人口生育率雖然在下滑，但是人口聚集程度會(huì)越來(lái)越高。

　　我們只要盯著那些有人口流入的城市買入，就不會(huì)錯(cuò)。

　　所以此刻你應(yīng)該明白:

　　你要擔(dān)心的從來(lái)都不應(yīng)該是房企暴雷、房地產(chǎn)稅、疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響、人口減少...

　　而是為什么你有錢卻從來(lái)沒(méi)有買對(duì)過(guò)房子？

　　買房最大的大忌，第一是猶豫。

　　過(guò)去別人買房賺錢的，不是別人比你多學(xué)習(xí)了幾門房產(chǎn)課程，而是買得早，所以猶豫錯(cuò)過(guò)是買房的大忌。

　　其次，亂買。

　　猶豫錯(cuò)過(guò)了有價(jià)值的城市和區(qū)域，非常遺憾，但如果沒(méi)選對(duì)城市而亂買，那真的是不如不買。

　　第三，高杠桿去買。

　　現(xiàn)在不是以前買了就能賣，賣了就能賺的時(shí)代，現(xiàn)在考驗(yàn)的是時(shí)間和耐心。

　　除了要長(zhǎng)持有信心，關(guān)鍵是還要考慮現(xiàn)金流籌劃。

　　何謂現(xiàn)金流？

　　一般來(lái)說(shuō)

　　現(xiàn)金流＝家庭收入一生活開銷一信貸月供

　　注意，根據(jù)房貸負(fù)債的三種情況，盡可能選擇自己能力范圍內(nèi)的房子、盡可能提升房子作為資金所產(chǎn)生的正向現(xiàn)金流。

　　比如說(shuō)首付和月供的現(xiàn)金流支出，買房后的三年之內(nèi)，是最需要關(guān)注的，因?yàn)橥曛蟮馁Y產(chǎn)負(fù)債率就沒(méi)有剛剛買房的時(shí)候那么高，現(xiàn)金流也改善了很多，三到五年，才是你要考慮的一個(gè)相對(duì)脆弱期。

　　不要高杠桿入市，最起碼保證你有3年的月供現(xiàn)金流，這樣保你不必倒在上漲前夜。

　　其實(shí)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，置身其中，2021年的樓市好像很糟糕，但從2011年到2021年歷年商品房銷售額數(shù)據(jù)來(lái)看，都是穩(wěn)步增長(zhǎng)。

　　不管你承認(rèn)還是不承認(rèn)，你一直都不看好的樓市，2011年到2021年歷年商品房均價(jià)都在穩(wěn)步上升，甚至今年首次突破萬(wàn)元。

　　買房就是要為最有確定性的事情買單，而且要把每一顆子彈都用在正確的方向上。

　　操心自己該操心的事情，你無(wú)法改變的趨勢(shì)和環(huán)境和十年二十年之后無(wú)法預(yù)測(cè)的未來(lái)，都不應(yīng)該成為你猶豫不決的理由。

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（責(zé)任編輯：岳權(quán)利 HN152）