3月一二手房成交量下滑上海樓市“小陽(yáng)春”未至

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2022-04-07 07:00

此前業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，上海樓市“小陽(yáng)春”將在3月如期而至。然而，事與愿違，上海樓市“小陽(yáng)春”這次耽擱了。

自3月中旬開(kāi)始，上海樓市成交快速下滑。原本按照2月、3月上半月的一二手房成交趨勢(shì)，3月末有望出現(xiàn)的翹尾收官卻被打斷。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上周（3.28－4.3），上海新建商品住宅成交面積7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少51.1%。

與之對(duì)應(yīng)的是，據(jù)一家第三方機(jī)構(gòu)測(cè)算，上海3月二手房成交量約1.24萬(wàn)套，比2月份還少。從3月16日開(kāi)始，單日網(wǎng)簽量開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑，3月20日的網(wǎng)簽量甚至只有約110套。

近期上海新房開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目也不多，成交延續(xù)此前結(jié)構(gòu)，因此均價(jià)變化不大，為53731元/平方米，環(huán)比上漲1.9%。

3月，樓市頻吹暖風(fēng)，提振市場(chǎng)信心。但是全國(guó)疫情出現(xiàn)反復(fù)，是阻撓小陽(yáng)春出現(xiàn)的重要因素。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海3月下半月以來(lái)諸多小區(qū)被臨時(shí)封閉，直接影響到看房和交易。雖然開(kāi)發(fā)商作出應(yīng)對(duì)，比如線(xiàn)上開(kāi)盤(pán)搖號(hào)等，但是諸多不便已經(jīng)影響到交易反彈。不過(guò)從開(kāi)盤(pán)認(rèn)籌情況來(lái)看，尚沒(méi)有出現(xiàn)大的變動(dòng)，熱度高的項(xiàng)目依然一房難求。

他認(rèn)為，近期越來(lái)越多城市加入調(diào)控松綁行列，并且城市等級(jí)從四線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市擴(kuò)展，包括近期地產(chǎn)股的連續(xù)反彈，說(shuō)明市場(chǎng)情緒沒(méi)有受到影響。因此，3月成交表現(xiàn)意外并不代表市場(chǎng)就此走壞，預(yù)計(jì)疫情過(guò)后，樓市成交量還會(huì)有回補(bǔ)動(dòng)作。

成交下跌

春節(jié)過(guò)后，陳佳（化名）從老家回到上海郊區(qū)的中介公司上班，2月份上海二手房成交數(shù)據(jù)有回暖趨勢(shì)，但陳佳卻感覺(jué)到了行業(yè)的寒意。陳佳一直在跟進(jìn)的幾名客戶(hù)都表示還在觀(guān)望，購(gòu)買(mǎi)意愿并不強(qiáng)烈。

從他初步了解的情況來(lái)看，客戶(hù)觀(guān)望的原因是多方面的：比如，這些客戶(hù)回老家之后，感覺(jué)當(dāng)?shù)貥鞘性诖汗?jié)并沒(méi)有出現(xiàn)“返鄉(xiāng)置業(yè)”的高潮，于是便多了幾分保守的心態(tài)；有的客戶(hù)觀(guān)望了幾個(gè)月的房子價(jià)格一直沒(méi)有波動(dòng)，去化也沒(méi)有明顯加快，市場(chǎng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)雙方博弈狀態(tài)。

很自然地，陳佳自春節(jié)后，整個(gè)2月份過(guò)完是零開(kāi)單狀態(tài)。而這個(gè)時(shí)候，陳佳一名從事二手豪車(chē)銷(xiāo)售的老鄉(xiāng)店里缺人手，一直在游說(shuō)他去“幫忙”。于是，他告別干了三四年的房地產(chǎn)中介行業(yè)，轉(zhuǎn)型二手車(chē)銷(xiāo)售。

陳佳轉(zhuǎn)行，只是房地產(chǎn)中介行業(yè)的個(gè)案，選擇留在這個(gè)行業(yè)的還是大多數(shù)，每個(gè)人的機(jī)遇與選擇也不同。不過(guò)，進(jìn)入3月下旬，上海大部分區(qū)域一二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)了大幅回落跡象。

從一手房市場(chǎng)來(lái)看，3月28日至4月3日這一周，全市僅浦東區(qū)成交面積維持在1萬(wàn)平方米以上，4.3萬(wàn)平方米的成交量幾乎占全市交易量的半壁江山。業(yè)內(nèi)人士指出，這與網(wǎng)簽數(shù)量增加有關(guān)，比如，臨港新區(qū)出現(xiàn)個(gè)盤(pán)集中網(wǎng)簽，導(dǎo)致成交面積上升。

其他區(qū)成交面積下降比較明顯，比如一些傳統(tǒng)成交大戶(hù)，青浦區(qū)成交面積僅3000多平方米，奉賢成交量也不超過(guò)3000平方米，嘉定甚至不到1000平方米。

上海郊環(huán)外區(qū)域表現(xiàn)最差的是金山區(qū)，一周成交只有190平方米；雖然該區(qū)并非交易重點(diǎn)區(qū)域，但由于是傳統(tǒng)的剛需和剛改產(chǎn)品聚集區(qū)，通常成交面積會(huì)超過(guò)5000平方米。

實(shí)際上，上海一手房新增供應(yīng)在3月是大幅上漲的，與成交的下滑形成鮮明對(duì)比?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月，上海商品住宅新增供應(yīng)面積達(dá)112萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上升了831%和419%，前3月供應(yīng)累計(jì)同比增幅達(dá)215%。大幅上漲的供應(yīng)量并沒(méi)有助推成交量。

3月以來(lái)，上海新建商品住宅成交面積每周的成交量均在15萬(wàn)平方米以下，且成交均價(jià)呈下降趨勢(shì)。

失落的小陽(yáng)春

以二手房成交量為對(duì)比，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)梳理部分公開(kāi)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)上海近幾年的樓市“小陽(yáng)春”受疫情影響明顯。

世聯(lián)評(píng)估、上海中原地產(chǎn)、上海鏈家等機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，受疫情和春節(jié)假期影響，上海二手房成交約為1.58萬(wàn)套，同比下跌約44.37%。2021年3月，上海二手房成交3.94萬(wàn)套，同比大增149.37%；2022年3月，上海二手房成交1.24萬(wàn)套左右，同比大跌68.53%。

從前述第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，如果以31個(gè)交易日計(jì)算，今年2月10日到3月12日期間，上海二手房成交量約為1.96套。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，上海市2月份受新房集中供應(yīng)和春節(jié)假期影響，供應(yīng)與成交較1月出現(xiàn)下滑，但活躍度持續(xù)升溫，市場(chǎng)各方也努力營(yíng)造良好態(tài)勢(shì)，都釋放出了上海樓市小陽(yáng)春即將到來(lái)的積極信號(hào)。

進(jìn)入3月，上海市疫情形勢(shì)嚴(yán)峻，企業(yè)紛紛改為居家辦公，部分小區(qū)住宅臨時(shí)封閉，買(mǎi)房賣(mài)房相關(guān)活動(dòng)受到阻礙。

此前，多家地產(chǎn)公司宣布因疫情影響，暫停其在上海項(xiàng)目售樓處的開(kāi)放，并且將選房從線(xiàn)下轉(zhuǎn)為線(xiàn)上。如金融街(000402)·金悅府3月28日至4月5日售樓處暫停對(duì)外開(kāi)放。上港星江灣售樓處自3月16日暫停對(duì)外開(kāi)放、接待，后續(xù)具體開(kāi)放時(shí)間另行通知。

不少樓盤(pán)為響應(yīng)防疫政策，開(kāi)盤(pán)時(shí)間及方式作出相應(yīng)調(diào)整。截至3月31日，上海11個(gè)待開(kāi)新盤(pán)，先后發(fā)布了延期開(kāi)盤(pán)通知，分別是浦東的錦博苑、金鼎首府、森蘭名苑、金科御橋博、翠嘉盈峰，虹口的瑞虹新城瑧庭，徐匯的百匯園三期，金山的新華御著，奉賢的保利明玥霞光、松江的泗涇綠中海和金地新樂(lè)里。

易居研究院研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，展望未來(lái)，市場(chǎng)底或?qū)⒃诙径鹊絹?lái)，屆時(shí)成交或?qū)⒅灼蠓€(wěn)，同比跌幅也將有所收窄。但各城市市場(chǎng)或?qū)⒓觿》只阂?、二線(xiàn)城市大概率將在4、5月市場(chǎng)回穩(wěn)。其中，一線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力最為堅(jiān)挺，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒙氏绕蠓€(wěn)。

盧文曦也認(rèn)為，從近期上海市場(chǎng)來(lái)看，成交持續(xù)下滑，更多的是因?yàn)橐咔閹?lái)的影響，擾亂正常交易秩序。但從成交榜單來(lái)看，還有簽約過(guò)百套的項(xiàng)目，樓市趨勢(shì)并未走壞。近期供應(yīng)已經(jīng)充分釋放，靜等疫情過(guò)后，秩序逐步恢復(fù)，這些供應(yīng)會(huì)逐步反映到交易數(shù)據(jù)上。

（作者：唐韶葵,王佳琦編輯：張偉賢）

（責(zé)任編輯：王治強(qiáng) HF013）