我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，可以盤點(diǎn)下市區(qū)內(nèi)的板塊嗎？感謝！

回答：1.靜安寺板塊是老牌的“上只角”區(qū)域，延安路以南部分屬于FFC?？上У氖?，板塊內(nèi)的用地以嘉里中心、芮歐百貨等商業(yè)辦公為主。靜安寺的商業(yè)、交通、公共資源極其發(fā)達(dá)。南京西路-常德路路口是上海最繁華的十字路口，靜安寺站是2/7/14三軌交會(huì)的樞紐。

一師附小+市西初級/七一的雙學(xué)區(qū)、華山醫(yī)院和華東醫(yī)院也都在板塊內(nèi)。板塊內(nèi)原先缺乏與地段匹配的住宅產(chǎn)品，近年新建的嘉天匯、九龍倉靜安壹號彌補(bǔ)了空缺，總價(jià)在3500萬以上。

2.南京西路板塊是上海市中心老牌的商務(wù)、商業(yè)和高端居住板塊。除了“梅泰恒”金三角，近年又新添興業(yè)太古匯、張園·豐盛里，南西繼續(xù)鞏固上海灘的商業(yè)霸主地位。板塊內(nèi)有兒童醫(yī)院，華山醫(yī)院、長征醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院也在南京西路附近。

遺憾的是，板塊內(nèi)的公立教育一般。南京西路的中高端小區(qū)很多，如國際麗都城、中凱城市之光、遠(yuǎn)中風(fēng)華。由于燙金的地段價(jià)值，總價(jià)都很高，三房總價(jià)普遍在2500萬以上，兩房也已逼近2000萬。

3.江寧路板塊實(shí)質(zhì)與南京西路板塊享用同等的配套資源，商業(yè)、醫(yī)療發(fā)達(dá)，交通便利。此外，江寧路還是個(gè)頂級教育板塊，對口靜教附和靜安一中心的小區(qū)都在板塊內(nèi)。掛戶口用的海防村一房總價(jià)已經(jīng)突破900萬，學(xué)區(qū)溢價(jià)達(dá)到500萬。板塊內(nèi)高品質(zhì)商品房較少，比較知名的有新加坡吉寶開發(fā)的靜安楓景和靜安豪景苑，對口的是靜安一中心。

4.不夜城板塊是蘇河北岸逐漸崛起的新興區(qū)域，漢中路站附近已經(jīng)形成具有相當(dāng)規(guī)模的CBD，由于規(guī)劃完善、樓宇開發(fā)品質(zhì)高，租金水平已經(jīng)超過人廣和徐家匯。不夜城也是個(gè)被人誤會(huì)的板塊。購房者還對火車站的存在造成的人員雜亂存在些許偏見，該區(qū)域相對其他中心城區(qū)的單價(jià)較低。

實(shí)際上，火車站以南區(qū)域，城市界面已與老靜安無異，街道整潔美觀。板塊內(nèi)近年來新添了一些高品質(zhì)的住宅，如新房仍在售的靜安天御、凱德星茂以及蘇河融景、金融街融府等。

5.西藏北路板塊是一個(gè)內(nèi)環(huán)線內(nèi)城市界面較差的一個(gè)區(qū)域，板塊北側(cè)清一色都是八九十年代的老公房。魔幻的是，它卻是靜安區(qū)的豪宅大本營。龍盛福新里、中糧天悅壹號、華僑城蘇河灣三大頂級豪宅矗立在最南端的蘇州河畔。板塊中部有萬科翡翠雅賓利。然而，板塊內(nèi)各項(xiàng)配套都乏善可陳。

正所謂百廢待興，“蘇河灣”的宏大規(guī)劃就集中在板塊南部，由萬科和華潤引領(lǐng)，以靜安區(qū)的政務(wù)能力和地塊之核心程度，不太可能搞砸。就目前而言，板塊的吸引力不大，為數(shù)不多的有點(diǎn)大概就是距離南西、人廣等核心區(qū)距離近。

提問：曾叔好，看到您有一個(gè)回復(fù)說:從長線看，黃浦市中心兩房和泗涇四房漲幅差不多。那么如果投資長持五到十年的話，泗涇的泗水和鳴128平的四房（總價(jià)600萬左右，毛坯交付）也是可以買的嗎？感覺總價(jià)好像已經(jīng)偏高了？感謝指點(diǎn)

回答：我覺得泗涇的項(xiàng)目值得買的，畢竟單價(jià)偏低，走長線未來翻倍到10萬問題不大。12年的時(shí)候，泗涇價(jià)格是2萬左右。

提問: 追問一下曾叔， 如果預(yù)算1000左右新房三房投資 有什么板塊可以推薦么 非常感謝微笑

回答：新房投資價(jià)值不一定比二手房高，除非買到前灘。

自住房比較適合兼顧保值的板塊是大寧、長風(fēng)、浦東中環(huán)，浦東外環(huán)這一帶。

提問：想問下大寧板塊和瑞虹板塊 哪個(gè)比較推薦？有沒有推薦的小區(qū)呢。

回答：在這里面，我更偏向大寧板塊，它的選擇會(huì)多一些，瑞虹好房子不一定會(huì)好買。另外我不清楚你的預(yù)算，沒辦法做推薦。如果你不太了解選籌方向和范圍的話，可以參考曾叔內(nèi)部資料。

提問：曾叔你好，請問一下楊浦鞍山的老破小樓梯學(xué)區(qū)房可以投資嗎 ？看到已經(jīng)漲了不少了，我家寶寶剛出生，預(yù)算有限，現(xiàn)在買是買小學(xué)學(xué)區(qū)還是初中學(xué)區(qū)比較好？

回答：學(xué)區(qū)要用就買，和投資沒有關(guān)系，你這是剛需。鞍山學(xué)區(qū)打一和二師附小，都是要報(bào)出生才保險(xiǎn)的，已經(jīng)出生的話，打一肯定不行了，二師要看入學(xué)年的適齡兒童數(shù)量。楊浦在入學(xué)年限方面，全市最緊張，個(gè)人建議可以看看新靜安，除了閘北實(shí)驗(yàn)總校外，一般三年都夠了。

提問：曾老師，您好。我49歲，單身女，和77歲的母親一起住。曾經(jīng)金領(lǐng)，未來最多五年內(nèi)會(huì)退休。靜安靜教院對過69平商業(yè)產(chǎn)權(quán)房一套，價(jià)值380萬。16年末在泗涇洞涇靠近佘山地鐵買了套130多平的四室新房，貸款結(jié)清。附近有商業(yè)和小學(xué)中學(xué)規(guī)劃，居住環(huán)境好但離市區(qū)還是遠(yuǎn)，并且覺得增值空間有限（16年末到今增值15%，但有價(jià)無市）。在考慮是否將所有房產(chǎn)（其他城市有）賣掉換個(gè)黃浦江沿岸或市中心左右的兩房？從資金壓力上，只能承受1300萬左右的預(yù)算。想想也不能將所有的錢都壓在房子身上。請?jiān)蠋熃o予一些建議，謝謝。

回答：從長線看，黃浦市中心兩房和泗涇四房漲幅差不多，所以這個(gè)角度并不需要考慮置換。

但是生活配套上和自住角度，我建議你可以這么置換，市中心有更好的醫(yī)療條件和親友通勤。1300萬買個(gè)不帶學(xué)區(qū)的兩房，品質(zhì)也是不錯(cuò)的了。這次買房不用過多貸款，減少自己經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

提問：曾叔您好 青浦重固萬科自住120平一套 孩子兩個(gè) 沒有學(xué)區(qū)10歲，一個(gè)快兩歲，靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)一套40平出租，非戶籍，請問現(xiàn)在要置換哪塊學(xué)區(qū)，或者換哪個(gè)房子，主要孩子讀書和考慮升值板塊，是不是要重新整合一下，怎么整合。

回答：你這種情況，我個(gè)人建議是考慮浦東和閔行雙學(xué)區(qū)，學(xué)區(qū)房本身漲幅就不錯(cuò)，而且還可以兼顧老大老二的學(xué)業(yè)。具體選擇哪里需要看你預(yù)算了，我建議賣兩套房子，你現(xiàn)在這兩套房子未來預(yù)期漲幅一般，現(xiàn)在基本上掛戶口的一梯隊(duì)雙學(xué)區(qū)至少也要500萬了。

提問：曾叔，請問如何買好房？

回答：房產(chǎn)投資是一件技術(shù)活。第一，初入的投資者除了學(xué)習(xí)之外就是實(shí)踐，但機(jī)會(huì)成本非常高，一次投資失誤就有可能造成未來的連續(xù)潰敗或直接出場。因此找到一位有經(jīng)驗(yàn)的投資人士指點(diǎn)是很重要的事。第二是資源的積累，資源不僅僅是資金方面，還有未來可能需要的房票、貸票，公司等。第三，認(rèn)清局勢，保持耐心，善用杠桿，該出手時(shí)就出手，不敢出手時(shí)就多做準(zhǔn)備，靜待機(jī)會(huì)來臨。

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