我是房產界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，可以盤點下市區(qū)內的板塊嗎？感謝！

回答：1.靜安寺板塊是老牌的“上只角”區(qū)域，延安路以南部分屬于FFC?？上У氖?，板塊內的用地以嘉里中心、芮歐百貨等商業(yè)辦公為主。靜安寺的商業(yè)、交通、公共資源極其發(fā)達。南京西路-常德路路口是上海最繁華的十字路口，靜安寺站是2/7/14三軌交會的樞紐。

一師附小+市西初級/七一的雙學區(qū)、華山醫(yī)院和華東醫(yī)院也都在板塊內。板塊內原先缺乏與地段匹配的住宅產品，近年新建的嘉天匯、九龍倉靜安壹號彌補了空缺，總價在3500萬以上。

2.南京西路板塊是上海市中心老牌的商務、商業(yè)和高端居住板塊。除了“梅泰恒”金三角，近年又新添興業(yè)太古匯、張園·豐盛里，南西繼續(xù)鞏固上海灘的商業(yè)霸主地位。板塊內有兒童醫(yī)院，華山醫(yī)院、長征醫(yī)院等知名三甲醫(yī)院也在南京西路附近。

遺憾的是，板塊內的公立教育一般。南京西路的中高端小區(qū)很多，如國際麗都城、中凱城市之光、遠中風華。由于燙金的地段價值，總價都很高，三房總價普遍在2500萬以上，兩房也已逼近2000萬。

3.江寧路板塊實質與南京西路板塊享用同等的配套資源，商業(yè)、醫(yī)療發(fā)達，交通便利。此外，江寧路還是個頂級教育板塊，對口靜教附和靜安一中心的小區(qū)都在板塊內。掛戶口用的海防村一房總價已經突破900萬，學區(qū)溢價達到500萬。板塊內高品質商品房較少，比較知名的有新加坡吉寶開發(fā)的靜安楓景和靜安豪景苑，對口的是靜安一中心。

4.不夜城板塊是蘇河北岸逐漸崛起的新興區(qū)域，漢中路站附近已經形成具有相當規(guī)模的CBD，由于規(guī)劃完善、樓宇開發(fā)品質高，租金水平已經超過人廣和徐家匯。不夜城也是個被人誤會的板塊。購房者還對火車站的存在造成的人員雜亂存在些許偏見，該區(qū)域相對其他中心城區(qū)的單價較低。

實際上，火車站以南區(qū)域，城市界面已與老靜安無異，街道整潔美觀。板塊內近年來新添了一些高品質的住宅，如新房仍在售的靜安天御、凱德星茂以及蘇河融景、金融街融府等。

5.西藏北路板塊是一個內環(huán)線內城市界面較差的一個區(qū)域，板塊北側清一色都是八九十年代的老公房。魔幻的是，它卻是靜安區(qū)的豪宅大本營。龍盛福新里、中糧天悅壹號、華僑城蘇河灣三大頂級豪宅矗立在最南端的蘇州河畔。板塊中部有萬科翡翠雅賓利。然而，板塊內各項配套都乏善可陳。

正所謂百廢待興，“蘇河灣”的宏大規(guī)劃就集中在板塊南部，由萬科和華潤引領，以靜安區(qū)的政務能力和地塊之核心程度，不太可能搞砸。就目前而言，板塊的吸引力不大，為數不多的有點大概就是距離南西、人廣等核心區(qū)距離近。

提問：曾叔好，看到您有一個回復說:從長線看，黃浦市中心兩房和泗涇四房漲幅差不多。那么如果投資長持五到十年的話，泗涇的泗水和鳴128平的四房（總價600萬左右，毛坯交付）也是可以買的嗎？感覺總價好像已經偏高了？感謝指點

回答：我覺得泗涇的項目值得買的，畢竟單價偏低，走長線未來翻倍到10萬問題不大。12年的時候，泗涇價格是2萬左右。

提問: 追問一下曾叔， 如果預算1000左右新房三房投資 有什么板塊可以推薦么 非常感謝微笑

回答：新房投資價值不一定比二手房高，除非買到前灘。

自住房比較適合兼顧保值的板塊是大寧、長風、浦東中環(huán)，浦東外環(huán)這一帶。

提問：想問下大寧板塊和瑞虹板塊 哪個比較推薦？有沒有推薦的小區(qū)呢。

回答：在這里面，我更偏向大寧板塊，它的選擇會多一些，瑞虹好房子不一定會好買。另外我不清楚你的預算，沒辦法做推薦。如果你不太了解選籌方向和范圍的話，可以參考曾叔內部資料。

提問：曾叔你好，請問一下楊浦鞍山的老破小樓梯學區(qū)房可以投資嗎 ？看到已經漲了不少了，我家寶寶剛出生，預算有限，現在買是買小學學區(qū)還是初中學區(qū)比較好？

回答：學區(qū)要用就買，和投資沒有關系，你這是剛需。鞍山學區(qū)打一和二師附小，都是要報出生才保險的，已經出生的話，打一肯定不行了，二師要看入學年的適齡兒童數量。楊浦在入學年限方面，全市最緊張，個人建議可以看看新靜安，除了閘北實驗總校外，一般三年都夠了。

提問：曾老師，您好。我49歲，單身女，和77歲的母親一起住。曾經金領，未來最多五年內會退休。靜安靜教院對過69平商業(yè)產權房一套，價值380萬。16年末在泗涇洞涇靠近佘山地鐵買了套130多平的四室新房，貸款結清。附近有商業(yè)和小學中學規(guī)劃，居住環(huán)境好但離市區(qū)還是遠，并且覺得增值空間有限（16年末到今增值15%，但有價無市）。在考慮是否將所有房產（其他城市有）賣掉換個黃浦江沿岸或市中心左右的兩房？從資金壓力上，只能承受1300萬左右的預算。想想也不能將所有的錢都壓在房子身上。請曾老師給予一些建議，謝謝。

回答：從長線看，黃浦市中心兩房和泗涇四房漲幅差不多，所以這個角度并不需要考慮置換。

但是生活配套上和自住角度，我建議你可以這么置換，市中心有更好的醫(yī)療條件和親友通勤。1300萬買個不帶學區(qū)的兩房，品質也是不錯的了。這次買房不用過多貸款，減少自己經濟負擔。

提問：曾叔您好 青浦重固萬科自住120平一套 孩子兩個 沒有學區(qū)10歲，一個快兩歲，靜安內環(huán)內一套40平出租，非戶籍，請問現在要置換哪塊學區(qū)，或者換哪個房子，主要孩子讀書和考慮升值板塊，是不是要重新整合一下，怎么整合。

回答：你這種情況，我個人建議是考慮浦東和閔行雙學區(qū)，學區(qū)房本身漲幅就不錯，而且還可以兼顧老大老二的學業(yè)。具體選擇哪里需要看你預算了，我建議賣兩套房子，你現在這兩套房子未來預期漲幅一般，現在基本上掛戶口的一梯隊雙學區(qū)至少也要500萬了。

提問：曾叔，請問如何買好房？

回答：房產投資是一件技術活。第一，初入的投資者除了學習之外就是實踐，但機會成本非常高，一次投資失誤就有可能造成未來的連續(xù)潰敗或直接出場。因此找到一位有經驗的投資人士指點是很重要的事。第二是資源的積累，資源不僅僅是資金方面，還有未來可能需要的房票、貸票，公司等。第三，認清局勢，保持耐心，善用杠桿，該出手時就出手，不敢出手時就多做準備，靜待機會來臨。

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