我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：請問曾叔，對于目前的上海樓市有沒有什么分析，值得我們學(xué)習(xí)一下的？

回答：我最近發(fā)現(xiàn)，上海樓市牛長熊短的特質(zhì)越來越明顯了。剛好在假期的時(shí)候我見了一些朋友，我說：我最近被我們大A股虐的很慘。朋友說：你要不開個(gè)戶頭來美股，美股牛長熊短，漲的多跌的少。那天回家后，我專門研究了下美股，發(fā)現(xiàn)一條比較重要的特征：在過去的50多年里（1964年2019年），美股牛市持續(xù)時(shí)間是熊市的3.2倍。并且美股的機(jī)構(gòu)投資者占比多，簡單說就是會買的人，比亂買的人多。

也就是說一個(gè)市場當(dāng)中，專業(yè)投資者的占比，可以影響市場未來的走向。這一粗淺的認(rèn)識，被上交所理事長的總結(jié)所印證：散戶為主是造成牛短熊長的重要原因——2020年6月

以上為什么要和大家說這些，因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)，單說上海樓市這塊，牛長熊短的味道越來越重了。這里咱們不聊歷年走勢，就從邏輯上講，每一次的上海行情都是一次大洗牌，被洗掉的那批人未來上車的機(jī)會越來越小。

補(bǔ)充進(jìn)來的玩家，要么是本地的精英，要么是外地的精英，甚至有可能是國際投資者。隨著行情一次又一次的拔高，難免看空的論調(diào)會越來越多，但別忘了，總有大量冷靜的眼睛盯牢這塊市場。這批市場參與者，可能根本懶得大肆發(fā)表什么意見，但在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)他們會用腳投票，冷靜出手，不被情緒左右，冷靜尋找確定性。我相信，這一點(diǎn)是上海房價(jià)強(qiáng)者恒強(qiáng)的基礎(chǔ)所在。

提問：曾叔，預(yù)算總價(jià)700-800w，首房首貸，自住，需求三房，工作在張江，夫妻目前無孩子，對學(xué)區(qū)沒要求，兼顧自住投資，不知該鎖定哪個(gè)板塊，不知道是離內(nèi)環(huán)越近越好例如塘橋（但是最近補(bǔ)漲嚴(yán)重），還是選擇概念性強(qiáng)的世博、楊思前灘（已經(jīng)炒的很高）、三林，或者浦江（三房基本也突破800）、周浦的遠(yuǎn)郊次新，還是虹橋或者北外灘？

回答：700-800現(xiàn)階段市場，無非兩種選擇，市區(qū)范圍的老房子或動(dòng)遷小區(qū)，近郊偏弱地段的商品小區(qū)。個(gè)人不建議這個(gè)預(yù)算段買房齡太老的大樓房或老破小，未來金融屬性會受限。因此市區(qū)范圍，也只能考慮動(dòng)遷房了，張江孫橋，三林御橋，都是有一定選擇的。

至于你提到的塘橋世博，都是房屋品相較差的小區(qū)，屬于硬傷，無法考慮。浦江作為近郊強(qiáng)勢地段，也已經(jīng)超過預(yù)算，周浦康橋偏弱，如果對于動(dòng)遷小區(qū)的品質(zhì)不滿足，可以看一下，類似的還有川沙。大虹橋距離張江太遠(yuǎn)，生活通勤都不是很方便，北外灘則遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)算。

提問：曾叔您好：目前本人父母名下有閔行馬橋有一套90平小三房，賣出可湊首付370萬，吳涇萬科有一套一房，賣出可湊307萬，打算兩選一賣一套，然后以我名義首套置換一套，現(xiàn)在有兩個(gè)問題

1.賣哪一套合適。馬橋區(qū)域新開發(fā)，周邊樓盤都比較新，無地鐵規(guī)劃，但房子比吳涇那套大，吳涇萬科比較老的商品房，靠近紫竹開發(fā)區(qū)，有地鐵23號規(guī)劃，但房子面積小。

2.貸款估計(jì)只能貸500萬下來。估計(jì)只能買800萬左右的房子。目前不考慮自住，買來租掉還貸款。（本人吳涇上班)是買靠近市區(qū)二手房？還是大虹橋板塊？還是郊區(qū)大三房？兼顧考慮20年退休以后可能會自住

回答：賣吳涇，馬橋有大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)概念，雖然也不是什么好地段，比吳涇好。建議買市區(qū)帶學(xué)區(qū)二房保值性穩(wěn)定，長持大虹橋空間也挺大，具體推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料，可以解決你的疑問。

提問：您好曾叔，存款260萬，上海購房屬于二套，今年孩子出生，考慮買學(xué)區(qū)房給孩子今后上學(xué)用。1.買市區(qū)老破??；2.中外環(huán)次新的房子。從投資角度，我該如何選擇，還是有其他的更好的選擇？謝謝！

回答：還是要買學(xué)區(qū)房。這個(gè)預(yù)算也只能買個(gè)市區(qū)老破小，盡量買一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房，盡量買雙學(xué)區(qū)房，既能自用也能保值。

提問：曾叔您好，請問蘆恒路地鐵站附近的動(dòng)遷房怎么樣?。磕沁吷唐贩坑幸黄仿?，對面是一批動(dòng)遷房，因?yàn)轭A(yù)算有限，想買個(gè)小兩房，看了一圈覺得那邊地段很好，交通也很方便，不知道能不能受到前灘的輻射？有沒有升值或保值空間呢？謝謝！

回答：可以享受到前灘輻射，漲幅總體來說應(yīng)該也不會太差。但那里的問題是，蘆恒路都是老小區(qū)，品質(zhì)感不是特別好，前灘溢出需求，應(yīng)該不會來買這里的動(dòng)遷房，要么就是前灘消化掉，要么就是再往南買浦江鎮(zhèn)。你如果是前灘上班自用，這個(gè)地方可以考慮，如果是投資，意思不大。

提問：曾叔，您好，本人剛落戶，新上海人，想買滬新房（主要不想交稅），希望可以三室100 平米左右，位置考慮在市區(qū)，楊浦優(yōu)先考慮，學(xué)區(qū)房更好。 希望大將軍給點(diǎn)建議，謝謝！

回答：預(yù)算不清楚，沒辦法具體建議。楊浦新房主要集中在東外灘和鞍山周邊，都是沒學(xué)區(qū)的。

可以優(yōu)先考慮保利天匯，仁恒海上源這兩個(gè)項(xiàng)目，都有100平小戶型的三房。另外楊浦隔壁的北外灘和瑞虹，也有幾個(gè)類似的新盤產(chǎn)品。

目前市區(qū)范圍，這一塊后續(xù)新盤是最集中的了。

提問：曾叔，請問怎樣分辨真筍與假筍？

回答：筍盤不等于低價(jià)。真筍盤買入即賺，如限購限價(jià)的倒掛盤，急需用錢不懂行情低于市場價(jià)3成及以上流出的房子；潛在筍，可因未來政策和時(shí)間修復(fù)到合理價(jià)值，如板塊差、房子靠近未來會被拆遷的垃圾站，板塊差隨時(shí)間因素下板塊輪動(dòng)、洼地補(bǔ)漲而獲得更高價(jià)值，潛在筍非?？简?yàn)眼光與信息獲取能力，否則站崗；假筍買入即坑，如無經(jīng)驗(yàn)參與的法拍房，鬼牌，有產(chǎn)權(quán)糾紛、一房多賣的房子。

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