大力發(fā)展租賃住房,高房?jī)r(jià)趨勢(shì)已經(jīng)不可逆了

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-21 15:29

大力發(fā)展租賃住房，意味著打壓高房?jī)r(jià)、限制高房?jī)r(jià)的政策思路，要調(diào)整了。

從2016年底，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”第一次出現(xiàn)在官方文件里，被概括為“房住不炒”，迅速開(kāi)始在全國(guó)流行。之后的幾年里，各地開(kāi)始變著花樣出臺(tái)各種政策，打壓房?jī)r(jià)、限制房地產(chǎn)發(fā)展。比如北京出臺(tái)的認(rèn)房認(rèn)貸、限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房政策等，強(qiáng)力壓制房?jī)r(jià)，硬生生的將市場(chǎng)強(qiáng)行從火熱狀態(tài)壓的冰涼一片。

過(guò)去幾年里，在北京成功買房上車的人，可以說(shuō)吃到了政策紅利，趁著政府強(qiáng)行創(chuàng)造出的低房?jī)r(jià)窗口期，買房上車了。2021年開(kāi)始，這樣的福利越來(lái)越少，甚至要說(shuō)拜拜了。

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，前所未有的給了租賃住房大量筆墨篇幅，從多個(gè)方面提出下一步的解決思路。如此興師動(dòng)眾，濃墨重彩的說(shuō)租賃住房的事情，之前沒(méi)有，之后不知道還有沒(méi)有。

昨天的公號(hào)文章里，已經(jīng)就這部分做了分析，今天不再重復(fù)。

我想說(shuō)的是，大力發(fā)展租賃住房的另一面，意味著對(duì)高房?jī)r(jià)趨勢(shì)的變相承認(rèn)：大城市的高房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能被打壓回去了，房?jī)r(jià)暴漲有風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)暴跌同樣風(fēng)險(xiǎn)巨大?？纯淬y行的貸款、信托、基金各種金融產(chǎn)品的投向，里面有多少是房地產(chǎn)相關(guān)的。

這幾年為了壓制房地產(chǎn)行業(yè)，真的是財(cái)稅、金融、行政，十八般兵器全部搬出來(lái)了。即使這樣，深圳樓市率先突圍，暴漲一波。上海樓市正在暴漲的過(guò)程中，原先其他城市千人打新、萬(wàn)人搖號(hào)的盛況，最近幾個(gè)月在上海也輪番出現(xiàn)。據(jù)說(shuō)，不少上海人見(jiàn)面的問(wèn)候語(yǔ)已經(jīng)變成了：今天，你打新了沒(méi)有。

“房住不炒”想實(shí)現(xiàn)什么樣的效果呢？

是要如同大同社會(huì)里的“居者有其屋”，人人買的起房嗎？

或者如同網(wǎng)上很多人詛咒的那般，房地產(chǎn)行業(yè)徹底破產(chǎn)趴下，再也沒(méi)有高房?jī)r(jià)的房子？

這兩點(diǎn)，顯然都不是。

人人都買的起房，別說(shuō)在一二線大城市很難實(shí)現(xiàn)，就是在三四線城市，要實(shí)現(xiàn)也是千難萬(wàn)難。至于讓房地產(chǎn)崩盤(pán)，那更是天方夜譚。不管大家如何罵不良開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)是一個(gè)巨大的實(shí)業(yè)行業(yè)，住房消費(fèi)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的擴(kuò)大內(nèi)需的消費(fèi)市場(chǎng)。

所謂“房住不炒”，最終要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，無(wú)非是解決居住權(quán)的問(wèn)題，讓人人都有住的地方。至于住的地方，可以是買的，也可以是租的。房子的所有權(quán)和居住權(quán)是分離的，“居者有其屋”，這個(gè)“有”，也可以只是居住權(quán)。

按照這個(gè)思路梳理下去，越是大力發(fā)展租賃住房，解決基本的住房保障問(wèn)題，正常的商品房市場(chǎng)就越能夠正常發(fā)展，不受或少受政策限制。

住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，是兩個(gè)體系。這兩個(gè)體系，不是非此即彼的關(guān)系。只發(fā)展住房保障體系，效果如何，可以看看商品房改革之前的分房時(shí)代就知道了，現(xiàn)在的人，估計(jì)極少有人想退回那個(gè)時(shí)代的住房條件。只發(fā)展住房市場(chǎng)體系，在大城市里，高房?jī)r(jià)也引發(fā)了大量的問(wèn)題。所以，這兩個(gè)體系，既是矛盾的一對(duì)存在，也是互相依存的存在。住房保障體系發(fā)展的越好，住房市場(chǎng)體系就越有空間發(fā)展，簡(jiǎn)單說(shuō)房?jī)r(jià)越來(lái)越高也影響有限；住房市場(chǎng)體系發(fā)展的好，也可以有更多的資源比如土地出讓金投入到住房保障體系建設(shè)上。

說(shuō)到底，政策考慮的是能不能解決居住權(quán)的問(wèn)題，如何解決居住權(quán)的問(wèn)題。至于房?jī)r(jià)多高、房?jī)r(jià)多低，這只是一件小事罷了。舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，如果北京的租賃市場(chǎng)非常發(fā)達(dá)，哪怕商品房漲價(jià)到一平米50萬(wàn)，需要住的人不需要買房照樣有住的地方，高房?jī)r(jià)就不是問(wèn)題。

高房?jī)r(jià)的背后，高價(jià)土地是根源。比如重慶，房?jī)r(jià)在四個(gè)直轄市里墊底，簡(jiǎn)直就是直轄市之恥，那里的房?jī)r(jià)，與直轄市的大名頭實(shí)在不相稱?；疱伋堑姆?jī)r(jià)為什么能那么低？說(shuō)到底，還是因?yàn)楣?yīng)的土地價(jià)格低。

房子既包括住的那間屋子，也包括屋子下面的土地。屋子付出的建筑成本，并沒(méi)有高的多么離譜，而且，按照現(xiàn)在的工業(yè)制造效率，成本甚至在不斷下降。

真正貴的是土地成本。大城市的土地是稀缺的，有的用來(lái)建寫(xiě)字樓，有的用做公園綠地，不是所有的空地都能夠開(kāi)發(fā)成住宅。大城市人又多，土地就更加稀缺。

在土地拍賣價(jià)格居高不下的情況下，想要把房?jī)r(jià)徹底降下來(lái)，那是癡人說(shuō)夢(mèng)。過(guò)去三年，北京基本是骨折價(jià)拍賣土地，嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)商的銷售價(jià)格，這才在市場(chǎng)上供應(yīng)了一批相對(duì)低價(jià)的房子。2020年，不限價(jià)的商品房供地又成了土地拍賣市場(chǎng)的主流，也就是說(shuō)明年入市的不限價(jià)商品房，價(jià)格肯定比現(xiàn)在的限競(jìng)房?jī)r(jià)格要高。所以，此前買了限競(jìng)房上車的人，到了明年，周邊新開(kāi)盤(pán)房?jī)r(jià)一上漲，就偷著樂(lè)吧。

文章來(lái)源：長(zhǎng)鯨瞰房