來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 作者：吳斯旻

12月21日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

會(huì)議明確，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，強(qiáng)化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這里提及的機(jī)制的五個(gè)內(nèi)容，把調(diào)控的事前和事后、市場(chǎng)化和行政化的手段等進(jìn)行了有機(jī)結(jié)合。在長(zhǎng)效機(jī)制方面，四大價(jià)格監(jiān)管體系，即一手房?jī)r(jià)格體系、二手房?jī)r(jià)格體系、租賃市場(chǎng)價(jià)格體系和地價(jià)監(jiān)管體系，或?qū)⑦M(jìn)一步形成、完善。

針對(duì)“大城市住房突出問(wèn)題”，會(huì)議強(qiáng)調(diào)， 2021年要大力發(fā)展租賃住房。加強(qiáng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，加快補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波告訴第一財(cái)經(jīng)，新市民、青年人的住房問(wèn)題一直是政府關(guān)注的重點(diǎn)，明年大城市的住房問(wèn)題會(huì)得到充分重視，這里面就包括了新市民，尤其是大量在大城市中生活的青年人的住房問(wèn)題。

剛剛召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議便強(qiáng)調(diào)了大城市的住房問(wèn)題。根據(jù)會(huì)議精神，明年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)將放在今年房?jī)r(jià)漲幅較大的部分熱點(diǎn)大城市上。在解決方案上，強(qiáng)調(diào)“加快完善長(zhǎng)租房政策”，“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”，“降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”，“逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。

此次全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點(diǎn)發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為。穩(wěn)步推進(jìn)棚戶區(qū)改造。進(jìn)一步完善住房公積金繳存、使用和管理機(jī)制。

貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)指出，部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度本質(zhì)是供需矛盾——人多、房少、價(jià)格貴。發(fā)展住房租賃，為新市民提供安全可支付的租賃住房，讓租房獲得與購(gòu)房同等的基本公共權(quán)利，能夠降低對(duì)購(gòu)房的焦慮，也會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住本質(zhì)。

根據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)，3月以來(lái)，各地二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)持續(xù)分化，一線城市持續(xù)走強(qiáng)，二三線城市緩慢走弱。從需求端來(lái)看，截至12月中旬，一線城市商品房成交面積累計(jì)同比增長(zhǎng)達(dá)到11％，二三線城市僅為-3.2％。

許小樂(lè)此前分析稱，總結(jié)2020年下半年以來(lái)多地房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策工具不僅僅是對(duì)需求端的限制，也增加了住宅用地供給，通過(guò)“建設(shè)人才房、租賃房”等供給端的政策以及促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，來(lái)平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。

“發(fā)展租賃是解決大城市住房問(wèn)題的有效途徑。未來(lái)住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴(kuò)大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時(shí)租金將更平穩(wěn)，租住真正成為一種長(zhǎng)期居住選擇。”許小樂(lè)說(shuō)。

張波預(yù)測(cè)，未來(lái)人口流入集中城市的房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)加強(qiáng)。從今年深圳、杭州、寧波等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱可以看出，大量的人口流入導(dǎo)致的購(gòu)房需求快速增長(zhǎng)，是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力，而強(qiáng)化對(duì)這些城市的需求側(cè)調(diào)控，是穩(wěn)定市場(chǎng)的重中之重。此外，新進(jìn)入這類(lèi)城市的新市民和年輕人的住房問(wèn)題，并不能完全依靠商品房市場(chǎng)來(lái)解決。

多名專家告訴第一財(cái)經(jīng)，“建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)”指向性明確，有利于整治今年長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷的問(wèn)題。

張波稱，該政策，一方面將推進(jìn)租賃房源的公開(kāi)透明，有利于解決房源信息虛假問(wèn)題、增強(qiáng)租金調(diào)控；另一方面，有利于對(duì)租賃房源供給有前瞻性地把控，指導(dǎo)長(zhǎng)租公寓更好布局市場(chǎng)。

在城市建設(shè)方面，此次會(huì)議還提出，全力實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展；加大城市治理力度，推進(jìn)韌性城市建設(shè)；加快發(fā)展“中國(guó)建造”，推動(dòng)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

許小樂(lè)認(rèn)為，這表明今后住房發(fā)展的重心將從增量到存量，從增長(zhǎng)到民生。

他進(jìn)一步指出，城市更新行動(dòng)是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出要堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點(diǎn)，要將擴(kuò)大消費(fèi)同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來(lái)，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至今年11月，新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬(wàn)個(gè)，惠及居民近725萬(wàn)戶。近日，住建部還印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單》，為未來(lái)改造工作提供指引。

同時(shí)，在鄉(xiāng)村建設(shè)方面，會(huì)議指出，將推進(jìn)以縣城為重要載體的就地城鎮(zhèn)化和以縣域?yàn)閱卧某青l(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，這里最值得關(guān)注的一個(gè)表述就是“就地城鎮(zhèn)化”。過(guò)去此類(lèi)表述還不清晰，縣城的功能和地位也是不明確的。就地城鎮(zhèn)化或?qū)⑹箍h城、縣郊和重點(diǎn)鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)力度得到強(qiáng)化，“這值得做產(chǎn)城融合的房企關(guān)注”。

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