來源：第一財經(jīng) 作者：吳斯旻

12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強調(diào)，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

會議明確，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產(chǎn)長效機制，強化城市主體責(zé)任，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場監(jiān)管等機制，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析稱，這里提及的機制的五個內(nèi)容，把調(diào)控的事前和事后、市場化和行政化的手段等進行了有機結(jié)合。在長效機制方面，四大價格監(jiān)管體系，即一手房價格體系、二手房價格體系、租賃市場價格體系和地價監(jiān)管體系，或?qū)⑦M一步形成、完善。

針對“大城市住房突出問題”，會議強調(diào)， 2021年要大力發(fā)展租賃住房。加強住房市場體系和住房保障體系建設(shè)，加快補齊租賃住房短板，解決好新市民、青年人特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問題。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波告訴第一財經(jīng)，新市民、青年人的住房問題一直是政府關(guān)注的重點，明年大城市的住房問題會得到充分重視，這里面就包括了新市民，尤其是大量在大城市中生活的青年人的住房問題。

剛剛召開的中央經(jīng)濟工作會議便強調(diào)了大城市的住房問題。根據(jù)會議精神，明年房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點將放在今年房價漲幅較大的部分熱點大城市上。在解決方案上，強調(diào)“加快完善長租房政策”，“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”，“降低租賃住房稅費負擔(dān)”，“逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利”。

此次全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議明確，擴大保障性租賃住房供給，做好公租房保障，在人口凈流入的大城市重點發(fā)展政策性租賃住房。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。穩(wěn)步推進棚戶區(qū)改造。進一步完善住房公積金繳存、使用和管理機制。

貝殼研究院首席分析師許小樂指出，部分大城市房地產(chǎn)市場的熱度本質(zhì)是供需矛盾——人多、房少、價格貴。發(fā)展住房租賃，為新市民提供安全可支付的租賃住房，讓租房獲得與購房同等的基本公共權(quán)利，能夠降低對購房的焦慮，也會讓房地產(chǎn)市場回歸居住本質(zhì)。

根據(jù)中泰證券研究所數(shù)據(jù)，3月以來，各地二手房價格走勢出現(xiàn)持續(xù)分化，一線城市持續(xù)走強，二三線城市緩慢走弱。從需求端來看，截至12月中旬，一線城市商品房成交面積累計同比增長達到11％，二三線城市僅為-3.2％。

許小樂此前分析稱，總結(jié)2020年下半年以來多地房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了住宅用地供給，通過“建設(shè)人才房、租賃房”等供給端的政策以及促進區(qū)域協(xié)同發(fā)展等政策，來平抑房地產(chǎn)市場波動。

“發(fā)展租賃是解決大城市住房問題的有效途徑。未來住房租賃發(fā)展將在增加租賃房源供給，租賃權(quán)益的保障及擴大，規(guī)范及支持租賃企業(yè)的發(fā)展等方面持續(xù)發(fā)力，屆時租金將更平穩(wěn)，租住真正成為一種長期居住選擇?！痹S小樂說。

張波預(yù)測，未來人口流入集中城市的房地產(chǎn)調(diào)控會加強。從今年深圳、杭州、寧波等地的房地產(chǎn)市場過熱可以看出，大量的人口流入導(dǎo)致的購房需求快速增長，是推動房價上漲的內(nèi)在動力，而強化對這些城市的需求側(cè)調(diào)控，是穩(wěn)定市場的重中之重。此外，新進入這類城市的新市民和年輕人的住房問題，并不能完全依靠商品房市場來解決。

多名專家告訴第一財經(jīng)，“建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺”指向性明確，有利于整治今年長租公寓頻頻暴雷的問題。

張波稱，該政策，一方面將推進租賃房源的公開透明，有利于解決房源信息虛假問題、增強租金調(diào)控；另一方面，有利于對租賃房源供給有前瞻性地把控，指導(dǎo)長租公寓更好布局市場。

在城市建設(shè)方面，此次會議還提出，全力實施城市更新行動，推動城市高質(zhì)量發(fā)展；加大城市治理力度，推進韌性城市建設(shè)；加快發(fā)展“中國建造”，推動建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

許小樂認為，這表明今后住房發(fā)展的重心將從增量到存量，從增長到民生。

他進一步指出，城市更新行動是重大民生工程及發(fā)展工程，近期召開的中央經(jīng)濟工作會議指出要堅持擴大內(nèi)需的戰(zhàn)略基點，要將擴大消費同改善人民生活品質(zhì)結(jié)合起來，城市更新及其中的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造就是重要環(huán)節(jié)。

根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至今年11月，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.97萬個，惠及居民近725萬戶。近日，住建部還印發(fā)了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單》，為未來改造工作提供指引。

同時，在鄉(xiāng)村建設(shè)方面，會議指出，將推進以縣城為重要載體的就地城鎮(zhèn)化和以縣域為單元的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

嚴(yán)躍進稱，這里最值得關(guān)注的一個表述就是“就地城鎮(zhèn)化”。過去此類表述還不清晰，縣城的功能和地位也是不明確的。就地城鎮(zhèn)化或?qū)⑹箍h城、縣郊和重點鎮(zhèn)的開發(fā)力度得到強化，“這值得做產(chǎn)城融合的房企關(guān)注”。

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