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以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好，最近上海樓市實施調(diào)控，這個新政傳遞了什么信號，將對樓市產(chǎn)生哪些影響？

回答：上海畢竟是中國的經(jīng)濟中心城市，也是樓市的風(fēng)向標(biāo)，樓市太冷和太熱都是不行的。此前樓市偏冷，經(jīng)濟有較大下行壓力，所以適當(dāng)放松了人才落戶政策。而上海樓市也橫盤了超過3年，積累了相當(dāng)?shù)馁徺I力和上漲動力。深圳大幅上漲之后，上海的比價關(guān)系已經(jīng)不太合理，需要補漲。但上漲過快，顯然不利于全國樓市的穩(wěn)定，所以必須出臺調(diào)控措施。

此次調(diào)控政策是比較適度的，沒有過強，也沒有偏弱。因為上海落戶門檻比較高，所以看起來調(diào)控力度弱于深圳，但事實上效果未必比深圳差。2021年全國樓市回暖力度將大于2020年，全年商品房銷售面積、金額都會超過2020年，地方政府賣地收入也會有至少8%以上的增長。原因很簡單：2021年的赤字率會收窄，國債、地方債發(fā)行規(guī)模會減少，貨幣政策也會有所收緊，這時候樓市要為穩(wěn)增長、保就業(yè)做更大的貢獻。下一個將全面回暖的大城市是北京，然后華北、東北、中部、西部的樓市也將結(jié)構(gòu)性回暖。

提問：成哥好，上海戶口，首房首貸，首付可以拿出近300萬，目前租住在閔行區(qū)中春路萬科小區(qū)，請問買哪里的房子？什么樣的房子好？

回答：剛需一定要選擇離家近和住得舒服。不清楚你上班在哪里，相比之下華涇次新更適合居住。傳統(tǒng)的居住區(qū)，適合居住而且漲幅不錯的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

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提問：成哥你好，請教一下剛需自住300萬-400萬之間上海寶山顧村板塊可以考慮嗎？看2035規(guī)劃寶山也會成為上海市級四大副中心之一。或者有沒有其他推薦投資的板塊？顧村板塊目前考慮顧村公園周邊如保利葉語，文寶苑，采菊苑這些盤，每個小區(qū)的樓齡不太一樣，在這些小區(qū)附近近地鐵，學(xué)校（劉行新華實驗學(xué)校、鹿鳴學(xué)校），醫(yī)院（復(fù)旦華山），超市（沃爾瑪），感覺配套齊全。作為上車房，是否值得購買該板塊，并且考慮日后如果換房，是否好出手？

回答：你好，寶山顧村只有自住屬性，不太可能成為真正意義上的市中心，上海發(fā)展北側(cè)不是主攻方向。你說的這些小區(qū)自住倒是不錯，如果你在7號線沿線上班的話，可以考慮。不過400萬在大虹橋輻射區(qū)也有不錯的選擇，升值性更好一點，細(xì)節(jié)需要結(jié)合你的通勤等因素來考慮的。

提問：成哥好，請問曾叔嘉定新城這邊后面規(guī)劃怎么樣？升值空間大嗎？首套預(yù)算450w左右，有什么推薦的盤，謝謝！

回答：你好，嘉定新城自從一城九鎮(zhèn)之后，就沒有什么新規(guī)劃了。總體來說它就是一個遠(yuǎn)郊新城，基礎(chǔ)建設(shè)不錯，地鐵，城市界面，商圈，都做得挺好的，但問題是缺少高能級產(chǎn)業(yè)，所以定位只能是剛需住宅區(qū)，房價會比上海大盤略好一些，但說不上驚艷。嘉定金茂府不錯，其他沒有什么印象特別深的產(chǎn)品。因為總體房齡比較新，可以選擇離地鐵近的項目。

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提問：成哥好，問下上海買房三個板塊的比較：

1. 大虹橋板塊的南虹橋區(qū)域華漕東北角，這個區(qū)域的優(yōu)勢是五年左右會有13號西延利好，加上華師大虹橋?qū)W區(qū)規(guī)劃，不久動工，以及虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)加持。缺點是目前周邊都是工地比較荒涼，而且虹橋板塊被炒作得比較火，擔(dān)心透支潛力。

2. 寶山上大板塊，優(yōu)勢15號線年底即將通車，外環(huán)內(nèi)，居住氣氛比較濃。缺點是產(chǎn)業(yè)比較少，且滬太路比較堵，七號線很擁擠

3. 嘉定新城，城區(qū)有比較系統(tǒng)的格局規(guī)劃，有汽車產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，在郊區(qū)中GDP最高，超過青浦，松江，寶山。產(chǎn)城融合得比較好，次新房比較多，目前均價3萬五，性價比高。請問如何選籌，跪謝！

回答：我個人比較看好的是南虹橋片區(qū)，幾個大賣點：

一是大虹橋輻射區(qū)，因為大虹橋CBD已經(jīng)建成，有房地產(chǎn)行業(yè)和阿里入駐，這里是有一些高端人口溢出，去南虹橋置業(yè)

二是13號線是東西走向，能級要高于其他南北向的線路

三是新學(xué)區(qū)入駐。

目前片區(qū)里面新房炒作的比價高，但二手房沒怎么漲，不存在透支的問題。

提問：成哥好！我在淮北，想在合肥買房，合肥限購。據(jù)說買新房補交社保就行。買二手房不行。我現(xiàn)在在淮北有兩套房，一套學(xué)區(qū)房，老破小，房齡31年，58平方。大約能賣60萬。還有一套在近郊，85平方，買抵工程款的棚戶區(qū)拆遷房，沒有產(chǎn)證。現(xiàn)在能賣36-38萬。問:1我是賣兩套房去合肥買呢，還是賣一套? 2 買那個位置，總價多少的房子最好? 謝謝！

回答：1.淮北2套房子，投資角度看，都屬于劣質(zhì)資產(chǎn)，建議全部出手，置換到合肥。

2.在過去10年，合肥進步大，城市層級躍遷非常成功。未來10年，依然謹(jǐn)慎看好。人口800萬左右，未來增長到1000萬以上沒問題，會成為國家核心的大城市之一。合肥的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，汽車、家電、芯片、人工智能、高科技各種行業(yè)都有。另外合肥的米字型高鐵規(guī)劃，也讓它在高鐵時代下，具備更大的資源流動優(yōu)勢。

合肥被稱之為霸都，我的理解是安徽省非常強調(diào)合肥的首位度，省內(nèi)并沒有另外一個強力城市可以與合肥競爭資源。這些都是它城市能級上的優(yōu)勢。

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提問：成哥好，請問遼寧沈撫新城，小戶型41平南向，5200/平，可以入手嗎？

回答：沈撫新城剛進入拉升通道，時間上五年內(nèi)不看好，空間上距離主城25公里太遠(yuǎn)，資金上不看好產(chǎn)業(yè)能落地。

投資講究的是低價入高價出，推薦沈陽沈北板塊，沈北目前雖然經(jīng)歷了一波補漲，但是相對來說還是價格低洼區(qū)域。

沈陽新盤建議沈北地鐵沿線單價8千左右入手，目前還可以淘到很多7-8千左右的。二手房重點淘一環(huán)二環(huán)內(nèi)次新，屬于領(lǐng)漲區(qū)域。

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提問:成哥好，坐標(biāo)徐州，去年下半年來，徐州二手房掛牌量越來越多，現(xiàn)在投資房產(chǎn)時機合適嗎?

回答：幾類城市買房投資要謹(jǐn)慎。

1、二手房掛牌量比較高的城市，如果一個城市掛牌量非常的高，那就需要警惕了。

2、房價一直在漲，從未冷卻的城市。因為沒有任何一種投資品可以永遠(yuǎn)漲下去。

3、短周期內(nèi)已大漲的城市。過去的東莞深圳都是如此，有些城市，短周期內(nèi)有一波比較大的漲幅，房價已在高位，入場時機不太合適。

4、沒有基本面的支撐，只是單純補漲的城市。

一個城市如果沒有實質(zhì)的基本面的支撐，也沒有實質(zhì)性的利好，只是單純的由于上一輪城市這種普漲情況下補漲的城市。

短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全國普漲。

以上來自“成哥說房”微信公眾號提問精選。

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