上海樓市:這個樓盤長期看價值不高,建議置換到市區(qū)更好!

來源：智能家居時間：2021-02-27 16:20

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以下選自“成哥說房”微信公眾號精選提問：

提問：成哥好。我家住上海奉賢，另有一大一小2套舊房，市值約（大300萬，小150萬），想置換投資市區(qū)，現(xiàn)在一起賣掉還是先賣一套，現(xiàn)在是賣掉的好時間嗎？接下來投資哪個區(qū)域更好？

回答：這個樓盤長期看價值不高，投資建議全部出手賣掉，置換到市區(qū)更好。奉賢太遠了，因為真的很便宜，所以很多人買，我們投資買房子還是偏喜歡買洼地的，但還是要識別一下真洼地和偽洼地。遠郊旅游景區(qū)多打的空氣指數(shù)、宜居品質(zhì)牌子，旅游資源、環(huán)境指數(shù)都是對標(biāo)旅游人口的。但房價要漲歸根結(jié)底，是要有愿意在這里居住的有購買力的接盤俠。我們看房價一般是看周邊的產(chǎn)業(yè)。所謂的低房價并不是什么洼地，而是真的價值低。除非有大量高新企業(yè)遷入，否則不會改變的。所以奉賢長遠看價值也不大，沒必要繼續(xù)持有。建議兩個方向，一是大虹橋，買華漕核心區(qū)，或者徐涇那邊次新房商品，都找房齡2005年以后的那種房子。二是在三林中環(huán)外一帶找次新房。這個打法主要是押注板塊潛力，這些板塊也是比較看好的。上海投資回報率高的樓盤。具體詳見內(nèi)部分享！

提問：成哥好，我的情況是這樣：上海準(zhǔn)備入二套房手里現(xiàn)金130多萬，請問買在哪里投資潛力大？二套要七成首付，想了幾種方案：

1.是到楓涇購買一套230萬以內(nèi)的房子二年后交房？

2.閔行馬橋買個一房帶學(xué)區(qū)的或者二房動遷房.或者閔行交大附小老破小學(xué)區(qū)

3.加大投入比例，需要抵押上海房產(chǎn)，或者賣蘇州太湖邊煙臺芝罘島共二套房子，買550—600萬的房子，目前看好西渡疊墅 600萬以內(nèi)，或者想去楓涇買聯(lián)排大約500萬—550萬。思路比較混亂，還想去市區(qū)內(nèi)環(huán)買老破小。希望成哥知道一下！

回答：1.方案一和二，投資打法不好，老破小大概率跑輸大盤。子彈130，上海二套資格因為首付比例太高，我們一般不建議一線城市采用二套資格直接去買，這樣資金利用率太低，總價低就很難買到好房子。如果沒有其他可以抵押的資產(chǎn)來擴大資金流，通常我們建議采用全款抵押的形式買入，找墊資公司配合，然后抵押7成，相當(dāng)于首付3成，這樣可以買到標(biāo)的的總價更高，更能利于選籌。

2.買房之前首先盤點一下自己手里的資產(chǎn)，看哪些能融資或者變現(xiàn)，而你有可操作資產(chǎn)，那么就要好好利用。建議首先出手煙臺的房子，往往風(fēng)景優(yōu)美的地方，都沒有太大升值能力，而且缺少接盤俠。

3.如果是純投資，短期內(nèi)不自住，除非底倉很足，否則別墅屬于典型的錯配產(chǎn)品，注定客群有限，流動性不好。買別墅，首先絕大部分別墅都不適合投資，本身是一個以消費為主的小眾市場。別墅本身的流動性，金融屬性也差，如果不是有高凈值的底倉打底，很難扛過風(fēng)險。而目前絕大部分的別墅，熱門的別墅市場，又位于郊區(qū)，進一步放大了泡沫和接盤的風(fēng)險。

我的建議是：上海內(nèi)環(huán)內(nèi)老黃浦，中環(huán)閘北、閔行學(xué)區(qū)房，以及中外環(huán)大虹橋、張江、三林成交量明顯起來了，建議在這幾個地方可以看起來了，買2005年后的二手次新房。

提問：成哥好，坐標(biāo)揚州，子彈30，自有住房一套，純公積金貸款，現(xiàn)在想考慮置換，一套揚子佳竹苑的二手房和梅嶺學(xué)區(qū)房，請問怎么操作更合適？謝謝！

回答：你的置換打法我還是認(rèn)可的，賣1買2，2套升值能力肯定大于1套。可以置換1套自住，另外買1套學(xué)區(qū)房投資。揚州未來幾年、十幾年的GDP、人均GDP排名在省內(nèi)都不會有提升甚至還可能會繼續(xù)降低，因為揚州要想發(fā)展，必然要靠蘇北的整體發(fā)展。如果蘇北整體發(fā)展不行，那么揚州就不行，如果蘇北整體發(fā)展好了，揚州也僅僅是分一杯羹而已，做不了蘇北領(lǐng)頭羊。雖然這波揚州的房價在漲，單長遠看來后勁不足，原因有2點：

1.人才流失：南京、蘇州、無錫、常州、昆山，不管是經(jīng)濟、人口、還是區(qū)位都優(yōu)于揚州，競爭激烈，勢必會吸血揚州。

2.城市保護：對于揚州來說，環(huán)境大于一切，所以在揚州你看不到摩天大樓，也看不到重工業(yè)區(qū)。不容易產(chǎn)生有購買力的高薪人口。所以在很多城市依賴工業(yè)享受市場經(jīng)濟福利的時候，揚州失去了第一波福利。所以本土剛需可以深耕，外來純投資就沒必要。

提問：成哥好，現(xiàn)在上海行情已經(jīng)發(fā)生變化，專家們都在說盡量在今年內(nèi)完成買房，明年可能會大漲一波。我們之前參與了蟠龍和中核的搖號，但是都沒有中簽，再去看周圍其他的房子，要不沒有地鐵要不沒有商業(yè)落差一下子太大也就沒有參與認(rèn)籌了。今年已經(jīng)接近尾聲了，我們現(xiàn)在很焦急又很迷茫。我們還可以繼續(xù)等盤龍后面的房子嗎？大虹橋核心板塊的二手房如何？徐匯區(qū)公司附近的老破小可以選擇嗎？我們現(xiàn)在是不是要趕在年前先上車之后再置換？請成哥指導(dǎo)一下！

回答：上海樓市，正在進入無量上漲時代。所謂“無量上漲”，是股市里的一個名詞。解讀下來也不麻煩，簡單說就是股票持續(xù)上漲，但對應(yīng)的成交量變化很小，或者說低于前段時間的成交量。這種趨勢像極了現(xiàn)在的上海樓市，個別的區(qū)域和房源大漲，整盤隨之微漲，但成交量反而是回撤的。上海樓市正處在“無量上漲”的拐點。短時間看，上海正在面臨“房東惜售”、“無房可賣”的承壓。當(dāng)前的上海樓市熱，是不缺買家的。首先上海樓市整體真的在漲，新房限價不明顯，但中環(huán)、大虹橋等優(yōu)勢板塊的新房，一直都要靠搖號陪跑。大虹橋二手房搶手是新房購買力外溢存在熱度。一旦市場進入無量上漲的階段，也就代表著“空翻多”會來得很快，各個板塊內(nèi)為數(shù)不多的好房子，會被迅速吃掉。一些底部的低總價房源迅速消化之后，整體就會進入另一個階段：上漲——吃掉——普漲。最后就會進入一個比較罕見的狀態(tài)，有錢也難買到好房子。

在這種情況下建議如果是急需學(xué)區(qū)的不要猶豫，只要上海樓市不調(diào)控，年后依舊還會有漲幅。所以有條件的就直接上車好房子，買學(xué)區(qū)房、買改善，即使短期追高，但時間一定會把高點熨平。條件不夠的也就是剛需和二套投資，一切以上車為主，學(xué)區(qū)、地鐵、地段、配套起碼滿足一個。在這種市場行情下，總要做出一些舍棄和選擇題。

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提問：成哥好，日后打算在南寧定居，，想在鳳嶺北買套剛需房，小孩明年要上幼兒園了，正在看榮和系小區(qū)的房子，80多90平的小三房四方，看中他們贈送的面積多點。想問下鳳嶺北還有哪些樓盤可以值得考慮的？

回答：鳳嶺北對于南寧來說，正如上海的浦東新區(qū)、香港的淺水灣、深圳的后海。它是南寧城市的門戶名片之一，是令人向往的富人區(qū)。

這個片區(qū)各項配套成熟，核心區(qū)新房價格1.5-1.8萬/平，置業(yè)門檻相比南寧其他片區(qū)高，一直是改善置業(yè)者、學(xué)區(qū)房需求者的首選。

鳳嶺北地塊開發(fā)接近飽和，新房供應(yīng)少，二手房市場交易活躍。二手的話榮和公園大道可以淘二手筍盤。

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