我是房產界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔你好，開放式社區(qū)，對自住來講，會有不方便的因素嗎？

回答：我不會買這樣的產品的，你可以看一下前灘三湘旁邊的格力地塊，就是開放式的小區(qū)，下面的底商會吵到上面住戶的。另外還有北京朝外soho也是這樣的建筑，居住品質真的不高。

提問：曾叔你好，自住坐標建平實驗初中學區(qū)房，小孩已就讀，準備現(xiàn)在的房子給父母居住，有1000萬預算，想附近另置一套3房，看了一套不靠高架最里面的4房，150平，優(yōu)點是04年商品房，較新，實際得房率高，自住適宜且有固定車位，缺點是小區(qū)小又冷門，沒有學區(qū)價格浮動較大，是否適合購入，不要增值，只想保值，謝謝

回答：沒有學區(qū)的小區(qū)小的樓盤，要想增值只能靠地段為主，你說的這個戶型偏大，也不是在最強勢地段，增值挺難的，但是自住+保值問題不大，上海的房子不怎么會跌的，即便跌也是因為漲多了才會有跌。

提問：曾叔你好，我有預算300萬左右，想在大虹橋買個一手的動遷房，用來投資升值，請問：

1. 華漕的西郊九韻城和青浦的徐涇北城那一片，哪個升值空間更好？

2. 徐涇北城那邊的動遷房，產證歸屬有的屬于華新，有的屬于徐涇，這個需要注意嗎？

回答：本來是徐涇北城潛力大過華漕，但之前一年多徐涇北城漲了不少，所以綜合性價比差不多了。沒必要區(qū)分，以戶型產品和到地鐵站距離結合價格來分析。另外你這個預算，還可以再看看泗涇、九亭、江橋、甚至徐涇南側也是可以考慮的。

提問：曾老師，本人首套房，預算400萬，想買新房或者次新房，上班在8和號線和9號線的陸家浜路的地鐵站，有推薦自住的區(qū)域或者樓盤嗎？

回答：這個預算，想買新一點的房子，只能考慮8號9號線的沿線外環(huán)外的房子了。這個預算要買新房，距離就會很遠，大概要到松江新城和魯匯的樣子，我覺得有點太遠，應該優(yōu)先考慮略微近一點的二手房可以考慮下九亭、泗涇、浦錦路一代的次新房。細化到樓盤推薦可以參考曾叔總結的內部資料，可以解決你的疑問。

提問：曾叔你好，想請教下。名下市區(qū)有三套房。想賣掉兩套小區(qū)環(huán)境不好的，置換到青浦趙巷別墅能行不。市區(qū)兩套賣掉有600萬，以兒子名義首套貸款。但是又擔心買別墅跑不贏大盤。喜歡是喜歡，暫時又不去住又租不出去。也有些為難，您有什么好的建議嗎

回答：別墅是消費型的產品，自住會非常好，但要出租出售都很麻煩。你如果是真的為了自住的話，可以考慮買別墅，但不要對增值性有太多期待。不要考慮增值性的話，不如去大虹橋和三林核心區(qū)買品質房。

提問：曾叔您好，想請問一下買房策略，首套剛需，因為拿到戶口的時間不長所以近期才能買房

有以下三個選擇，您覺得哪個合適？感謝！

1.持續(xù)搖新房，按照目前的概率計算，最晚明年下半年搖到自己想要的新房

2.買大熱區(qū)域，今年眼睜睜地看著例如大寧、瑞虹、聯(lián)洋等強勢區(qū)域大漲，現(xiàn)在高位買入這些強勢區(qū)域

3.買一般熱度區(qū)域，這些區(qū)域今年上漲幅度相對小一點，可能會補漲，但屬于某方面資源（如學區(qū)）有缺陷或者未來前景一般的，例如塘橋、世博等

回答：第一個選擇概率不是這樣算的，假設熱門新盤在積分足夠認籌入圍的前提下，有30%的中簽率，不意味著你搖三四個盤就肯定能中，而是你每個樓盤的中簽率都在30%，只要臉足夠黑，搖一個和搖10個，很可能沒區(qū)別。

第二個選擇是比較穩(wěn)定的，上海樓市歷來強者恒強，弱勢地段和產品崛起的難度很大，要學區(qū)或者重點規(guī)劃過去才有希望。但更建議在強勢地段中，反過來去找那些沒有學區(qū)和規(guī)劃溢價的地段，支撐力更扎實。不會受zc影響。

第三不建議，弱勢地段，尤其這些已經造滿房子，開發(fā)完畢的弱勢地段，很難再有翻身之日，永遠拖在最后。

提問：你好曾叔，請問如何做好買房子的工作？

回答：初級房產投資人，要做好買房工作，有兩面，一方面是融資+杠桿，盡可能多的通過一切渠道融更多的錢，從親朋處，銀行借款。但融資之外更重要的是多賺錢，少消費，以貸還貸、以融續(xù)融不會走的太遠，應在自身力所能及的范圍內投資。另一方面是選籌，自住和投資分離，自住圍繞工作生活半徑5公里內尋盤，怎么喜歡怎么來。投資，原則上永遠追求收益最大化，遵循“好城市、好區(qū)域、好房子、好價格”十二字方針，不要為了買房而買房，入一堆沒有價值、沒有漲幅的貨，如公寓、鬼盤。綜合考慮“貸款+漲幅+租金”，保證未來能夠賣出變現(xiàn)或拆遷變現(xiàn)。

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