我是產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾叔，請問新房價格有可能會談到95折以下嗎？ 因為一房一價表上面，標(biāo)注了上下5%的波動區(qū)間。

回答：當(dāng)下在上海不太可能。那個5%的浮動價格是用于對低樓層的或者非標(biāo)準(zhǔn)層的帶硬傷的房子，它會有一定的折價。

當(dāng)然在靜淡市的時候，房企可能會拿出一二套特價房出來，給到折扣，我知道萬科天空之城二期曾經(jīng)愿意給到1.5%的折扣力度，這已經(jīng)是我見到比較大的折扣了。上海的樓市在逐步變強(qiáng)，不太可能再有這種折扣機(jī)會。

提問：曾叔，您好，500-600總價，優(yōu)先三房，其次帶點兒學(xué)區(qū)，可以買什么板塊呢？

回答：這個預(yù)算三房基本上買不到市一級的一梯隊或者二梯隊的學(xué)區(qū)房。

不如建議優(yōu)先考慮下，把房子的品質(zhì)和居住屬性優(yōu)先考慮一下，可以在東西兩側(cè)外環(huán)地鐵附近選，優(yōu)先考慮電梯房，房齡2005年以后。具體推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料。

提問：曾叔，徐涇的生活配套目前算欠缺嗎？能簡單的對萬科天空之城四期評價下嗎？

回答：萬科4期要比3期好，徐涇的生活設(shè)施目前還是比較缺乏的，連找個肯德基吃飯的地方都非常困難。買徐涇未來的潛力規(guī)劃要放眼到5年以后，萬科天空之城的商業(yè)體建成之后會有所改善，但是萬科商業(yè)體只有8萬方不算特別多，徐涇的發(fā)展可能還要慢慢注入更多資源。

提問：曾叔，請教下，明珠小學(xué)招生簡章中有沒有對人戶一致的具體要求？能否產(chǎn)權(quán)人和戶主為祖母這樣子？謝謝

回答：有要求的。戶主須是適齡兒童的父母、祖父母或外祖父母之一，且房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人須為戶主本人；適齡兒童本人為戶主的，房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人須為適齡兒童本人或其父母。簡單說就是產(chǎn)權(quán)人和戶主必須一致，祖母可以，孩子戶口落在里面。

提問：您好，我有一套房子在猶豫要不要賣掉，賣房的錢想放到其他投資渠道。這套房有機(jī)場聯(lián)絡(luò)線的規(guī)劃利好，張江科學(xué)城站，隔個三百米吧。不過這條線要到2024年才通車。一般地鐵通車房價會增值多大的幅度？值得拿著嗎？謝謝！

回答：不要賣掉，張江科學(xué)城站那里的潛力很大，我看好張江、孫橋、廣蘭路和唐鎮(zhèn)組團(tuán)。未來張江會成為浦東房價的一極。如果你其他渠道沒有每年穩(wěn)定在8%以上的收益率的話，壓根就被考慮換倉。就算一定要賣房，也等到形式再穩(wěn)一些說。

提問： 老師，你好，我想問下。淀山湖大道地鐵站附近的新房VS楊行板塊友誼西路地鐵站附近的新房。兩個板塊的新房哪個以后的升值空間更大？我看淀山湖地鐵站的新房都很久沒漲了，而且周圍都是空地，以后會持續(xù)的有新房供應(yīng)。不一定會有很大的升值空間??？以后好像同品質(zhì)的二手房競爭也大。反觀一直不被看好的寶山楊行板塊，好像一直都在默默地跟隨大盤的漲幅。所以如果要選擇的話，是選擇哪個板塊投資更穩(wěn)？

回答：兩個的邏輯打法不太一樣，如果是短期比較的話，寶山楊行板塊會好一點，當(dāng)下確實有上漲趨勢，但長期來看，目前在倡導(dǎo)大虹橋崛起，而且確實整體力度也比較大，可長期看好一些。

提問： 曾叔，上海大寧地區(qū)這一波漲幅較大，是不是已經(jīng)到天花板了，未來還有潛力嗎？

回答：其實對于短期行情，我覺得到了這個階段其實很難預(yù)測了，反正對于上海樓市的整體周期，我一直處于比較樂觀的狀態(tài)，上海樓市的未來，包括像大寧這樣優(yōu)質(zhì)板塊的未來，真的是長期看好。

提問：請問，如何看待商住和商鋪？

回答：由于房票原因，很多人打起了商鋪的主意。商鋪不限購，不限貸，入手即可出租，更有開發(fā)商用高返租來吸引投資者。現(xiàn)受互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，一鋪養(yǎng)三代越來越難了。如入手鋪面，第一看地段和區(qū)域人流量，不建議入手盒子商業(yè)和步行街，能賺錢的好鋪面沒人會賣。第二，鋪面租金租售比低于5%不考慮。鋪面的缺點除了價值的不可控因素太多，還有交易稅費相當(dāng)高，特別是土地稅和所得稅。由于未來不可控因素太多，會造成租不出去的情況，想要改成居住場所出租也很難，住宅每個人都需要，但商品不是，新手不建議投資。

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