上海樓市:迷茫該買(mǎi)怎樣的房子?又如何買(mǎi)?內(nèi)行人掏心窩的經(jīng)驗(yàn)!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-02-03 13:56

我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會(huì)各界人層選出滿(mǎn)意的樓盤(pán)！跟緊曾叔購(gòu)房不踩坑，投資有前景。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“曾叔談房”公眾號(hào)·粉絲提問(wèn)

提問(wèn)：曾叔，我94年，單身。手上有閑錢(qián)可以隨大流買(mǎi)買(mǎi)房子安定一下，但還不知道該買(mǎi)什么樣的，到底是自住還是投資呢？就迷茫，能不能解惑下，感謝！

回答：買(mǎi)什么樣的房子，其實(shí)真正的立意點(diǎn)，應(yīng)該是你想從房子里獲得什么？用來(lái)住，那就只要自己喜歡即可，即使再多人勸你不要買(mǎi)公寓不要買(mǎi)旅游房產(chǎn)，但凡事都頂不過(guò)“你喜歡”這三個(gè)字。

即使沒(méi)有投資價(jià)值，你買(mǎi)在鄉(xiāng)村買(mǎi)在小縣城用來(lái)自住，也無(wú)可厚非。但自住需要篩選出房子的價(jià)值點(diǎn)排序，商業(yè)配套、學(xué)區(qū)，交通通勤、產(chǎn)業(yè)上班、醫(yī)療資源里面做個(gè)排序，優(yōu)先去選擇價(jià)值排序靠前的那個(gè)板塊、那套房子。在這之后，再去考慮樓層戶(hù)型朝向之類(lèi)的事。至于風(fēng)景和內(nèi)部配套，可以放到后面的位置。所以才經(jīng)常會(huì)有人不理解也不會(huì)梳理價(jià)值排序，靠著一時(shí)沖動(dòng)買(mǎi)下以后住起來(lái)不舒服的房子。

但是，如果你把想房產(chǎn)作為增值的投資，就要付出等價(jià)的努力來(lái)獲得增值的可能性。看房200套，多看區(qū)域規(guī)劃，對(duì)比樓盤(pán)項(xiàng)目，自然就會(huì)慢慢有房產(chǎn)投資的感覺(jué)，也會(huì)慢慢掌握房產(chǎn)投資的價(jià)值理論。即使現(xiàn)在你沒(méi)有錢(qián)，也可以看房看起來(lái)，新房二手時(shí)不時(shí)關(guān)注看幾套，用腳步去丈量城市的區(qū)域和板塊，很快在你的腦子里就會(huì)有城市、板塊、房子的形象地圖，對(duì)各個(gè)板塊大致的優(yōu)缺點(diǎn)有了解，也有了對(duì)好房子的主觀判斷力。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)曾叔，江橋投資前景如何？

回答：江橋前景不錯(cuò)的，它在大虹橋輻射區(qū)里面是屬于我比較看好的板塊。

提問(wèn)：曾叔 1.北京中介說(shuō)北京商住公寓過(guò)戶(hù)就是3%的契稅和印花稅，請(qǐng)問(wèn)有30-60%的土地增值稅嗎，中介說(shuō)沒(méi)有，能詳細(xì)說(shuō)一下嗎，是中介騙我嗎。2.反到北京中介費(fèi)挺貴的，說(shuō)是2.7%，不知道最低可以降到多少。

回答：土地增值稅全國(guó)都收的，如果沒(méi)有那估計(jì)是用過(guò)戶(hù)公司或者做低差價(jià)來(lái)免除掉的，你自己?jiǎn)枂?wèn)細(xì)節(jié)。北京鏈家市場(chǎng)占比大，都是收3個(gè)點(diǎn)的，最多還價(jià)到2.7%。其實(shí)上海鏈家等很多中介費(fèi)也是3個(gè)點(diǎn)。

提問(wèn)：您好曾叔！夫妻上海戶(hù)口，名下無(wú)房，貸款算二套房，現(xiàn)金流650w，因?yàn)椴蛔≡趪?guó)內(nèi)，想入手純投資性質(zhì)的房產(chǎn)，如何規(guī)劃比較好？工作收入主要在國(guó)外，所以基本想靠國(guó)內(nèi)租金抵貸，考慮到新房限價(jià)和二手房的稅費(fèi)，目前只關(guān)注了新樓盤(pán)，是否合理？最近回國(guó)休假看過(guò)幾個(gè)徐涇的房子，可惜都是尾盤(pán)選擇的余地不大，而且像我們不在上海就比較難趕上好盤(pán)的開(kāi)盤(pán)是吧？謝謝！

回答：上海不像南京和杭州，沒(méi)有特別多的新房限價(jià)機(jī)會(huì)，而且你那么看重租金，不應(yīng)該買(mǎi)新房，因?yàn)樾路坑薪环客?，還有新交付小區(qū)集中出租導(dǎo)致租金偏低的問(wèn)題，你實(shí)操一把就知道問(wèn)題所在了。另外新房開(kāi)盤(pán)有時(shí)間窗口的問(wèn)題。如果你想以租養(yǎng)貸的話(huà)，那你基本上的負(fù)債就不能太多，需要控制總價(jià)規(guī)模，控制在8、900萬(wàn)以?xún)?nèi)。大概只能買(mǎi)中環(huán)外的二手房，買(mǎi)大虹橋有點(diǎn)overqualified。其實(shí)這個(gè)總價(jià)段，上海的可選范圍很大的，建議還是把個(gè)人需求、細(xì)節(jié)要求對(duì)接給我才好幫你做決斷。

提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)曾叔，上海浦東張江地區(qū)孫橋玖瑰灣和中環(huán)墅兩個(gè)小區(qū)哪個(gè)更合適買(mǎi)入保值謝謝！

回答：孫橋這兩個(gè)項(xiàng)目，都有點(diǎn)老啊，而且貼著中環(huán)線，別墅品種本身漲幅就有限，如果是想增值保值，都是不太適合的。如果一定要買(mǎi)，相對(duì)來(lái)說(shuō)中環(huán)墅更好一點(diǎn)。

提問(wèn)：曾叔，我手頭現(xiàn)在有140W閑錢(qián)，放銀行貶值，想在上海買(mǎi)二套保值或增值，您覺(jué)得是買(mǎi)市中心的老破小一房好，比如浦東花木或龍陽(yáng)地鐵站附近的一房（92年左右的老破?。?，還是買(mǎi)郊區(qū)新一點(diǎn)的兩房好，比如航頭鎮(zhèn)、周浦、上海東站，或者您有沒(méi)有推薦的？目前在浦東上班，五年后可能會(huì)搬到青浦上班，謝謝

回答：曾叔建議是買(mǎi)近郊，25km以?xún)?nèi)的次新房，不要買(mǎi)老破小。你將來(lái)在青浦上班的話(huà)，可以先買(mǎi)大虹橋那里的房子，自己現(xiàn)在浦東租房子，大虹橋這五年會(huì)表現(xiàn)不錯(cuò)的。

提問(wèn)：曾叔，我們目前在唐鎮(zhèn)有一套小兩房，回遷房，250萬(wàn)左右?，F(xiàn)在想買(mǎi)一套改善房，但只有150萬(wàn)現(xiàn)金，這種情況您更傾向于賣(mài)一套置換還是再買(mǎi)一個(gè)小一些的？

回答：建議是賣(mài)一買(mǎi)一吧，你只有150萬(wàn)現(xiàn)金，只能買(mǎi)到300-400萬(wàn)的房子，這樣的級(jí)別買(mǎi)不到住的很舒服的樣子，不如置換買(mǎi)個(gè)好一點(diǎn)的房子。

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