上海樓市:二手房樓齡最多多少年就不建議買了?看看內(nèi)行人提醒

來源：智能家居時間：2021-03-01 13:28

我是曾叔談房，資深房產(chǎn)投資專家。與你相見恨晚的買房導師，曾叔沒有千篇一律的自媒體，沒有遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！曾叔屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。關注曾叔談房，帶你成為最會買房的人。

以下內(nèi)容來自“曾叔談房 ”微信公眾號，粉絲提問

提問：曾叔！您好！請問二手房樓齡最多多少年就不建議買了？

回答：你好，相比買新房，買二手房的優(yōu)勢在于，一房屋到手比較快，不像期房要等2-3年；二所見即所得，房屋的質(zhì)量如何、物業(yè)如何、綠化如何，都是可以實實在在看到而且確實了解的；最后二手房的相較同地段的新房來說，價格可能會更低一些，當然也不排除有更高的，但是這也和學區(qū)有關聯(lián)。一般來說，房齡超過20年的房子最好不要買，因為超過20年的二手房都會比較破舊，大多數(shù)都是一些老小區(qū)，房子質(zhì)量不僅會出現(xiàn)各種各樣的問題。有的隨著時間推移，可能連物業(yè)都沒有，不僅管理水平比較低，停車困難，而且居住的人員比較雜，存在一些安全隱患。

購房二手房如果需要貸款，銀行會根據(jù)房齡來判斷是否能房貸，以及貸款額度和償還年限。一般而言，商品房房齡超過20年，商業(yè)貸款銀行放貸的可能性小，畢竟要對房子進行價格評估，房齡越老，評估價越低，你需要出的首付比例就會越高。當然像北京、上海這樣的城市，老破小有一定的市場。但部分城市即使可以申請貸款，設定的條件也是非常苛刻的。而且，房齡超過20年的房子再次轉(zhuǎn)手的難度也會增加，老破小還能有市場，但對于老破大，尤其是高層沒有電梯的來說，轉(zhuǎn)手更加困難。畢竟面積大，總價高，對于窮人來說買不起，別說富人了，就一般改善嫌房小想換個大房的家庭來說，可能都看不上。所以綜合各方面來看，不建議購買房齡超過20年的房子。買二手房建議買滿二，房齡不超過10年的次新房。

提問：你好！曾叔！我是上海集體戶資格，名下無房產(chǎn)，人在北京工作，北京社保不夠5年，想在上海投資首套房出租，租金用于北京這邊租房。手上有現(xiàn)金800左右，這段時間看了黃浦、靜安區(qū)幾個2000-2005年的樓盤像中凱城市、華潤外灘九里、艾美國際等一室一廳，60-70平左右，單價10萬左右，市場租金在13000-15000左右，你覺得能入手嗎？租售比2左右，有沒有更好的樓盤或地段推薦？

回答：你好，我說一下這一片如何選籌，像市中心的中凱城市之光、國際麗都城，作為區(qū)域標桿，回搬樓也比較出名。與同小區(qū)戶型結(jié)構(gòu)更好的商品房相比，單價也便宜了10-15%，可以精挑細選。另一個就是浦江鎮(zhèn) 主要看8號線的四個地鐵站，其中蘆恒路站、浦江鎮(zhèn)站是商品房社區(qū)，江月路站、聯(lián)航路站主看動遷房社區(qū)。例如：一品漫城、浦江華僑城、浦江世博家園都是不錯的標的。

提問：曾叔，你好！請問嘉定新城這邊后面規(guī)劃怎么樣？升值空間大嗎？首套預算450w左右，有什么可以推薦的盤？

回答：你好，嘉定新城自從一城九鎮(zhèn)之后，就沒有什么新規(guī)劃了?？傮w來說它就是一個遠郊新城，基礎建設不錯，地鐵，城市界面，商圈，都做得挺好的，但問題是缺少高能級產(chǎn)業(yè)，所以定位只能是剛需住宅區(qū)，房價會比上海大盤略好一些，但說不上驚艷。嘉定金茂府不錯，其他沒有什么印象特別深的產(chǎn)品。因為總體房齡比較新，可以選擇離地鐵近的項目。具體價值高的樓盤推薦詳見內(nèi)部！

提問：你好，曾叔，1、請問深圳福田安托山片區(qū)和南山前海片區(qū)的一手住宅有投資潛力，還有南山科技園南區(qū)南山外國語學校的二手學位房，三者哪個有投資潛力啊？都是4-5房的戶型。前兩者在等開盤，考慮要不要賣掉科技園的。2、安托山、前海片區(qū)的240平米新房平層，與后海南二外學區(qū)房2004年舊小區(qū)里350平頂樓復式，買哪個合適??？自住的，但主要考慮投資價值差異?？們r差不多。復式被查封急售，預計低于市場價500萬以上。解除查封的風險可控。

回答：你好，你要先明確你的投資打法。新房和二手房完全不同的策略，新房限價買到就掙到.肯定可以買（關鍵是買不到）時間周期長達5年（沒有太好的金融杠桿.持有成本也高）畢竟?jié)q幅看選籌.掙錢靠杠桿。二手房.馬上拿房出租選擇也多.杠桿也好（但是需要專業(yè)）買房是專業(yè)性極高的事，目前的總價來說。現(xiàn)在是買房市場不要賣房，去截斷在抵押，房子裝修出租，持續(xù)增加平米數(shù)吃到這波行情了。橫盤階段在去好好換自己消費的房子。

提問：您好！曾叔，“遠郊、一手、品牌、精裝、CEO盤、小戶型、高單價、酒店式公寓”不碰。買入“市區(qū)邊緣、二手、國營開發(fā)商、毛坯、親民盤、大戶型、低單價、純住宅”房產(chǎn)。1.上面這個觀點你怎么看？之前買房投資適用？現(xiàn)在以及之后不適用？2、現(xiàn)在手上有大筆資金，怕貶值，又沒其他投資途徑，在進行三套，四套房產(chǎn)投資可行么？父母和岳父岳母還有房票可用。

回答：你好，你提的這個觀點，我不太認可。大致說來，遠郊不碰是對的，純住宅目前是不動產(chǎn)投資風險最小的產(chǎn)品種類也不差。其它幾條都要么模棱兩可，要么說反了。今年按照以下幾點買房大概率不會買錯：1、地段上，越是核心地段價值越大。所以遠郊價值不如近郊，近郊不如中心。尤其是有城市自然景觀以及高端商業(yè)商務配套的已經(jīng)成熟的中心。2、品牌上，能稱得上品牌開發(fā)商的，都是有鮮明烙印的。有的烙印好，值得投。有的不好，就不值得投。不能說品牌開發(fā)商不碰，國營開發(fā)商就有價值。這個參考它們以前開發(fā)的樓盤就可以看出來。其實最終還是歸結(jié)到產(chǎn)品上，產(chǎn)品到位就好。有的大品牌開發(fā)商雖然名氣大，年銷售額高，但產(chǎn)品確實一般。但也有的品牌開發(fā)商產(chǎn)品還是不錯的，也不斷獲得市場的認可，升值很大。

3、至于價格與戶型大小。90-120平投資價值更大，價格不是看現(xiàn)在的價格，而是看以后的價格。這是與自住最大的不同。投資主要考慮2點：價格漲上去；有人接盤。缺少一個條件都不成立。4、酒店式公寓在目前市場下確實大多數(shù)投資回報率很低。5、精裝大多數(shù)回報率確實低于毛坯。6、至于一手二手，現(xiàn)在差價縮小，不如考慮淘淘二手。7、有大筆資金，又沒有更好投資渠道，雖說三套四套，五套六套十套八套都沒問題。只要不過度利用杠桿就行，能承受得了，就沒問題。

提問：曾叔，你好，請問二套房，本來是買來給老人住，現(xiàn)在無需。內(nèi)環(huán)內(nèi)（普陀環(huán)球港附近）50?平米老房子想置換，預算500～600萬左右，有上漲空間，想在普陀區(qū)附近，或者更市中心一點，不考慮環(huán)滬，沒有學區(qū)剛需，煩請推薦。

回答：你好，根據(jù)你的需求，建議可以考慮長壽路板塊的世紀之門，萬里板塊的中環(huán)家園。對于你的情況，我還有更好的選擇，可參考內(nèi)部分享。

提問：你好，曾叔，啟動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，對于房價是利好還是利空？是不是打壓房價讓房價下跌？

回答：你好，拉動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)與目前房價的關系非常復雜！經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的重點是拉動消費，核心還是希望錢別出去。房價過快上漲會抑制消費需求，房價明顯下跌又會造成房地產(chǎn)上下游相關產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員收入減少也會抑制消費需求。目前房地產(chǎn)上下游相關產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占總就業(yè)人口比例接近20%，所以穩(wěn)定的房價是目前形勢下拉動經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)的基本保障！經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，房價雖然不會大漲大跌，但當城市價值、區(qū)域價值真的發(fā)生變化的時候，房屋的價值一定會逐漸發(fā)生變化，這個過程可能比較長，但日積月累下來卻是質(zhì)的變化。

提問：曾叔，你好，請問房產(chǎn)稅出來后，房價會繼續(xù)上漲嗎？

回答：你好，具體詳見知識內(nèi)部資料分享。

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