東莞樓市:各個區(qū)房價都這么高,該買哪個區(qū)?內(nèi)行人給出答案

來源：智能家居時間：2020-12-01 00:02

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提問：您好廣叔，本人東莞戶口，現(xiàn)在東莞南城有一套房，還有房票，目前子彈充裕，想再在東莞投資兩套房，本想買一套新房后再買一套二手房，但是新房搶購不到，您覺得是直接買2套二手房好，還是等一段時間買1套新房后再買1套二手房？目前看中的新盤有華潤萬象府和還不知道什么時候開盤的松湖深業(yè)項目。請問您有沒有好的樓盤推薦？二手房有樓盤推薦嗎？運河?xùn)|一號怎么樣？

回答：你好。我是建議二手淘筍，一手盤坑較多。具體還得看標(biāo)的。萬象府可以考慮；松湖深業(yè)也可以關(guān)注；運河?xùn)|一號自住還可以的，小區(qū)環(huán)境好，但由于該區(qū)域較為成熟，缺少增量，投資不算最優(yōu)選。

提問：你好廣叔，目前東莞南城有套房自住，株洲經(jīng)世龍城有套房想虧本處理，總價買了九十五萬，想九十萬拋售，用來在廣東投資，比較有意向投資的城市是東莞，請問東莞哪個區(qū)現(xiàn)在純投資潛力比較大？經(jīng)世龍城的房子有沒必要現(xiàn)在虧本處理掉？

回答：你好，株洲，環(huán)長沙，前兩三年漲了不少，論潛力來說不如長沙，稍微弱了一些，經(jīng)世龍城位置也較偏，周圍都是工業(yè)廠房居多，建議出手置換。至于買東莞哪里，還需要計算下出手后手里資金一共有多少。

提問：你好廣叔，東莞戶口，現(xiàn)住東莞石排，現(xiàn)自住在三百平方帶花園三層宅基地房，在2010年購入東江豪門98平方，房貸已還清，現(xiàn)在有子彈大約90萬，主要想投資保值，現(xiàn)在打算想買準(zhǔn)備開盤茶山龍湖金地98平三房二衛(wèi)，是否合適?除了龍湖還有什么好推薦，幫忙推薦幾個，謝謝！

回答：你好。東江豪門景觀不錯的，配套還可以；龍湖金地在東莞站邊上，可能會有點噪音，總體可以考慮；可以看看二手，如東莞投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：您好廣叔，本人36歲，湖北人，深圳戶口，老婆四川人，和老婆辦了LH，都是研究生，在深圳南山2套房，一套科技園45平小房，市值600，貸款200，另外一套剛從布吉換到前海新盤，1200萬，貸款750左右，手上沒存款了，總房貸在4萬左右，家庭收入稅后140萬左右，都是上班，短時間內(nèi)可能維持在100～150之間，我想把小房贖樓抵押出來，套現(xiàn)200萬，把貸票也用完，入手二線城市房產(chǎn)，之前考慮過東莞，成都，武漢，重慶，鄭州，長沙，實地考察過成都，東莞，但成都限購，而東莞核心區(qū)域松山湖，南城這一波都漲起來了，現(xiàn)在沒想清楚，是否再加杠桿？加杠桿的話，加到哪里合適？不遷戶口和遷戶口2種情況？多謝指點

回答：你好，平均月收入11W+，近幾年收入穩(wěn)定可以考慮繼續(xù)加杠桿，但是要控制在70%以內(nèi)，同時優(yōu)化租金收入。你考慮的這幾個城市中成都武漢鄭州基本面都沒有問題。但是都屬于橫盤或者陰跌狀態(tài)，需要淘筍。東莞價格高了，現(xiàn)在不宜入手。長沙ZC太嚴(yán)，新盤緩漲二手緩跌，近1-2年沒有上漲可能。雖然價格確實是全國洼地，但是現(xiàn)在并不是最佳入場時機。遷戶口是最簡單的方案。買完之后再遷入深圳。

提問：廣叔你好，剛需首套，天河工作，目前在東薈城和時代春樹里中間猶豫。東薈城350以內(nèi)的小三房朝向樓層可能都不佳，350以內(nèi)在春樹里可以買到朝向樓層都不錯的93平，您怎么看這兩個樓盤？更建議入手哪個？東薈城的學(xué)位加成有這么大嗎？多謝廣叔～

回答：你好，你是剛需，那么對學(xué)位有無學(xué)位，如果對學(xué)位有需求的話，那么你的問題就不存在了，直接買東薈城好了你是剛需，即使對學(xué)位沒有需求，那么你也應(yīng)該買帶學(xué)位的東薈城，像蘿崗這樣的區(qū)域，地鐵、學(xué)位、好戶型、好物業(yè)，這幾個因素具備的越多越好

提問：你好廣叔，如何選擇一千萬左右的新盤純投資？潤四與沙井都不好抽，是否要另做打算？龍華馬上有幾個新盤準(zhǔn)備入市，值得進嗎？另還有一套西鄉(xiāng)北的中糧瀾山花園209平的自住房，一直漲幅很小，兩年后通地鐵，繼續(xù)守還是換？換寶中是否太晚？海境界，臨海攬山海德園之類的高檔新盤，資金欠缺，必須以大換小，值得折騰嗎？

回答：你好，在深圳，往往投資客（除了頂級投資客）買的房子還不如剛需小白買的房子漲得多。因為剛需小白糊里糊涂按照自己的喜好買往往也能符合未來剛需小白的口味。而大部分投資客難以站在小白的視角看待問題，用自己琢磨出各種理論去指導(dǎo)投資，結(jié)果事與愿違。真正頂級的投資客需要：預(yù)測未來剛需的處境，并站在未來剛需的視角思考問題。

總價超過1000萬的，只能繼續(xù)深耕南寶福，去西鄉(xiāng)買個200平之類的航空母艦靜候花開也不合適，每個區(qū)域都有它的天花板和阻力位，過了那個天花板就沒有流動性，就必須折價換量，也就自然跑不過人家。建議出手置換。總價1000左右，建議多開發(fā)幾張房票參與華潤城打新，價格倒掛，有確定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，沒有幾個盤是可以取代的。其次，關(guān)注幾個南山集團學(xué)區(qū)。太古城的流動性會很好，因為它算網(wǎng)紅盤；雍景灣和海境界學(xué)位適中、樓齡新；南玫環(huán)境好； 1000萬寶中學(xué)位四盤和深高北三盤不錯。海德不會跑輸，海德價格貴，有地段的因素在內(nèi)。

提問：您好廣叔，咨詢一個問題。福田學(xué)位房，那個深高的那個學(xué)區(qū)啊，和那個實驗的學(xué)區(qū)。都有一些產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是單身公寓的小戶型，然后實際呢被打造成了那個辦公樓。比如說實驗片區(qū)的群星廣場和深高片區(qū)的財富廣場。像這種物業(yè)，怎么看呢？因為畢竟是總價最低的，可是問題就是雖然說他是住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)可是它的實際用途已經(jīng)被打造成那個辦公樓了。當(dāng)然從歷史的成交，那個從歷史的申請來看呢，確實也是一類的學(xué)位，也是80分的基礎(chǔ)分。可是不知道未來的話，風(fēng)險大不大？不知道你怎么看這個問題呢，謝謝。

回答：你好，如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應(yīng)該避而遠(yuǎn)之的，但是學(xué)位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質(zhì)何如，成績才是決定房價的生死線。所以，只要能正常上學(xué)，是否用來辦公無傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆后繼，還屢破新高。

提問：你好廣叔，想找我親戚代持都有深圳戶口，他們lh狀態(tài)，妹夫在外地有房有貸，女方名下什么都沒，但他們3-4年后也想落戶深圳，如果我用了他們sfsd，他們就算還清外地貸款在深也要付5成，他們很糾結(jié)，有更好策略嗎？五成首期票算不算雞肋，較好的方式不用？

回答：你好，較好的方式就是用你家妹名額做全款DIY，保住首貸，但目前口子還沒開。只能和對方商量一下，看看他們是否愿意貢獻出名額了。3-4后有沒有別的方法破也不確定。5成不錯了，多買幾套之后你就會發(fā)現(xiàn)，5成名額也是很珍貴的。

提問：您好廣叔，我們在橫崗有一套房自住紅本在手。工作在華強北，現(xiàn)在想紅本抵押貸款買個550萬以內(nèi)的房子。可以自住帶學(xué)位的小二房。南山10萬的花果山小區(qū)太老怕后面沒有升的空間。保稅區(qū)也是10萬。皇御苑就是學(xué)校一般。但是上班方便。我們希望月供不超2萬。請幫我們分析如何選擇！因為工作不用每天跑，所以通勤時間還好！皇崗村也有看，帶學(xué)?；景巳f九萬。不知道選哪個有上升的空間！

回答：你好，如果自住，我建議考慮通勤距離短一些，每天省下的時間用來提升自己，賺更多錢，三五年后再換個更好的。花果山小區(qū)1993年的房子，樓齡太老，不建議。皇御苑自住還是可以的，學(xué)校確實一般?？梢钥聪禄蕧彿孔?，近地鐵，同時有皇崗中小學(xué)+水圍小學(xué)，水圍小學(xué)已變身荔外分校，皇崗中學(xué)也在升級中，有成為名校的可能。也可以考慮坂田

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