東莞樓市:各個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)都這么高,該買哪個(gè)區(qū)?內(nèi)行人給出答案

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-12-01 00:02

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：您好廣叔，本人東莞戶口，現(xiàn)在東莞南城有一套房，還有房票，目前子彈充裕，想再在東莞投資兩套房，本想買一套新房后再買一套二手房，但是新房搶購(gòu)不到，您覺得是直接買2套二手房好，還是等一段時(shí)間買1套新房后再買1套二手房？目前看中的新盤有華潤(rùn)萬(wàn)象府和還不知道什么時(shí)候開盤的松湖深業(yè)項(xiàng)目。請(qǐng)問(wèn)您有沒有好的樓盤推薦？二手房有樓盤推薦嗎？運(yùn)河?xùn)|一號(hào)怎么樣？

回答：你好。我是建議二手淘筍，一手盤坑較多。具體還得看標(biāo)的。萬(wàn)象府可以考慮；松湖深業(yè)也可以關(guān)注；運(yùn)河?xùn)|一號(hào)自住還可以的，小區(qū)環(huán)境好，但由于該區(qū)域較為成熟，缺少增量，投資不算最優(yōu)選。

提問(wèn)：你好廣叔，目前東莞南城有套房自住，株洲經(jīng)世龍城有套房想虧本處理，總價(jià)買了九十五萬(wàn)，想九十萬(wàn)拋售，用來(lái)在廣東投資，比較有意向投資的城市是東莞，請(qǐng)問(wèn)東莞哪個(gè)區(qū)現(xiàn)在純投資潛力比較大？經(jīng)世龍城的房子有沒必要現(xiàn)在虧本處理掉？

回答：你好，株洲，環(huán)長(zhǎng)沙，前兩三年漲了不少，論潛力來(lái)說(shuō)不如長(zhǎng)沙，稍微弱了一些，經(jīng)世龍城位置也較偏，周圍都是工業(yè)廠房居多，建議出手置換。至于買東莞哪里，還需要計(jì)算下出手后手里資金一共有多少。

提問(wèn)：你好廣叔，東莞戶口，現(xiàn)住東莞石排，現(xiàn)自住在三百平方帶花園三層宅基地房，在2010年購(gòu)入東江豪門98平方，房貸已還清，現(xiàn)在有子彈大約90萬(wàn)，主要想投資保值，現(xiàn)在打算想買準(zhǔn)備開盤茶山龍湖金地98平三房二衛(wèi)，是否合適?除了龍湖還有什么好推薦，幫忙推薦幾個(gè)，謝謝！

回答：你好。東江豪門景觀不錯(cuò)的，配套還可以；龍湖金地在東莞站邊上，可能會(huì)有點(diǎn)噪音，總體可以考慮；可以看看二手，如東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問(wèn)：您好廣叔，本人36歲，湖北人，深圳戶口，老婆四川人，和老婆辦了LH，都是研究生，在深圳南山2套房，一套科技園45平小房，市值600，貸款200，另外一套剛從布吉換到前海新盤，1200萬(wàn)，貸款750左右，手上沒存款了，總房貸在4萬(wàn)左右，家庭收入稅后140萬(wàn)左右，都是上班，短時(shí)間內(nèi)可能維持在100～150之間，我想把小房贖樓抵押出來(lái)，套現(xiàn)200萬(wàn)，把貸票也用完，入手二線城市房產(chǎn)，之前考慮過(guò)東莞，成都，武漢，重慶，鄭州，長(zhǎng)沙，實(shí)地考察過(guò)成都，東莞，但成都限購(gòu)，而東莞核心區(qū)域松山湖，南城這一波都漲起來(lái)了，現(xiàn)在沒想清楚，是否再加杠桿？加杠桿的話，加到哪里合適？不遷戶口和遷戶口2種情況？多謝指點(diǎn)

回答：你好，平均月收入11W+，近幾年收入穩(wěn)定可以考慮繼續(xù)加杠桿，但是要控制在70%以內(nèi)，同時(shí)優(yōu)化租金收入。你考慮的這幾個(gè)城市中成都武漢鄭州基本面都沒有問(wèn)題。但是都屬于橫盤或者陰跌狀態(tài)，需要淘筍。東莞價(jià)格高了，現(xiàn)在不宜入手。長(zhǎng)沙ZC太嚴(yán)，新盤緩漲二手緩跌，近1-2年沒有上漲可能。雖然價(jià)格確實(shí)是全國(guó)洼地，但是現(xiàn)在并不是最佳入場(chǎng)時(shí)機(jī)。遷戶口是最簡(jiǎn)單的方案。買完之后再遷入深圳。

提問(wèn)：廣叔你好，剛需首套，天河工作，目前在東薈城和時(shí)代春樹里中間猶豫。東薈城350以內(nèi)的小三房朝向樓層可能都不佳，350以內(nèi)在春樹里可以買到朝向樓層都不錯(cuò)的93平，您怎么看這兩個(gè)樓盤？更建議入手哪個(gè)？東薈城的學(xué)位加成有這么大嗎？多謝廣叔～

回答：你好，你是剛需，那么對(duì)學(xué)位有無(wú)學(xué)位，如果對(duì)學(xué)位有需求的話，那么你的問(wèn)題就不存在了，直接買東薈城好了你是剛需，即使對(duì)學(xué)位沒有需求，那么你也應(yīng)該買帶學(xué)位的東薈城，像蘿崗這樣的區(qū)域，地鐵、學(xué)位、好戶型、好物業(yè)，這幾個(gè)因素具備的越多越好

提問(wèn)：你好廣叔，如何選擇一千萬(wàn)左右的新盤純投資？潤(rùn)四與沙井都不好抽，是否要另做打算？龍華馬上有幾個(gè)新盤準(zhǔn)備入市，值得進(jìn)嗎？另還有一套西鄉(xiāng)北的中糧瀾山花園209平的自住房，一直漲幅很小，兩年后通地鐵，繼續(xù)守還是換？換寶中是否太晚？海境界，臨海攬山海德園之類的高檔新盤，資金欠缺，必須以大換小，值得折騰嗎？

回答：你好，在深圳，往往投資客（除了頂級(jí)投資客）買的房子還不如剛需小白買的房子漲得多。因?yàn)閯傂栊“缀锖堪凑兆约旱南埠觅I往往也能符合未來(lái)剛需小白的口味。而大部分投資客難以站在小白的視角看待問(wèn)題，用自己琢磨出各種理論去指導(dǎo)投資，結(jié)果事與愿違。真正頂級(jí)的投資客需要：預(yù)測(cè)未來(lái)剛需的處境，并站在未來(lái)剛需的視角思考問(wèn)題。

總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)的，只能繼續(xù)深耕南寶福，去西鄉(xiāng)買個(gè)200平之類的航空母艦靜候花開也不合適，每個(gè)區(qū)域都有它的天花板和阻力位，過(guò)了那個(gè)天花板就沒有流動(dòng)性，就必須折價(jià)換量，也就自然跑不過(guò)人家。建議出手置換。總價(jià)1000左右，建議多開發(fā)幾張房票參與華潤(rùn)城打新，價(jià)格倒掛，有確定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，沒有幾個(gè)盤是可以取代的。其次，關(guān)注幾個(gè)南山集團(tuán)學(xué)區(qū)。太古城的流動(dòng)性會(huì)很好，因?yàn)樗憔W(wǎng)紅盤；雍景灣和海境界學(xué)位適中、樓齡新；南玫環(huán)境好； 1000萬(wàn)寶中學(xué)位四盤和深高北三盤不錯(cuò)。海德不會(huì)跑輸，海德價(jià)格貴，有地段的因素在內(nèi)。

提問(wèn)：您好廣叔，咨詢一個(gè)問(wèn)題。福田學(xué)位房，那個(gè)深高的那個(gè)學(xué)區(qū)啊，和那個(gè)實(shí)驗(yàn)的學(xué)區(qū)。都有一些產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是單身公寓的小戶型，然后實(shí)際呢被打造成了那個(gè)辦公樓。比如說(shuō)實(shí)驗(yàn)片區(qū)的群星廣場(chǎng)和深高片區(qū)的財(cái)富廣場(chǎng)。像這種物業(yè)，怎么看呢？因?yàn)楫吘故强們r(jià)最低的，可是問(wèn)題就是雖然說(shuō)他是住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)可是它的實(shí)際用途已經(jīng)被打造成那個(gè)辦公樓了。當(dāng)然從歷史的成交，那個(gè)從歷史的申請(qǐng)來(lái)看呢，確實(shí)也是一類的學(xué)位，也是80分的基礎(chǔ)分。可是不知道未來(lái)的話，風(fēng)險(xiǎn)大不大？不知道你怎么看這個(gè)問(wèn)題呢，謝謝。

回答：你好，如果只是普通住宅，淪落成辦公樓是應(yīng)該避而遠(yuǎn)之的，但是學(xué)位房的買房邏輯和普通房子邏輯不一樣，不管品質(zhì)何如，成績(jī)才是決定房?jī)r(jià)的生死線。所以，只要能正常上學(xué)，是否用來(lái)辦公無(wú)傷大雅。百花的房子多破多老，眾人照樣前仆后繼，還屢破新高。

提問(wèn)：你好廣叔，想找我親戚代持都有深圳戶口，他們lh狀態(tài)，妹夫在外地有房有貸，女方名下什么都沒，但他們3-4年后也想落戶深圳，如果我用了他們sfsd，他們就算還清外地貸款在深也要付5成，他們很糾結(jié)，有更好策略嗎？五成首期票算不算雞肋，較好的方式不用？

回答：你好，較好的方式就是用你家妹名額做全款DIY，保住首貸，但目前口子還沒開。只能和對(duì)方商量一下，看看他們是否愿意貢獻(xiàn)出名額了。3-4后有沒有別的方法破也不確定。5成不錯(cuò)了，多買幾套之后你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，5成名額也是很珍貴的。

提問(wèn)：您好廣叔，我們?cè)跈M崗有一套房自住紅本在手。工作在華強(qiáng)北，現(xiàn)在想紅本抵押貸款買個(gè)550萬(wàn)以內(nèi)的房子?？梢宰宰W(xué)位的小二房。南山10萬(wàn)的花果山小區(qū)太老怕后面沒有升的空間。保稅區(qū)也是10萬(wàn)?；视肪褪菍W(xué)校一般。但是上班方便。我們希望月供不超2萬(wàn)。請(qǐng)幫我們分析如何選擇！因?yàn)楣ぷ鞑挥妹刻炫?，所以通勤時(shí)間還好！皇崗村也有看，帶學(xué)校基本八萬(wàn)九萬(wàn)。不知道選哪個(gè)有上升的空間！

回答：你好，如果自住，我建議考慮通勤距離短一些，每天省下的時(shí)間用來(lái)提升自己，賺更多錢，三五年后再換個(gè)更好的?；ü叫^(qū)1993年的房子，樓齡太老，不建議?；视纷宰∵€是可以的，學(xué)校確實(shí)一般。可以看下皇崗房子，近地鐵，同時(shí)有皇崗中小學(xué)+水圍小學(xué)，水圍小學(xué)已變身荔外分校，皇崗中學(xué)也在升級(jí)中，有成為名校的可能。也可以考慮坂田

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