廣州樓市:這個(gè)片區(qū)適合長(zhǎng)期投資,內(nèi)行人已悄悄布局

來源：智能家居時(shí)間：2021-02-02 07:31

以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

提問：新手首問，廣州戶，現(xiàn)有珠江新城嘉誠(chéng)公館一套無貸款，自住的，另科學(xué)城錦林凡谷別墅一套，自住，700w房貸未結(jié)清。手上2200子彈，用家中5名親人的房票，其中3人首房首貸。投資合計(jì)月供在30w內(nèi)可控。請(qǐng)問該怎樣操作？想法是①買幾套城市之光二期，聽說三月份才開二期，聽銷售說可能會(huì)5w+，不知道等不等好，會(huì)不會(huì)搶不到？②余下還有1000多萬，本來是想買珠江新城中區(qū)，哎，看了幾個(gè)月漲了8百萬，感覺花2000萬也只能160多平的三房，有點(diǎn)不想買了。最近看上一套科學(xué)城錦林山莊凡谷西區(qū)的老別墅399平，送400平花園，近1750萬，單價(jià)4.38W，感覺比大壯名城等電梯高層還劃算些，畢竟有個(gè)大花園，聽中介說現(xiàn)在豪宅市場(chǎng)很熱，不知道買下等2~3年后，好不好轉(zhuǎn)手，黃埔現(xiàn)階段沒有豪宅房源開售嗎？房票可貴，那么才考慮買個(gè)別墅，它總價(jià)高升值也高些。這個(gè)凡谷別墅位置比較好，在大壯名城對(duì)面的暹崗地鐵口。業(yè)主可以協(xié)商各付各稅，可貸款，該不該購買，不是自住，不知道別墅能投資嗎？是不是不好脫手？聽中介說今年科學(xué)城保利林語別墅二手成交十多套，可信嗎？③或者廣叔您有什么好的投資組合？

回答：1、城光可以買，多人同時(shí)認(rèn)籌，肯定有中的

2、珠江新城一直是領(lǐng)漲板塊，可惜了。別墅投資屬性偏弱，結(jié)合自住還是可以的，流動(dòng)性方面沒有平層100平左右的好。

3、豪宅可以配置一套。

如果資金長(zhǎng)期投資的話，還可布局到南沙。具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：您好，廣叔，我在海珠區(qū)新港東上班，想買濱江東路/琶洲的房子（預(yù)算500-600），請(qǐng)問您覺得金海灣、嘉士花園、藍(lán)色康園、海琴灣和珠江廣場(chǎng)這幾個(gè)小區(qū)怎么樣呢？請(qǐng)問廣州塔和琶洲附近有沒有什么好樓盤值得推薦呢？謝謝

回答：你好。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔您好！如果預(yù)算在800至1000萬，是買珠江新城的兩房（現(xiàn)在1千萬已買不了珠城的小三房），還是買牛奶廠的三房或四房（7.2萬左右），或者是買廣州大道北的天河金茂廣場(chǎng)三房（也是7.2萬左右），您覺得未來哪個(gè)更有增長(zhǎng)空間？麻煩分析一下！謝謝！

回答：你好。沒有太大的可比性。論地段當(dāng)然是珠江新城好，只是從產(chǎn)品上看，3居室會(huì)比2居室在居住舒適度上會(huì)更好一些。一些剛需為了更好的居住體驗(yàn)，會(huì)選擇去你說的區(qū)域購買3房，所以牛奶廠的三房或四房也是有潛力的。天河金茂廣場(chǎng)其實(shí)就是錯(cuò)配了，并不算完全的改善區(qū)域，只能算是偽改善區(qū)域，同時(shí)區(qū)域缺少增量，溢價(jià)已經(jīng)做到最高，增長(zhǎng)會(huì)比較慢，投資建議謹(jǐn)慎。

提問：您好廣叔，想買第2套投資，首付預(yù)算80W。老婆有廣州房票，但是首套沒還清，買廣州首付不夠，只能看佛山。佛山限購區(qū)4成首付。當(dāng)前三龍灣概念火熱，北滘新城有兩大500強(qiáng)加持，所以看好順德北滘合景天鑾。請(qǐng)問是否可行，有無更好選擇？

回答：你好，子彈80，建議優(yōu)先考慮廣州。找渠道墊資，全款抵押買入。選籌2個(gè)方向： 1.老黃埔：大沙東、文沖附近的，裕豐圍雙地鐵附近 2.番禺：市橋板塊、番禺廣場(chǎng)板塊實(shí)在想買佛山，建議在以下三個(gè)小區(qū)域內(nèi)買入“眼見為實(shí)”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千燈湖板塊 2、陳村北滘板塊 3、最多再加一個(gè)黃岐大瀝千燈湖未來發(fā)展?jié)摿春茫春们艉奈ㄒ辉颍悍鹕轿ㄒ籆BD標(biāo)桿。再難有能力打造第二個(gè)成長(zhǎng)到成熟確定性高的區(qū)域了。它未來會(huì)一直是佛山房?jī)r(jià)的峰點(diǎn)。佛山選籌，次新為主。近地鐵是必須的。中海寰宇天下、萬達(dá)華府、地鐵金融城、保利花園1-2期都不錯(cuò)

提問：你好廣叔，廣州已有一套全款住房，老家有按揭不多可提前還清。現(xiàn)在手頭40萬，想投資一套廣州的老破小，總價(jià)80—100萬。廣佛線燕崗站有廣紙小區(qū)的90年代磚混結(jié)構(gòu)，正在施工的地鐵11號(hào)線也有站點(diǎn)在附近。不遠(yuǎn)處的綠地越秀海玥和金融街御融在建在售，可否買來投資，等5-10年博拆遷。若以上思路不對(duì)，求指明80一100萬總價(jià)的購買方向(廣州或佛山)，望賜教！

回答：你好，老破小投資不值得買，更不要去博拆遷，因?yàn)橘I房每筆都是上百萬投資。大城市有些老破小之所以值錢，是因?yàn)槔掀菩「綆У馁Y源值錢，不是老破小本身的建筑值錢，無法進(jìn)行交易的文保建筑除外。

老破小附帶的資源值錢之所以值錢，是因?yàn)槌鞘兄行牟粫?huì)轉(zhuǎn)移。只要不轉(zhuǎn)移，城市擴(kuò)張?jiān)娇?，大餅越攤越大，中心的?shì)能越強(qiáng)，中心及附近的老破小越堅(jiān)挺。一旦城市中心轉(zhuǎn)移，這資源也就不值錢了，老破小就成了貧民窟。投資還是重點(diǎn)在廣州建倉，由于你子彈太少，我建議你全款房抵押，擴(kuò)大資金流，把老家房子剩余不多貸款給結(jié)清，然后在廣州選擇的范圍就會(huì)更大

提問：你好廣叔，有一個(gè)問題一直沒想通，如果說大城市會(huì)虹吸衛(wèi)星城人口，利空衛(wèi)星城房產(chǎn)，但大城市無處安家的窮人不買周邊又能買哪呢？按這種觀點(diǎn)看，東莞的房?jī)r(jià)為何還會(huì)上漲？似乎有些毫無意義。

回答：你好，不可否認(rèn)，有相當(dāng)一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人買走。你的疑問，也是他們的疑問，所以他們?nèi)ベI了，我認(rèn)識(shí)好幾個(gè)小老板、做小生意人去惠州中山買房，攔都攔不住。但有一個(gè)事實(shí)，東莞的房子確實(shí)在漲，惠州中山的漲幅卻一直跑輸大盤，因?yàn)闁|莞本身的產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，惠州中山是單純的環(huán)深城市。深圳只有180萬套商品房，2000多萬深圳人只有500萬人擁有房子。買不起深圳的房子，惠州中山并不是歸宿，可以去老家省會(huì)，可以先租房，攢夠了錢，一居、兩居、三居一直置換下去。

因?yàn)橘I了周邊也不能住，不具備同城生活的條件，別說惠州了，龍崗和坪山都不具備同城生活的條件，哪怕在一線城市，遠(yuǎn)郊都無法跑贏大盤，更何況衛(wèi)星城！在一線城市也只有核心地段和政府規(guī)劃的地區(qū)才有前途，哪輪得到衛(wèi)星城！衛(wèi)星城大多是小縣城或者臨近一線城市的荒地，就像嘉善，一部分區(qū)域靠近金山，金山在上海都不受待見，靠他近能干嘛；惠州也一樣道理，靠近坪山，坪山都跑輸大盤，靠坪山近有啥用？再說這些小縣城都是房比人多，二手根本沒人要，來買的人也是買一手！關(guān)鍵價(jià)格還死貴死貴的，比沈陽這些1000萬以上人口的城市的核心地段地鐵房都貴，買這些城市還不如買成都長(zhǎng)沙重慶核心地段地鐵房，價(jià)格差不多。

提問：您好廣叔，請(qǐng)問佛山禪城區(qū)祖廟廣佛地鐵線附近的25年樓齡的舊房子1萬一平，可以入手嗎？我在廣州上班，工資低，想入戶佛山以后在這里定居，這里配套好，近嶺南天地。首付低，剛需上車盤適合我這種小鎮(zhèn)青年，五年以后能升值多少??？我本來想買新塘13號(hào)線附近的舊房子的，但新塘舊樓梯樓也要1.5萬以上，我27萬首付不夠上車。你就得新塘好還是禪城祖廟好？

回答：你好，投資的話，新塘干好過祖廟。不建議選這么老的房子了，因?yàn)楹罄m(xù)大概率沒人要的。還不如找小一點(diǎn)的房子。新塘那邊有那種一房一廳小復(fù)式可以看看。

提問：廣叔好，總價(jià)值400三房看好坪山華潤(rùn)樂庭嗎？

回答：你好，一般不推薦坪山，深圳發(fā)展一路向西，東部只有龍崗的大運(yùn)相對(duì)好點(diǎn)。這波行情起來之后，西部熱點(diǎn)板塊已經(jīng)大漲，龍崗和坪山會(huì)跟漲，但是平均漲幅會(huì)弱于西部，需要長(zhǎng)持。東部大運(yùn)是龍頭，沒有崛起之前坪山?jīng)]前途?？傊粷?rùn)樂庭性價(jià)比不高。坪山什么情況下能買？ 1.首付非常有限，但是又很想上車 2.生活半徑在坪山總價(jià)400在福田南山寶安大運(yùn)都有性價(jià)比更高的項(xiàng)目。

提問：你好廣叔，深圳村委統(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎？

回答：你好，每個(gè)人情況不一樣，沒有標(biāo)準(zhǔn)的答案。如果你是個(gè)剛需，還是首選深圳住宅，小產(chǎn)權(quán)第一不能上學(xué)，二胎放開后，深圳的學(xué)位矛盾只會(huì)愈演愈烈。第二，沒有杠桿，不具有金融屬性。第三，沒有歸屬感，幸福是個(gè)比較級(jí)，當(dāng)你周邊朋友都住商品房的時(shí)候，你大概率會(huì)自卑自己住在小產(chǎn)權(quán)里。所以小產(chǎn)權(quán)和惠州房子一樣，適合兩種人買，真的沒錢（只出得起首付出不起月供）和真的有錢（沒有房票，商品房買不動(dòng)了）

提問：您好，廣叔！我擁有一套寶安外國(guó)語小學(xué)和寶安中學(xué)的雙學(xué)位房，三房，在洪浪北路豐華苑。我的工作和生活在福田南山寶安，雙學(xué)位五年后就不再需要了。現(xiàn)在計(jì)劃購置另一套四房作為投資，我的想法是如果五年后賣不到好價(jià)錢還可以自住改善。我的投資房接盤對(duì)象是對(duì)住房有改善需求的小中產(chǎn)剛需房，學(xué)位房太貴放到次要，自住舒適為主，我認(rèn)為以后的二胎趨勢(shì)，小四房雖比不上學(xué)位房熱銷，但會(huì)算是下一個(gè)半剛需。現(xiàn)有我的計(jì)劃是：能有三成的票，首付在200以萬，預(yù)算在總價(jià)600萬左右的小四房。這個(gè)價(jià)格在寶安福田南山已經(jīng)沒啥希望了。我只能重點(diǎn)看布吉、鹽田、龍崗和坪山的新盤。目前，對(duì)布吉片區(qū)和佳兆業(yè)鹽田城市廣場(chǎng)比較看好。請(qǐng)問對(duì)于我的想法，大江哥如何點(diǎn)評(píng)？有啥建議嗎？

回答：你好，可以說每個(gè)市場(chǎng)都有它存在的價(jià)值，滿足特定人群的需求。投資時(shí)機(jī)也會(huì)在不同的市場(chǎng)間輪動(dòng)，因?yàn)楦鱾€(gè)發(fā)展要素在時(shí)間上的不均衡，有快有慢。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)上1、2房太多，3、4房，5678房太少。那剛需選擇那么多，那到底什么樣的房子才適合這樣的剛需剛改人群呢？之前有做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍崗是剛需的寶地，70-90㎡之間的房源新增量是寶安、南山、龍華的兩倍之多。近年甚至開始有做四房的趨勢(shì)。

如果說深圳緊湊三房最剛需，那么緊湊四房就是深圳的洪荒之力！但是估計(jì)、鹽田、坪山這幾個(gè)板塊，并不看好。鹽田佳兆業(yè)廣場(chǎng)是我比較認(rèn)可的一個(gè)樓盤，但是，買這個(gè)樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆業(yè)城廣所在的鹽田港區(qū)，明年地鐵開通，港區(qū)還有待開發(fā)土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區(qū)次新不過三萬多，這三項(xiàng)綜合起來是有補(bǔ)漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點(diǎn)片區(qū)，但跑平大盤是沒問題的，但是投資并非好的選擇。布吉和大運(yùn)相對(duì)好一些。百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個(gè)區(qū)域都可以買。

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以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問精選

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