廣州樓市:這個片區(qū)適合長期投資,內(nèi)行人已悄悄布局

來源：智能家居時間：2021-02-02 07:31

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：新手首問，廣州戶，現(xiàn)有珠江新城嘉誠公館一套無貸款，自住的，另科學城錦林凡谷別墅一套，自住，700w房貸未結(jié)清。手上2200子彈，用家中5名親人的房票，其中3人首房首貸。投資合計月供在30w內(nèi)可控。請問該怎樣操作？想法是①買幾套城市之光二期，聽說三月份才開二期，聽銷售說可能會5w+，不知道等不等好，會不會搶不到？②余下還有1000多萬，本來是想買珠江新城中區(qū)，哎，看了幾個月漲了8百萬，感覺花2000萬也只能160多平的三房，有點不想買了。最近看上一套科學城錦林山莊凡谷西區(qū)的老別墅399平，送400平花園，近1750萬，單價4.38W，感覺比大壯名城等電梯高層還劃算些，畢竟有個大花園，聽中介說現(xiàn)在豪宅市場很熱，不知道買下等2~3年后，好不好轉(zhuǎn)手，黃埔現(xiàn)階段沒有豪宅房源開售嗎？房票可貴，那么才考慮買個別墅，它總價高升值也高些。這個凡谷別墅位置比較好，在大壯名城對面的暹崗地鐵口。業(yè)主可以協(xié)商各付各稅，可貸款，該不該購買，不是自住，不知道別墅能投資嗎？是不是不好脫手？聽中介說今年科學城保利林語別墅二手成交十多套，可信嗎？③或者廣叔您有什么好的投資組合？

回答：1、城光可以買，多人同時認籌，肯定有中的

2、珠江新城一直是領(lǐng)漲板塊，可惜了。別墅投資屬性偏弱，結(jié)合自住還是可以的，流動性方面沒有平層100平左右的好。

3、豪宅可以配置一套。

如果資金長期投資的話，還可布局到南沙。具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：您好，廣叔，我在海珠區(qū)新港東上班，想買濱江東路/琶洲的房子（預算500-600），請問您覺得金海灣、嘉士花園、藍色康園、海琴灣和珠江廣場這幾個小區(qū)怎么樣呢？請問廣州塔和琶洲附近有沒有什么好樓盤值得推薦呢？謝謝

回答：你好。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔您好！如果預算在800至1000萬，是買珠江新城的兩房（現(xiàn)在1千萬已買不了珠城的小三房），還是買牛奶廠的三房或四房（7.2萬左右），或者是買廣州大道北的天河金茂廣場三房（也是7.2萬左右），您覺得未來哪個更有增長空間？麻煩分析一下！謝謝！

回答：你好。沒有太大的可比性。論地段當然是珠江新城好，只是從產(chǎn)品上看，3居室會比2居室在居住舒適度上會更好一些。一些剛需為了更好的居住體驗，會選擇去你說的區(qū)域購買3房，所以牛奶廠的三房或四房也是有潛力的。天河金茂廣場其實就是錯配了，并不算完全的改善區(qū)域，只能算是偽改善區(qū)域，同時區(qū)域缺少增量，溢價已經(jīng)做到最高，增長會比較慢，投資建議謹慎。

提問：您好廣叔，想買第2套投資，首付預算80W。老婆有廣州房票，但是首套沒還清，買廣州首付不夠，只能看佛山。佛山限購區(qū)4成首付。當前三龍灣概念火熱，北滘新城有兩大500強加持，所以看好順德北滘合景天鑾。請問是否可行，有無更好選擇？

回答：你好，子彈80，建議優(yōu)先考慮廣州。找渠道墊資，全款抵押買入。選籌2個方向： 1.老黃埔：大沙東、文沖附近的，裕豐圍雙地鐵附近 2.番禺：市橋板塊、番禺廣場板塊實在想買佛山，建議在以下三個小區(qū)域內(nèi)買入“眼見為實”的二手房，至多淘一淘就行了 1、千燈湖板塊 2、陳村北滘板塊 3、最多再加一個黃岐大瀝千燈湖未來發(fā)展?jié)摿春?，看好千燈湖的唯一原因：佛山唯一CBD標桿。再難有能力打造第二個成長到成熟確定性高的區(qū)域了。它未來會一直是佛山房價的峰點。佛山選籌，次新為主。近地鐵是必須的。中海寰宇天下、萬達華府、地鐵金融城、保利花園1-2期都不錯

提問：你好廣叔，廣州已有一套全款住房，老家有按揭不多可提前還清?，F(xiàn)在手頭40萬，想投資一套廣州的老破小，總價80—100萬。廣佛線燕崗站有廣紙小區(qū)的90年代磚混結(jié)構(gòu)，正在施工的地鐵11號線也有站點在附近。不遠處的綠地越秀海玥和金融街御融在建在售，可否買來投資，等5-10年博拆遷。若以上思路不對，求指明80一100萬總價的購買方向(廣州或佛山)，望賜教！

回答：你好，老破小投資不值得買，更不要去博拆遷，因為買房每筆都是上百萬投資。大城市有些老破小之所以值錢，是因為老破小附帶的資源值錢，不是老破小本身的建筑值錢，無法進行交易的文保建筑除外。

老破小附帶的資源值錢之所以值錢，是因為城市中心不會轉(zhuǎn)移。只要不轉(zhuǎn)移，城市擴張越快，大餅越攤越大，中心的勢能越強，中心及附近的老破小越堅挺。一旦城市中心轉(zhuǎn)移，這資源也就不值錢了，老破小就成了貧民窟。投資還是重點在廣州建倉，由于你子彈太少，我建議你全款房抵押，擴大資金流，把老家房子剩余不多貸款給結(jié)清，然后在廣州選擇的范圍就會更大

提問：你好廣叔，有一個問題一直沒想通，如果說大城市會虹吸衛(wèi)星城人口，利空衛(wèi)星城房產(chǎn)，但大城市無處安家的窮人不買周邊又能買哪呢？按這種觀點看，東莞的房價為何還會上漲？似乎有些毫無意義。

回答：你好，不可否認，有相當一部分惠州、固安、燕郊、昆山、嘉善的房子被新深圳人、北京人和新上海人買走。你的疑問，也是他們的疑問，所以他們?nèi)ベI了，我認識好幾個小老板、做小生意人去惠州中山買房，攔都攔不住。但有一個事實，東莞的房子確實在漲，惠州中山的漲幅卻一直跑輸大盤，因為東莞本身的產(chǎn)業(yè)很強，惠州中山是單純的環(huán)深城市。深圳只有180萬套商品房，2000多萬深圳人只有500萬人擁有房子。買不起深圳的房子，惠州中山并不是歸宿，可以去老家省會，可以先租房，攢夠了錢，一居、兩居、三居一直置換下去。

因為買了周邊也不能住，不具備同城生活的條件，別說惠州了，龍崗和坪山都不具備同城生活的條件，哪怕在一線城市，遠郊都無法跑贏大盤，更何況衛(wèi)星城！在一線城市也只有核心地段和政府規(guī)劃的地區(qū)才有前途，哪輪得到衛(wèi)星城！衛(wèi)星城大多是小縣城或者臨近一線城市的荒地，就像嘉善，一部分區(qū)域靠近金山，金山在上海都不受待見，靠他近能干嘛；惠州也一樣道理，靠近坪山，坪山都跑輸大盤，靠坪山近有啥用？再說這些小縣城都是房比人多，二手根本沒人要，來買的人也是買一手！關(guān)鍵價格還死貴死貴的，比沈陽這些1000萬以上人口的城市的核心地段地鐵房都貴，買這些城市還不如買成都長沙重慶核心地段地鐵房，價格差不多。

提問：您好廣叔，請問佛山禪城區(qū)祖廟廣佛地鐵線附近的25年樓齡的舊房子1萬一平，可以入手嗎？我在廣州上班，工資低，想入戶佛山以后在這里定居，這里配套好，近嶺南天地。首付低，剛需上車盤適合我這種小鎮(zhèn)青年，五年以后能升值多少??？我本來想買新塘13號線附近的舊房子的，但新塘舊樓梯樓也要1.5萬以上，我27萬首付不夠上車。你就得新塘好還是禪城祖廟好？

回答：你好，投資的話，新塘干好過祖廟。不建議選這么老的房子了，因為后續(xù)大概率沒人要的。還不如找小一點的房子。新塘那邊有那種一房一廳小復式可以看看。

提問：廣叔好，總價值400三房看好坪山華潤樂庭嗎？

回答：你好，一般不推薦坪山，深圳發(fā)展一路向西，東部只有龍崗的大運相對好點。這波行情起來之后，西部熱點板塊已經(jīng)大漲，龍崗和坪山會跟漲，但是平均漲幅會弱于西部，需要長持。東部大運是龍頭，沒有崛起之前坪山?jīng)]前途?？傊粷櫂吠バ詢r比不高。坪山什么情況下能買？ 1.首付非常有限，但是又很想上車 2.生活半徑在坪山總價400在福田南山寶安大運都有性價比更高的項目。

提問：你好廣叔，深圳村委統(tǒng)建的小產(chǎn)權(quán)房可以買嗎？

回答：你好，每個人情況不一樣，沒有標準的答案。如果你是個剛需，還是首選深圳住宅，小產(chǎn)權(quán)第一不能上學，二胎放開后，深圳的學位矛盾只會愈演愈烈。第二，沒有杠桿，不具有金融屬性。第三，沒有歸屬感，幸福是個比較級，當你周邊朋友都住商品房的時候，你大概率會自卑自己住在小產(chǎn)權(quán)里。所以小產(chǎn)權(quán)和惠州房子一樣，適合兩種人買，真的沒錢（只出得起首付出不起月供）和真的有錢（沒有房票，商品房買不動了）

提問：您好，廣叔！我擁有一套寶安外國語小學和寶安中學的雙學位房，三房，在洪浪北路豐華苑。我的工作和生活在福田南山寶安，雙學位五年后就不再需要了?，F(xiàn)在計劃購置另一套四房作為投資，我的想法是如果五年后賣不到好價錢還可以自住改善。我的投資房接盤對象是對住房有改善需求的小中產(chǎn)剛需房，學位房太貴放到次要，自住舒適為主，我認為以后的二胎趨勢，小四房雖比不上學位房熱銷，但會算是下一個半剛需。現(xiàn)有我的計劃是：能有三成的票，首付在200以萬，預算在總價600萬左右的小四房。這個價格在寶安福田南山已經(jīng)沒啥希望了。我只能重點看布吉、鹽田、龍崗和坪山的新盤。目前，對布吉片區(qū)和佳兆業(yè)鹽田城市廣場比較看好。請問對于我的想法，大江哥如何點評？有啥建議嗎？

回答：你好，可以說每個市場都有它存在的價值，滿足特定人群的需求。投資時機也會在不同的市場間輪動，因為各個發(fā)展要素在時間上的不均衡，有快有慢。因為現(xiàn)在市場上1、2房太多，3、4房，5678房太少。那剛需選擇那么多，那到底什么樣的房子才適合這樣的剛需剛改人群呢？之前有做過數(shù)據(jù)統(tǒng)計，龍崗是剛需的寶地，70-90㎡之間的房源新增量是寶安、南山、龍華的兩倍之多。近年甚至開始有做四房的趨勢。

如果說深圳緊湊三房最剛需，那么緊湊四房就是深圳的洪荒之力！但是估計、鹽田、坪山這幾個板塊，并不看好。鹽田佳兆業(yè)廣場是我比較認可的一個樓盤，但是，買這個樓盤是有前提的，就是兼一定的自住需求。佳兆業(yè)城廣所在的鹽田港區(qū)，明年地鐵開通，港區(qū)還有待開發(fā)土地資源還有增量，加上鹽田近幾年被過分遺忘，港區(qū)次新不過三萬多，這三項綜合起來是有補漲空間的，升值潛力很可能比不上西部某些熱點片區(qū)，但跑平大盤是沒問題的，但是投資并非好的選擇。布吉和大運相對好一些。百鴿籠承接羅湖的改善外溢，石芽嶺承接布吉的改善人群，這兩個區(qū)域都可以買。

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