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以下精選問答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：廣叔你好！最近看中了廣州番禺長(zhǎng)隆瓏翠的小區(qū)，喜歡里面的環(huán)境和戶型！只是周邊有105國(guó)道和市廣路，比較吵，現(xiàn)在在找不吵的戶型。不吵的很多都去到160-170方的四房了。因?yàn)槭强紤]自住改善，未來(lái)五年都不會(huì)再賣，所以想問下這個(gè)位置和小區(qū)是否有投資價(jià)值！另外對(duì)比珠江鉑世灣哪邊更有升值潛力？

回答：你好。長(zhǎng)隆瓏翠買近地鐵、安靜的。大面積相對(duì)來(lái)說(shuō)流動(dòng)性沒這么好；珠江鉑世灣景觀好，離地鐵不是很近，有萬(wàn)博CBD輻射。在地段上，價(jià)值要好于瓏翠。建議選擇后者。

提問：廣叔，廣州東圃這邊看了幾個(gè)樓盤，珠江花園，城市之光，富力南馳，星樾山畔，品秀星樾，如果是投資的話，哪一個(gè)樓盤性價(jià)比最高，未來(lái)升值空間最大？

回答：你好。珠江花園，沙溪這邊地段一般；萬(wàn)科城市之光，文沖，各方面都還可以；富頤華庭，老黃埔，地鐵遠(yuǎn)，火車吵；星樾山畔，地鐵上蓋，但靠近高速有噪音。品秀星樾，蘿崗，位置還不錯(cuò)。具體參見內(nèi)部分享！

提問：廣叔，您好。家里兩大兩小，過(guò)四年考慮學(xué)位，廣州有一套革新路富力現(xiàn)代廣場(chǎng)三房單位，樓齡十六年了。現(xiàn)還有一張廣州房票，想問問是把這套賣了重新選一套更大的環(huán)境更好的（意向有準(zhǔn)備開盤的南洲路中海觀瀾府和廣鋼保利堂悅），還是說(shuō)富力的不賣另外投資一套更好，投資的預(yù)算500-600左右，如果這個(gè)價(jià)格，投資哪里比較好。謝謝。

回答：你好。富力現(xiàn)代廣場(chǎng)配套成熟，近地鐵，生活很方便，但片區(qū)發(fā)展成熟，缺少增量，未來(lái)潛力較一般。中海觀瀾府景觀倒是挺不錯(cuò)的，離地鐵不是很近；廣鋼保利堂悅還不錯(cuò)，廣鋼是盡全力做新城，醫(yī)院、學(xué)校、地鐵等等一應(yīng)俱全，小學(xué)學(xué)區(qū)還可以，就是還需要點(diǎn)時(shí)間。建議選擇后者。其他推薦參見內(nèi)部分享！

提問： 您好廣叔，對(duì)廣州大坦沙的前景你是怎么看的？雙橋8號(hào)，金灣明珠與西關(guān)海，你分別是怎么看的？投資前景如何？如果想淘二手，考慮到小孩讀書，改善與自住，御金沙與金域藍(lán)灣相比，你更傾向哪個(gè)？期待你的建議，謝謝！

回答：你好，大坦沙不會(huì)成為海心沙的，太多規(guī)劃都是空大上。大坦沙板塊里面的金灣明珠、雙橋8號(hào)都不會(huì)太好的標(biāo)的。金灣明珠作為珠島花園的新一期，實(shí)際還不如直接挑選老二手。而雙橋8號(hào)太接近珠江大橋，交通擁堵，噪音嚴(yán)重也不會(huì)是好選擇。

至于西關(guān)海，除非是純粹想看江吧，自住類的，否則還不如去荔港南灣。金沙洲那一帶就更弱于荔灣西關(guān)了，起碼交通便利程度不及，金沙洲大橋就是天人路隔。建議若以你的選擇，還是西關(guān)海一帶最佳。

提問：你好廣叔，現(xiàn)在科學(xué)城第一盤到底是東薈城還是大壯還是鼎峰？哪個(gè)投資最有潛力？ 還有，萬(wàn)博哪幾個(gè)盤最有投資價(jià)值，要那種能連上18號(hào)線的地鐵盤。

回答：你好，1,2手的利弊精華帖也有，你懂的 如果看學(xué)位的話，第一網(wǎng)紅盤自然是東薈城；如果不看學(xué)位，第一改善盤自然是鼎峰了。不過(guò)不管哪個(gè)是一哥其實(shí)影響不大，你只管擇筍而入就好了，你是投資為主，更應(yīng)該在意的是入手價(jià)格 萬(wàn)博那邊的話看一下錦繡香江，萬(wàn)科歐泊 其實(shí)隔壁員村，板橋地鐵站也可以看看，不一定非要跟18號(hào)線連 比如雅居樂花園，劍橋郡佰利山。

提問：你好廣叔，新人首問，子彈不多，想買350以內(nèi)，方案1 投資？租金回報(bào)高的一房學(xué)位房福田，方案2 福田，南山通勤近的自住？跑贏大盤的小兩房。 目前看了羅湖的深業(yè)東嶺和京基鳳凰印象的一房一廳，深業(yè)是280-290左右，42平，帶翠園中學(xué)，但是2.3年后會(huì)被劃走，周邊建了新中學(xué)黃貝，也是翠園集團(tuán)管理。 鳳凰印象大概310-320左右，近41平，帶螺嶺小學(xué)，附近還有其他低房?jī)r(jià)的小區(qū)，個(gè)人會(huì)比較喜歡鳳凰印象的戶型， 請(qǐng)老師指點(diǎn)下： 方案1推薦哪個(gè)片區(qū)的樓盤 方案2 應(yīng)該選擇哪個(gè)小區(qū)更有漲幅空間呢？ 謝謝，盼復(fù)！

回答：你好，深業(yè)東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學(xué)位，其實(shí)性價(jià)比還不錯(cuò)。 但周邊的黃貝嶺村環(huán)境過(guò)差，進(jìn)入社區(qū)之前要經(jīng)過(guò)大片的村中小路，這樣就影響了它的長(zhǎng)期潛力，自住上學(xué)可以，投資適中。 350萬(wàn)總價(jià)以下是可以考慮買羅湖的 3月4月的成交數(shù)據(jù)福田和羅湖（300-500萬(wàn)）占比非常高 一天到晚在說(shuō)一路向西 投資正確的打法就是根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)做方案350萬(wàn)以上考慮（南山 福田 寶安 龍華）350萬(wàn)以下考慮（龍崗 光明 羅湖） 購(gòu)買總價(jià)低的人畢竟是大部分的人（西部漲的好的房子也是板塊片區(qū)最低總價(jià)，最低總價(jià)漲幅最高） 然后買不起西部就不買房了嗎？ 也要先上車在置換呀！坂田也是龍崗呀（看看漲幅不好嗎？）（龍崗中心區(qū)的學(xué)位房漲的不好嗎？）（龍崗剛需上車次新地鐵房漲的不好嗎？） 每個(gè)片區(qū)都有漲幅好的和漲幅不好的，那么就要看專業(yè)程度了 所以自住考慮，這2個(gè)盤優(yōu)先鳳凰印象。

提問：你好廣叔，我是18年5月在羅湖新天地名居買了一個(gè)小戶型，當(dāng)時(shí)想得很簡(jiǎn)單夠住就可以。最近老人家過(guò)來(lái)深圳一起住才發(fā)現(xiàn)很擁擠，于是考慮改善找至少2房起?，F(xiàn)在這套房子有110萬(wàn)的欠款，因?yàn)閱紊硪矝]有結(jié)婚打算，要改善只能賣掉現(xiàn)有這套。現(xiàn)在的需求如下，請(qǐng)老師指點(diǎn)：

1.現(xiàn)在是否是賣掉羅湖這套再買的時(shí)間？如果賣掉再買中間需要給自己預(yù)留多長(zhǎng)時(shí)間？2.我這種情況是否不適合打新？3.賣掉按照近期成交價(jià)，還貸后應(yīng)該有150萬(wàn)。加上手上還有200萬(wàn)現(xiàn)金，首期有350了，預(yù)算是買600萬(wàn)的2房，考慮自住優(yōu)先，兼顧投資升值。年收入60萬(wàn)，工作在福田車公廟，希望通勤在半小時(shí)內(nèi)。請(qǐng)老師幫忙推薦適合的小區(qū)。非常感謝！

回答：你好。1、羅湖新天地名居，剛需盤，近黃貝嶺站，文錦中學(xué)+北斗小學(xué)，配套成熟，生活便捷；剛需置換現(xiàn)在就可以換了。2、打新是可以打，但現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位的打新選擇也不多，離你工作地點(diǎn)遠(yuǎn)，交房時(shí)間長(zhǎng)。你的情況還是先解決自住。這個(gè)價(jià)位的二手房降的概率不大，等待只會(huì)錯(cuò)失上車時(shí)間。3、600可以看下福田。

提問：你好廣叔，龍崗京基御景半山 ， 三萬(wàn)多一平，79方的，剛需上車可以么？（有100，有首房首貸，可以買總價(jià)300左右的）。如果不建議這個(gè)盤，有其他盤推薦么？只想在深圳買。

回答：你好，新房4w左右吧，就是距離14號(hào)線寶荷站實(shí)在太遠(yuǎn)了點(diǎn)，79平兩房標(biāo)準(zhǔn)無(wú)硬傷，中下水平；別怕，在深圳都沒房的剛需，也不適合買廣州東莞，肯定是優(yōu)先解決深圳的房子；西部和東部都有明確的更好選擇。

提問：您好廣叔，前幾天聽同事說(shuō)寶安的初衷近年來(lái)進(jìn)步很大。因?yàn)槲易约旱姆孔訋У膶氁煌鈱W(xué)區(qū)，感覺普普通通。但是隨著大鏟灣的建設(shè)和騰訊員工的涌入，生源會(huì)有所改善，學(xué)校成績(jī)會(huì)逐步變好嗎？這個(gè)邏輯有沒有問題？感謝~~~

回答：你好，學(xué)校的成績(jī)背后，底子就是生源，近10年以來(lái)，寶中碧海片區(qū)大量次新盤入市，入住的人群主要都來(lái)自于粵海街道辦的ICT行業(yè)大廠，直到今天，依然是碼農(nóng)們買房的首選之地，這些人群雖然缺少一些原始積累，但是都算得上是典型的中產(chǎn)人群：高知、專業(yè)、追求教育回報(bào)。也因此，寶中碧海片區(qū)的這些學(xué)校，以寶安實(shí)驗(yàn)為首，海韻海旺、寶一外、海灣、新安等等，都能夠獲得優(yōu)質(zhì)的生源，雖然缺少一些歷史底蘊(yùn)，但是成績(jī)一直穩(wěn)步提升，以前列的寶安實(shí)驗(yàn)為例，已經(jīng)進(jìn)入市前20的序列，逐漸成為大家眼中的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。因此我們很樂觀的期待，未來(lái)隨著前海崛起、騰訊科技島、寶中企業(yè)群入駐，寶中碧海的居住人群和生源會(huì)持續(xù)優(yōu)化，幾家學(xué)校的成績(jī)會(huì)穩(wěn)步提升。

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