廣州樓市:未來(lái)這幾個(gè)樓盤潛力巨大,內(nèi)行人在爭(zhēng)分奪秒

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-07-19 20:42

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔你好，這里請(qǐng)教您兩個(gè)問(wèn)題，1.我有考慮過(guò)兩年把南沙的房子，按揭些貸款換到琶洲或者萬(wàn)勝圍，一方面離我工作的地方近些，另一方面我感覺(jué)琶洲附近以后的增長(zhǎng)空間更大，你覺(jué)得如何？2.我買房子的時(shí)候，我父母一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西曬，不能最頂和最底樓，而且不能太貴。這樣一個(gè)片區(qū)下來(lái)，也只有一兩套能滿足條件。在成熟片區(qū)找房子很多時(shí)候還找不到。你是如何平衡這些條件？

回答：你好，1、南沙需要中長(zhǎng)期持有。當(dāng)然琶洲附近的增長(zhǎng)空間要更大一些，琶洲、蘿崗短期看都比南沙空間大。2、在成熟片區(qū)、房子稀缺的地段很難都能滿足條件。優(yōu)先考慮的是通風(fēng)、采光，戶型的進(jìn)深，其次是樓層，朝向。如果是老人家住的話，盡量滿足其需求，投資的話另當(dāng)別論，比如頂復(fù)或者一樓存在折價(jià)大的也是可以考慮的。

提問(wèn)：新人首問(wèn)，你好廣叔，我在海珠區(qū)工作，月入3萬(wàn)，在別的城市有兩套房，都有貸款，每個(gè)月還貸2萬(wàn)，打算提前還貸。上個(gè)月以我父親的名字在沙村新世紀(jì)花園萬(wàn)象苑買了90平179萬(wàn)二手房，當(dāng)時(shí)買入的理由是比考慮那里比前一站南崗便宜很多。現(xiàn)在在南沙濱海雋城定了一套145平大四房，價(jià)格347萬(wàn)。當(dāng)時(shí)考慮只有一個(gè)名額就買大的。定金給的蠻多，過(guò)幾天就要過(guò)戶。我單位有房子給我住，所以現(xiàn)在我主要是投資為主也兼顧自主。我感覺(jué)這兩套房子都買錯(cuò)位子了，現(xiàn)在比較著急如何處理，特別是南沙這套，是去交割嗎？還是先給他錢，暫時(shí)不過(guò)戶，中間轉(zhuǎn)讓給別人？賣家是在廣州唯一一套房。做小生意，不知道可不可靠。

回答：你好，新世紀(jì)花園萬(wàn)象苑這套還可以，近地鐵沙村站，就是樓盤大了點(diǎn)，有39棟。濱海雋城在金州，次新房，近地鐵金州站，離萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、區(qū)政府都很近，可以考慮，至于你說(shuō)的大面積確實(shí)大了一點(diǎn)，不過(guò)自住+投資還可以，居住舒適。綜合看你這兩套房子都還算可以，當(dāng)然第二套的大面積如果能找到接手人，是最好的，換一套3房會(huì)好一些。有中介幫你把關(guān)，不用太擔(dān)心。

提問(wèn)：你好廣叔，我們家現(xiàn)自住天河五山，工作在越秀區(qū)莊附近。今年5月用我媽的指標(biāo)在員村新村首付3成入手一套135萬(wàn)40平的小房子。孩子現(xiàn)在4歲，09年剛上幼兒園小班。計(jì)劃過(guò)幾年到越秀上小學(xué)，現(xiàn)在有幾個(gè)方案：1.把員村這套房賣了，再在越秀買套兩房或三房的學(xué)區(qū)房自住；2.在越秀買套一房學(xué)區(qū)房，另外租房。請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為哪個(gè)方案更好？學(xué)區(qū)房相對(duì)于南沙增城地區(qū)的房子來(lái)說(shuō)投資性價(jià)比是不是不高？

回答：你好，員村新村周圍配套齊全，雙地鐵，生活還是挺便捷的，但這種老破小，未來(lái)堪憂?。〗ㄗh出手置換。建議方案1，學(xué)區(qū)房如果是注重教育，可以作為自用+投資，其房?jī)r(jià)含有學(xué)票的價(jià)值在里面。而南山增城則是地段投資，投資的是未來(lái)，兩者沒(méi)有可比性，看你個(gè)人的偏好和需求吧。

提問(wèn)：新人首問(wèn)：廣叔好！我現(xiàn)在廣州白云區(qū)，想在這邊投資兼自住。手上子彈800w左右，無(wú)貸款。剛賣掉花都的房子，有房票。請(qǐng)問(wèn)白云新城這邊有什么好的推薦。另這里房?jī)r(jià)己給8w+了，是否還有上漲潛力？另也看了下花都別墅，請(qǐng)問(wèn)別墅是否值得購(gòu)買？謝謝，望不吝賜教

回答：你好，別墅自住是可以買的，投資流通性較弱，花都的房子出手是正確的選擇。白云新城最低土拍價(jià)一直走高，未來(lái)潛力較大，可以看下：保利閱云臺(tái)、云山詩(shī)意、龍湖招商天鉅

提問(wèn)：你好廣叔，坐標(biāo)廣州： 1.黃埔花園三期南向95平，4萬(wàn)/平；2.萬(wàn)科城市花園06年西南向111平，3.4萬(wàn)/平或06年?yáng)|向111平，3.8萬(wàn)/平，兩梯三戶樓王；3.中鼎君和15年?yáng)|北向91平，4萬(wàn)/平；4.黃埔雅苑07年南向95平，3.6萬(wàn)/平；5.悅時(shí)代花園12年西南向121平，3.5萬(wàn)/平；6.萬(wàn)科金色悅府15年100平，3.7萬(wàn)/平。品秀星樾一手房：一期9棟6樓02戶型西南向108平，3.7萬(wàn)/平。作為純投資，請(qǐng)問(wèn)選擇哪一個(gè)好，請(qǐng)廣叔給予指引，謝謝！

回答：你好，品秀星樾=坑，自住可入，投資回避。這幾個(gè)二手盤，首選黃埔花園，入手單價(jià)控制在3.7左右。其次是悅時(shí)代花園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)，單價(jià)控制在3.4左右。

提問(wèn)：你好廣叔，我是烏魯木齊人，在烏魯木齊跟隨所謂的房產(chǎn)投資專家某"大師"，在"大師"的推薦下我去年9月和12月分別投資買入了大亞灣香樹(shù)麗苑和牧馬湖的房子，明年6月和9月才交房，通過(guò)"大師"推薦在惠州大亞灣買房的人大概有200人左右，自住不現(xiàn)實(shí)（工作家庭原因），請(qǐng)問(wèn)您我們的投資是不是掉坑里了？

回答：你好，毫無(wú)疑問(wèn)大師是為傭金組織的團(tuán)購(gòu)，這兩個(gè)盤都在大亞灣西區(qū)，屬于偽臨深，牧馬湖略好，是西區(qū)知名的高端樓盤，配套不錯(cuò)，未來(lái)的二手市場(chǎng)應(yīng)該還能出手，香樹(shù)麗苑是個(gè)坑，既買之也安之，就當(dāng)買個(gè)度假旅居房吧。

提問(wèn)：你好廣叔，我目前在珠海工作，為了工作方便，在中山坦洲有一套買的剛需住房，無(wú)貸款。最近看到廣州南沙取消限購(gòu)了，價(jià)格和珠海市區(qū)的老房子的房?jī)r(jià)差不多，配套設(shè)施和學(xué)區(qū)卻比珠海好，距離珠海80公里，未來(lái)7年后為了孩子上學(xué)，想現(xiàn)在入手南沙越秀濱海珺城。想問(wèn)現(xiàn)在2.3w入手珺城是否太高？周圍有莞高速，雖然是低樓層但不知道噪音是否會(huì)有很大影響？珺城、心意華庭、圣淘沙、越秀濱海新城這四個(gè)盤相比，廣叔覺(jué)得性價(jià)比最高？

回答：你好，現(xiàn)階段不建議入手南沙，廣州發(fā)展向東向南，目前更傾向黃埔?？傮w來(lái)看，黃埔屬于中心六區(qū)之一，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、軌道交通規(guī)劃、與中心區(qū)的距離等方面，都更占上風(fēng)。這也是為什么限購(gòu)放松后，黃埔更吸金的原因。不過(guò)買房還是要看實(shí)際需求，如果是在南沙工作的剛需客，買是沒(méi)問(wèn)題的。但對(duì)在中心區(qū)工作的人來(lái)說(shuō)，離中心區(qū)的距離遠(yuǎn)是南沙的缺點(diǎn)，這也是南沙發(fā)展最大的痛點(diǎn)，要幾年時(shí)間才會(huì)有所改善。從這一點(diǎn)看，南沙投資價(jià)值沒(méi)有黃埔好。南沙房?jī)r(jià)僅憑規(guī)劃支撐，利好兌現(xiàn)太慢。雖然現(xiàn)在南沙的購(gòu)房門檻低于黃埔，但如果有名額，首選黃埔。因?yàn)樘旌訁^(qū)是廣州的經(jīng)濟(jì)中心、金融中心，黃埔站在承接其外溢需求的第一位，概念滿天飛不如隔得近。

提問(wèn)：你好廣叔！我今年26歲，單身，在東莞有套小兩房，因在深圳社保已滿5年了，所以想出手東莞的房子置換到深圳來(lái)，但深圳的的房?jī)r(jià)一眼望去實(shí)在有困難，若是賣了東莞的，除去一些費(fèi)用到手有120w左右，可我手里目前只有20萬(wàn)的資金。所以想問(wèn)問(wèn)廣叔我是繼續(xù)在東莞買套大一點(diǎn)的好？還是轉(zhuǎn)到深圳來(lái)好，我再買的話是要5成了！想作純投資。還有這個(gè)政策的原因，深圳房?jī)r(jià)空間會(huì)不會(huì)下降??！現(xiàn)在來(lái)深圳投資是不是有些風(fēng)險(xiǎn)？還是直接就在東莞好？壓力也很大，所以想問(wèn)問(wèn)廣叔的建議。謝謝！

回答：你好，東莞核心板塊漲幅30%，目前屬于階段性高點(diǎn)，未來(lái)需要看東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和人口導(dǎo)入。東莞樓市基本是跟著深圳喝湯。深圳比東莞上限高很多，建議入手深圳。全款抵押，5改3都可以操作成首付3成。首140w，首選寶安碧海西鄉(xiāng) 沙井，次選福田新洲保稅區(qū) 龍華上塘。你也大可以放心，深圳房?jī)r(jià)是不會(huì)跌的，未來(lái)升值空間依舊很大！

提問(wèn)：廣叔你好，我是剛需，到底買一手房好還是二手房好？各有何優(yōu)劣？請(qǐng)廣叔指點(diǎn)一下！

回答：你好，新房和二手在交易上的流程是不同的，一手房相對(duì)來(lái)說(shuō)簡(jiǎn)便的多，二手房要綜合分析評(píng)估其價(jià)值，要做產(chǎn)調(diào)做產(chǎn)權(quán)分析，咨詢鄰居房屋使用情況，是否是兇宅，還有在簽協(xié)議付定金方面的謹(jǐn)小慎微，找對(duì)中介，支付中介費(fèi)等。從投資的角度，先說(shuō)說(shuō)一手房。有一些人是只買一手房的“新房癌”，愿意為品牌、精裝修、CEO房付出更高的溢價(jià)，而我們投資是要力戒“新房癌”。做到投資的收益最大化，用0.7買到價(jià)值1的貨，而不是用1買到價(jià)值1或1.1的貨。一些地區(qū)由于限價(jià)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象時(shí)，一手房也是值得我們?nèi)胧值?。?duì)于初級(jí)房產(chǎn)投資者，建議以次新筍盤為主！

提問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)持有南山鈺龍園一室一廳，目前出租不自住，是否值得長(zhǎng)期持有？

回答：你好，英達(dá)鈺龍園，一房一廳目前掛盤價(jià)在320w以上，在南山來(lái)說(shuō)這個(gè)總價(jià)的一房一廳，沒(méi)有名校學(xué)位支撐，價(jià)格不太漲得動(dòng)了。但好在附近有地鐵12號(hào)線在建，也是一個(gè)中期能看到的利好。如果你買入至今的增值不多，就不用置換，如果已經(jīng)賺到了翻倍的漲幅，可以置換裂變更好的房子了。

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