廣州樓市:樓市走向已然明了,內(nèi)行人:只有這樣買房才靠譜!

來源：智能家居時間：2020-11-05 00:00

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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識星球

提問：你好廣叔，首問：有兩套房產(chǎn)分別是70方的兩房和100方的三房，現(xiàn)在雙方父母及兩個小朋友均住在這兩套房，在西村的富力桃園，樓齡大約15年，還有一套在天河珠江花城4房，2021年收樓，兩個小朋友現(xiàn)在都在桃園小區(qū)小學(xué)就讀。手頭可用資金約500W，年入300W，廣州戶籍。問題1.因為好像富力桃園基本沒升值，是否需要出手？但是出手一套，就沒房票，出手兩套，再買哪里呢？是否有方法可以操作？ 2.如果考慮投資，建議哪里買房產(chǎn)呢？增城？ 3.如果想買別墅自住，可以建議哪里呢？謝謝

回答：你好。1、富力桃園產(chǎn)品本身很不錯的，花園社區(qū)，景觀好，缺點在于附近環(huán)境和配套、交通，離地鐵也不近，也有一定的樓齡，整個羅沖圍板塊被水路和廣清立交、增槎路隔斷，板塊被孤立，發(fā)展受限，增量有限。可出手置換。天河珠江花城主要問題還是交通和配套，生活不是很方便，周邊工業(yè)廠房扎堆，短時間是沒法改變的。

2、賣一套沒有房票，非廣州戶籍嗎？像你的情況，我覺得可以配置一套優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，上面兩套都是不上不下的。如天河珠江新城、金融城、魚珠，具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！3、投資價值高的別墅，詳見內(nèi)部分享！

提問：廣叔您好，我準(zhǔn)備賣掉越秀東風(fēng)東學(xué)位房后名下無房，計劃入手兩套。資金大概在500萬，想在天河越秀中心區(qū)買一套二手自住加投資，另外在周邊升值潛力大目前價格不高的地方買一套，投資?？紤]要先買新房，用首套貸款4成方式，剩下的用來買二手。您看是否合適？另外看了南沙，黃埔的房子，感覺黃埔房價好高，本人相對喜歡南沙靈山島。您覺得買靈山島的望江房是否可以？

回答：你好。學(xué)位房不用可出手?？梢再I兩套的。黃埔的房價雖高，但是價值也大，短期潛力比較大的。南沙還需要點時間，適合中長期。靈山島是比較有價值的區(qū)域之一。

提問：廣叔你好，本人住在花都，現(xiàn)在想換300萬以內(nèi)的房子，濱水新城和融創(chuàng)文旅城新房大多去到25000一方，投資空間大嗎？感覺花都這幾年漲得特慢！謝謝！

回答：你好?；ǘ枷鄬V州來說，地理位置較偏，屬于廣州的郊區(qū)，距離廣州核心區(qū)遠(yuǎn)。濱水新城賣的是湖岸風(fēng)光；融創(chuàng)文旅城，以前的萬達(dá)，整得非常高大上，有不少游客前來游玩，對于這種文旅地產(chǎn)，一向是不建議的，不要被表面的浮華所迷惑，到了旅游淡季，你就會發(fā)現(xiàn)街頭冷清，來玩的也就是玩了就走，所以未來缺少購買力的支撐。對于花都，我還是建議你買地鐵沿線的房子，比較抗跌，保值。

提問：你好廣叔，首問，近期要在廣州買房，希望廣叔能給我這個小白一些建議！

回答：你好，富力南馳富頤華庭：未來學(xué)位存在變數(shù)是幾乎所有一手房的通病和BUG，盡管據(jù)說是廣大附小、中大附小，但基本上屬于捕風(fēng)捉影遠(yuǎn)地鐵，距離現(xiàn)有魚珠站2.1-2.3公里，確實是遠(yuǎn)了些，不管是膜拜還是電瓶車，都不足以應(yīng)付這個交通，至于遠(yuǎn)期19號線茅崗站更加遙遙無期結(jié)論是：不建議買只考慮黃埔，建議多淘一淘萬科東薈城和黃埔花園。東薈城小學(xué)成績?nèi)S埔第一，得溢于近年來科學(xué)城一帶新廣二代的努力，后續(xù)這個優(yōu)勢估計會延續(xù)，畢竟業(yè)主家長們都嘗到房價上漲的甜頭了。先落戶再買房

提問：您好廣叔，我年前，下定了一套東莞莞城地王廣場的32平米單間毛胚，這是我的二套房，入手目的主要為的是學(xué)區(qū)小孩讀書兼顧出租減輕還貸款壓力，價格去到了86萬，由于疫情一直沒去過戶，但看到了黑天鵝的影響，怕現(xiàn)在出手就是接盤，有點猶豫該不該去過戶，現(xiàn)在只給了3萬定金。望指點

回答：你好，我們對這個事情結(jié)束后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)非常有信心。這次事情對股市和樓市會有短期沖擊，但是中期來看會很快恢復(fù)，實體經(jīng)濟(jì)大概二、三個月恢復(fù)正常。像這種打擊廣度大，傷害縱深小的公眾事件，未來對于市場和樓市的走勢，也會有他自己的特點。

因為打擊范圍大，非常容易引起較大范圍的恐慌，這意味著短線的下挫是可能的。對實體經(jīng)濟(jì)的驚擾大概有兩三個月。但其實人們的信心恢復(fù)得更快，也就幾周左右。如果你確實有學(xué)區(qū)需求可以買入，因為學(xué)區(qū)房本身就是消費品，如果是為了純投資就不建議，價格高面積太小，流動性差。

提問：你好廣叔，好像你很少點評天河公園的翠湖山莊，價格好像很低，又屬于天河公園板塊，學(xué)位也是中上，相對東方新世界性價比極好，想聽聽廣叔怎么點評的

回答：你好，1、港式設(shè)計，產(chǎn)品就真的媽媽得，3梯八戶 2、園林雖然茂密尚可，但物業(yè)確實一般般，服務(wù)一般般 3、最大的問題在于華快的高速路影響，噪音污染很嚴(yán)重 4、有人說這個盤風(fēng)水不好，被“華南快速+黃埔大道”的剪刀插所致

提問：廣叔您好，我目前子彈有限，總預(yù)算只能在350萬左右?，F(xiàn)在有兩個方案請想您給點建議：方案一、羅湖區(qū)松泉公寓56平，350w。松泉公寓（住宅性質(zhì)）帶翠園中學(xué)東曉分部的學(xué)位，中介說可能會被棚改，考慮過幾年也可以自己用學(xué)位（但不必須，已有其他學(xué)位），不知道棚改有沒可能？方案二、龍華區(qū)錦繡江南72平，386w,贈送一個48平的大平臺。看中住家舒適且有贈送大平臺以后也可能自住，但好像不怎么漲價。七八年內(nèi)都不會自住。麻煩廣叔分析一下這兩個方案，特別是錦繡江南，您覺得有補(bǔ)漲的可能嗎？

回答：你好。1、松泉公寓拆遷已經(jīng)傳了很多年了，不建議現(xiàn)在去接盤。2、次新盤扎堆的龍華，香緹雅苑、錦繡江南這類樓盤性價比就不高了，樓齡社區(qū)老、地鐵遠(yuǎn)，沒有好學(xué)位. 龍華除了自身發(fā)展，更多的是承擔(dān)福田的外溢，龍華金地上塘道、上河坊可能更適合。

提問：你好廣叔，我現(xiàn)在在坪山工作，想問一下坪山未來有發(fā)展?jié)摿?，如果是投資的話還適合嗎？我入戶深圳買房的話，首付需要一半，如果現(xiàn)有140萬左右的資金，想買小一點的房子投資哪個片區(qū)更好呢？請問我這種情況是買坪山稍微大點的房子呢還是去西部買個小單間?。?/p>

回答：你好，在深圳，人們對東部一直是碾壓性的鄙視的，從來都是西風(fēng)勝東風(fēng)，所以導(dǎo)致西部熱錢過多，加上政策高壓，豪宅線受限，在現(xiàn)在這個時間節(jié)點來看，私以為東部的價值其實是被低估的，坪山300～350就可以買到一個區(qū)域副中心核心位置+公園+實驗學(xué)位+六館一城+品牌社區(qū)+未來45分鐘通勤圈快速地鐵口的三房或四房，同樣的價格，這樣的配套在整個深圳是絕無僅有的吧。坪山沙湖片區(qū)，已經(jīng)愈發(fā)現(xiàn)代化了，不管那些高樓林立的寫字樓會不會空置，至少氣勢是上來了。

提問：你好廣叔，五年前入手了丹竹頭陽基新天地74.79平的兩房，不靠馬路，相對安靜，住家還可以?，F(xiàn)在房子滿五唯一，剛還完貸款，紅本在手，目前成交價280多萬，715后龍崗房子微漲，現(xiàn)在出手置換是否合適？如果置換的話，工作自由不限制具體在哪里買房，所以想考慮潛力大一點的兩房或者三房，小孩剛上幼兒園，最好能考慮中等水平的小學(xué)中學(xué)學(xué)位 ?？們r550萬左右。換的話現(xiàn)在還沒有明確的目標(biāo)，不知道買哪里？看您推薦的有碧海片區(qū)和上塘片區(qū)還有西麗片區(qū)，有適合我的樓盤嗎？還望老師指點！

回答：你好。丹竹頭陽基新天地靠近丹竹頭立交橋，離地鐵不近，周圍環(huán)境不是很好，現(xiàn)在是你出手的最好時機(jī)，趁著補(bǔ)漲的利好賣掉它，不然未來怕是很難出手了。

提問：您好廣叔，目前我們一家三口住在景蜜村，是唯一住房，我和我老公都在福田工作，小孩今年快7歲了，老人有時會來一起住。房子比較老，無電梯，只勝在戶型方正實用率高。因另外一套小兩房前兩天剛出手，所以現(xiàn)在想買一套福外初中的學(xué)位房，首付580萬左右。本來考慮自住，萬科城市家園和天健花園大三房基本都要1300萬左右了。馨庭苑和幸福家園雖然單價低，但是因為物業(yè)的問題實地看后又不太想入手了?，F(xiàn)在猶豫不知道是只買了學(xué)位上車，剩下的投資以后再置換，還是將就買來學(xué)位加自住的。也曾經(jīng)動過賣掉景蜜村的念頭，又因為實在自住舒適下不了決心。周圍翔名苑去年也劃入福外，華盛領(lǐng)寓港式建筑有考慮，紫薇閣和賽格景苑又太老。麻煩老師給點意見，謝謝！

回答：你好，景蜜村這類老破大橫盤3年終于盼來一輪漲幅，未來的趨勢大概率也是易橫難漲，當(dāng)下最正確的做法是出手后置換。1300萬總價的物業(yè)一定要考慮你的房子為什么會漲到2300萬漲到這個價格什么樣的人來買這樣的物業(yè)一定是置換的人群（他們對產(chǎn)品學(xué)位地段都會有要求）總價1000以上，生活半徑在福田，個人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，圈層更存粹。

屬于福田人民的終極改善置業(yè)板塊。其次是學(xué)位，自住和投資分開的打法：學(xué)位關(guān)注金茂禮都、群星廣場這樣的帶一梯隊中學(xué)學(xué)位的福田小區(qū)。現(xiàn)代之窗、福源花園、紫薇閣這樣帶福田二梯隊學(xué)位的小區(qū)。投資關(guān)注南山和福田的次新盤。

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