廣州樓市:未來投資買房的邏輯已變,只有這樣買最靠譜

來源：智能家居時(shí)間：2020-07-13 20:07

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：你好廣叔，朋友持有增城永和荔湖城公園上城，疊別，209㎡，2010年以9000入手?，F(xiàn)在中介估值12000左右。是盡早出手置換還是繼續(xù)持有的好？

回答：你好，永和這個(gè)板塊沒有地鐵，但是它離新塘非常近，到黃埔科學(xué)城也不算遠(yuǎn)。所以這里還是有部分新塘的外溢剛需與黃埔部分的外溢剛需來這里買，比如譽(yù)山國(guó)際的業(yè)主大半都是新塘與黃埔的人群，但是這里價(jià)格一直賣不起價(jià)格。因?yàn)檫@個(gè)板塊就只能承載新塘與黃埔部分的人群，因?yàn)榻颖P人群比較局限，所以價(jià)格就一直被新塘與朱村碾壓著。荔湖城公園上城自住不錯(cuò)的，但由于面積大，未來流動(dòng)性會(huì)較弱，可出手置換。

提問：廣叔您好，我最近一直在看增城的房子，最近在比較合生湖山國(guó)際拿地早，單價(jià)低，但是大戶型，總價(jià)高，品秀星圖，品秀星圖單價(jià)高，公攤大的很，達(dá)到28％。又看了石灘的敏捷綠湖首府，單價(jià)1.4左右。石灘那邊是否有前景，請(qǐng)廣叔給予指導(dǎo)。謝謝。

回答：你好，品秀星圖可以考慮，石灘這個(gè)板塊是增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號(hào)地鐵與廣州新東站。我之前有去過石灘找新東站，我并沒有找到。我們也不能說16號(hào)線與新東站不存在，時(shí)間問題而已。但是對(duì)于投資來說，這樣的時(shí)間我們不愿意去賭，即便有了對(duì)于房?jī)r(jià)升值空間也不大。目前石灘板塊真正的二手接盤俠只有部分荔城人，這邊板塊一旦缺少市區(qū)的接盤俠，注定了他的價(jià)格就像一個(gè)水池沒有活水涌入進(jìn)來，房?jī)r(jià)要漲除非大市場(chǎng)帶動(dòng)起來，就像全世界在下雨，會(huì)有來自四面八方的接盤俠。

提問：廣叔您好，廣州本地戶口，夫妻共有一套廣州從化區(qū)房產(chǎn)，公職金貸款已還清，市值150，夫妻共有清遠(yuǎn)2017年商業(yè)貸款恒大銀湖城一樓毛呸房一套，賬面虧損20，家庭月收入3萬，現(xiàn)金20萬，現(xiàn)月供8k，想南沙投資多一套，請(qǐng)問如何，或者有更好建議，謝謝

回答：你好，感謝贊賞！從化擁有稀缺的自然資源，作為廣州的后花園，自住是相當(dāng)舒適的，但由于與廣州核心區(qū)距離較遠(yuǎn)，通勤時(shí)間長(zhǎng)，土地供應(yīng)大，跟花都一樣，房?jī)r(jià)易橫難漲，需要持有較長(zhǎng)時(shí)間。清遠(yuǎn)自住還可以，近年來概念也較多，比如廣清合作區(qū)、廣清地鐵、廣清空港新城等等，但清遠(yuǎn)的基本面較弱，雷聲大雨點(diǎn)小。如果從化這套不自住的話，建議出手置換，南沙可以考慮，參考選籌：疊翠峰、越秀濱海御城、龍光棕櫚水岸南區(qū)

提問：廣叔你好，坐標(biāo)長(zhǎng)春現(xiàn)有4套房：1.高新區(qū)怡眾名城160平頂樓帶閣樓使用面積250平，房齡14年，貸款還剩40萬，臨近吉林省名校商圈孩子在附近讀書最好還是住在這。2.長(zhǎng)春北湖新區(qū)中海盛世城81平，公積金買的明年交房。3.2019年10月我名下買了套廣州增城朱村地鐵房-科慧花園，20100入手90平三房明年底交房貸款130萬。4.2017年初全款買了恒大海花島40平復(fù)式海景房70年產(chǎn)權(quán)的未下證，年底交房由于海南限購暫時(shí)不能出手?，F(xiàn)有子彈60請(qǐng)您幫我出主意。1.增城庫存太大，這套房多久才能出手？2.海南限售繼續(xù)持有還是將來賣掉呢？3.子彈60繼續(xù)攢錢買一線？還是買二線。

回答：你好，1.廣州增城科慧花園這個(gè)盤，其實(shí)買的算不錯(cuò)，比恒大?；◢u強(qiáng)多了?？苹刍▓@在廣州增城科教城板塊，地鐵21號(hào)線很近地鐵而且還是快線，鳳崗站上蓋3站到天河，通勤非常方便，可以長(zhǎng)期享受廣州天河限購區(qū)價(jià)值外溢，配套也越來越完善，建議這個(gè)盤可以長(zhǎng)持，未來交房簡(jiǎn)裝出租。

2.海南恒大海花島投資來看就是坑，是你4個(gè)房子中最沒有價(jià)值的，而且還是全款浪費(fèi)資金，如果想自住享受可以留著，投資就建議盡快出手。

3.子彈60，如果你月貸能力充足，可以繼續(xù)加倉，如果壓力大就不建議再加倉，因?yàn)楦軛U拉太高一旦斷供風(fēng)險(xiǎn)就很大，子彈不宜打的太空。

另外考慮攢錢買一線，攢錢速度是跑不贏一線房?jī)r(jià)的，所以我們一般人能做的就是用資產(chǎn)追資產(chǎn)，先買二線利用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，將來再置換到一線。你已經(jīng)有4套，如果想加倉，可以考慮重慶，可以做到首付3成。

提問：你好廣叔，下梅林的梅香學(xué)校原本專供梅林一村，后來據(jù)說在下梅林其他小區(qū)聯(lián)合抗議爭(zhēng)取下，變成了2月底正式發(fā)文劃分學(xué)區(qū)中的“試行共享大學(xué)區(qū)”。請(qǐng)問如何解讀“試行”二字？在這個(gè)情況下，購買其他小區(qū)小戶型求學(xué)位的房票會(huì)不會(huì)有學(xué)位再被劃出的風(fēng)險(xiǎn)？原計(jì)劃是買嘉鑫陽光雅居的小戶型以求五年后讀該校初中，目前掛牌價(jià)格也已提前預(yù)支了學(xué)位，還能買嗎？謝謝

回答：你好，其實(shí)不太建議賭學(xué)區(qū)，特別是周邊樓盤小戶型扎堆的學(xué)校，很容易被擠掉。 5年后才上學(xué)，想買確定性，重點(diǎn)關(guān)注學(xué)校周邊大戶型居多的盤。嘉鑫陽光雅居掛牌價(jià)確實(shí)不低了，不用著急入手，可以淘淘筍。

提問：廣叔你好，坐標(biāo)佛山，廣州拿房票已經(jīng)很難，要不就5年社保/本科落集體戶，我是專科。廣州肯定好過佛山，請(qǐng)教如何破限（之前精華文章無；陳村萬科繽紛四季是不錯(cuò)，有個(gè)致命傷小學(xué)是個(gè)村小，拜讀過廣叔關(guān)于學(xué)位文章，絕大多數(shù)是認(rèn)同的，可是讓小孩讀村小，連我自己都說服不了，佛山私立今年開始搖號(hào)了好點(diǎn)學(xué)校10：1 怕進(jìn)不了所以想去保利一期最起碼有個(gè)省一級(jí)公立燈湖小學(xué)；其實(shí)佛山的房子真心不怎么看得上，處處在建城，處處搞就是沒有核心；非常認(rèn)同千燈湖唯一成熟cbd說法；但是所有千燈湖盤幾乎看完：保利花園一二三，晚上去看入住率只有30%不到，商鋪二期有一半以上是關(guān)門的，一期的工商銀行都關(guān)門了，買菜只有一個(gè)某大媽。買保利花園感覺是接廣州佬的盤，萬達(dá)華府已經(jīng)降過了，小區(qū)很逼仄，魚龍混雜。

本人是浙江人最近一直在關(guān)注未來科技城板塊拿杭州房票容易很多大專學(xué)歷一個(gè)月社保一年勞動(dòng)合同就入集體戶有什么好盤推薦嗎？子彈100-150左右，湖山帝錦灣可入否？南湖板塊（科技城2.0）

回答：你好，最佳地區(qū)就是千燈湖，現(xiàn)在你認(rèn)為貴的地方，以后會(huì)繼續(xù)貴。保利花園學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，考慮孩子上學(xué)可以置換。買佛山的多軍，基本兩類，都是廣州本地為主，一種底倉多，需要小舢板，一種小單單單追熱點(diǎn)。從16開始買新塘，到南村萬博，再過南站到順德北滘千燈湖，都是這個(gè)策略。湖山帝景灣還不錯(cuò)，價(jià)格不高，流動(dòng)性還不錯(cuò)，租金相對(duì)較低。杭州城市核心東移，5年長(zhǎng)線濱江蕭山價(jià)格看好，土地持續(xù)出讓，政府有巨大動(dòng)力拉升土地儲(chǔ)備最多的城市近郊片區(qū)。人口增量最大的區(qū)是余杭。長(zhǎng)線看好未來科技城。子彈150在杭州能選的樓盤很多。多關(guān)注這幾個(gè)板塊的限價(jià)新盤，價(jià)格倒掛，有確定收益。

提問：廣叔你好，剛需買房，目前有700萬的預(yù)算，感覺寶中和南山已經(jīng)漲了太多，現(xiàn)在還適合下手嗎？有哪些房子目前值得入手？還有東部的深中龍初和龍崗?fù)鈬?guó)語學(xué)位房和寶中南山比怎么樣呢？我看這兩個(gè)學(xué)位房也漲了不少，已經(jīng)補(bǔ)漲完畢還是繼續(xù)中？感覺今年新盤比較少，可投資的新盤又極難買入，請(qǐng)問下半年二手房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎，我怕新房打不到，二手房也錯(cuò)過。感謝回復(fù)~

回答：你好，寶中南山中長(zhǎng)期依舊值得買，金融放水，通貨膨脹，房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的。龍崗的這兩個(gè)學(xué)校都還不錯(cuò)，對(duì)應(yīng)的房子有一定帶動(dòng)作用，但由于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)薄弱、高收入人群少，二手房存量大，因此跟寶中南山還是有一定的差距，寶中南山相對(duì)較穩(wěn)，生源也會(huì)純粹的多。下半年還會(huì)漲的，但大漲的概率不大。建議一起關(guān)注，以二手淘筍為主，一手打新為輔

提問：廣叔你好，深圳各區(qū)差異化明顯，南山寶安潛力好，吸引的是大總價(jià)，投資屬性更強(qiáng)。如果要買東部，房子總價(jià)越低越好，主要滿足自住。那是不是可以理解為200總價(jià)左右的南山寶安小房型不如買龍崗羅湖（自住+投資）好？

回答：你好，其實(shí)最重要的還是看總價(jià)，不如換個(gè)緯度看供需，南山寶安兩三百萬的極小房型很稀有，羅湖龍崗的兩三百萬一房?jī)煞勘榈刈?，哪個(gè)漲得快？

提問：廣叔你好，帶深外學(xué)區(qū)的龍悅居本月已經(jīng)成交二十多套了，我看著往上漲的，從年前的四百多漲到現(xiàn)在的五百五了，還聽廣叔說初一初二深外的成績(jī)比深高還好，那里面生源不錯(cuò)，您覺得現(xiàn)在還可以入手嗎？現(xiàn)在入手的話還有多少空間？謝謝

回答：你好，深外龍?jiān)邶埲A板塊還不錯(cuò)，目前來看除了深高北就是深外龍更有潛力了。龍悅居可以入手，有學(xué)校加持，漲幅不會(huì)差。

提問：想問下廣叔，英倫名苑三期可以買嗎，現(xiàn)在價(jià)格比較高了？上次沒有回答，希望能得到回答。

回答：你好，英倫名苑三期和一期、二期挨著，中間夾著萊茵花園，英式風(fēng)格，從外觀上看小區(qū)就很漂亮，綠色植物很多，有小花園，有健身器材，樓宇樓之間的距離也適中，居住體驗(yàn)不錯(cuò)，有合適的標(biāo)的可以入手

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