來源：大胡子說房，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載

這是大家近期經(jīng)常聽到的話。

土地流拍了、開發(fā)商暴雷了、學(xué)區(qū)房也開始撐不住了、房價開始下跌了、看著是挺恐怖的，好像過去房價上漲的信仰都被打散了，樓市至暗時刻真的到了？

困在樓市里的人惶恐不安，還沒進入樓市的人反倒獨自竊喜。

其實不必過分焦慮，越在樓市混沌期，我們越要堅守樓市價值。

土地流拍了，開發(fā)商沒錢了？

以前土拍就是炒房情緒的氣氛組，地方政策轟轟烈烈賣地、開發(fā)商歡歡喜喜拍地，拍完地本地媒體渲染渲染情緒，等到開盤的時候，就是：我們這塊地多少家開發(fā)商哄搶，足以證明價值，以后這就是片區(qū)標(biāo)桿，未來領(lǐng)漲風(fēng)向標(biāo)。

旁邊的樓盤看到隔壁競爭對手拿下地王，話術(shù)也備下了：旁邊地王，樓面價就多少，你看我們和他們地段是一樣的，但是我們價格才多少，未來漲幅收益比他們還高。

總之，拍一塊地王，利好你我他。

只要你想要賣地搞錢，就不怕你不穩(wěn)地價穩(wěn)房價，開發(fā)商膨脹的自信心，就是有人兜底。

但現(xiàn)在不給兜了。

今年拍多少地、怎么拍、都是上面說了算。

不僅如此，還卡死房貸規(guī)模、不給開發(fā)商盲目借錢擴張、超三道紅線的一律不給借錢。

我直接壯士扼腕，來個籌碼梭哈，就看你開發(fā)商怎么跟。

民企開發(fā)商是真跟不上，高周轉(zhuǎn)高負(fù)債的開發(fā)商借不到錢，立馬哀鴻遍野，行業(yè)大洗牌，結(jié)果就是浪淘盡，只能哭唧唧等拯救。

這么干的負(fù)面效果就是民企沒錢也不敢拍地了，全國核心城市土地都開始流拍了，杭州、廣州、合肥、沈陽，要么底價成交，要么直接流拍。

土地渲染情緒賣房走不動了，地價上漲帶動房價上漲的邏輯就被打碎了。

面粉貴，所以面包貴，現(xiàn)在整不動了。

但昨天深圳22宗地塊開拍，和旁邊冷淡的廣州比起來，深圳依舊保持高漲態(tài)勢拿地，土拍的冷淡和深圳完全沒有關(guān)系。

學(xué)區(qū)房恒漲邏輯被打散。

我們一直是不建議去投資天價老破小的，怕的就是政策性風(fēng)險。

果然今年就來了，北京西城區(qū)、上海多校劃片再到深圳大學(xué)區(qū)，核心城市逐一開刀，業(yè)主信心開始瓦解，恒漲的學(xué)區(qū)房神話開始松動。

深圳百花片區(qū)的國城花園，從高位32萬到法拍只有10萬出頭，膝斬。

杭州學(xué)區(qū)神盤文鼎苑，89㎡成交直接下跌300萬成交。

北京頂級學(xué)區(qū)的德勝板塊，同戶型總價也怒跌200萬。

學(xué)票的價值被逐一擊碎。

天價學(xué)區(qū)房的邏輯很簡單，就是優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，10幾20萬的房價，只有一半屬于房子，另一半屬于學(xué)票的價格。

地段價格不變，但附加值的價值開始撕裂，本身燙金的學(xué)票就不那么值錢了。

學(xué)區(qū)房恒漲的信仰也要被擊潰。

今年要促進三胎生育，給生育減負(fù)，對學(xué)區(qū)房調(diào)整的政策只會是開始而不是結(jié)束，學(xué)區(qū)房的價格體系還會持續(xù)被敲打。

的確，今年仿佛給我們透露出一個嶄新的信號：

樓市過去的邏輯，在今年都不好用了。

火熱土拍傳導(dǎo)回樓市，行不通了。

學(xué)區(qū)房穿越牛熊，領(lǐng)漲全市，干不動了。

有洞可鉆的信貸，也玩不轉(zhuǎn)了。

樓市真的越來越亂了，但越亂越要穩(wěn)，這不是樓市玩完的信號，是告訴你全新的樓市邏輯開始建立。

全新的邏輯是什么，是人口流入和產(chǎn)業(yè)聚集，以及無可替代的地理位置優(yōu)勢。

人口走哪，哪就有住房需求，這不是投機邏輯，而是剛需邏輯。

而能有人口持續(xù)流入的，無非是一線城市和強二線城市，以及環(huán)一線城市。

前幾天出了一個特大城市人口表，可以參考，但不可全部照搬。

比如蘇州不在列，但蘇州作為全國最強地級市，產(chǎn)業(yè)和人口流入增速很強。

我們看人口不能只看人口總量而忽略增速和人口密度，因為總量可以吃老本，但增速是城市吸引力的表現(xiàn)，你買房是買未來，未來人都不增長，房子賣給誰。

目前人口增速有保障的，就是四大一線城市及他們的核心環(huán)線城市，以及強二線城市。

他們是：

北京、上海、廣州、深圳、北三縣、昆山、佛山、東莞、珠海、合肥、西安、南京、武漢、成都、重慶、蘇州、無錫、寧波、天津、廈門、福州。

這些城市中，環(huán)一線城市是能接收大城市人口外溢的區(qū)域，比如北三縣的燕郊，北漂居住占了80%左右，并且人口增量比廊坊市區(qū)還高，這就是傍著大城市的優(yōu)勢。

除了人口增量之外，要關(guān)注產(chǎn)業(yè)底子夯實的城市。

一線城市自然不用說，還有一批制造業(yè)強市和以高新產(chǎn)業(yè)為主的城市，也值得關(guān)注。

同樣也是以上一批，我們會發(fā)現(xiàn)，不管樓市表象的邏輯怎么變，有一些底層是不會變的。

有人口流入、有產(chǎn)業(yè)支撐以及有天然位置優(yōu)勢靠近核心城市的，是不管樓市風(fēng)雨飄搖，它自巋然不動的。

而這些底層邏輯也是現(xiàn)在我們?nèi)ミx籌要重點掌握的。

基于這樣的底層邏輯，我們挖掘出目前價格、價值、以及后續(xù)上漲動力都相當(dāng)不錯的區(qū)域。

比如我們一直看好的北三縣，燕郊利好正在釋放，地鐵線已經(jīng)動工開建，60多萬北漂居住，北京人口持續(xù)增加，外溢就會持續(xù)存在，通州的建設(shè)不斷推進，直線13公里的燕郊價值就越發(fā)夯實。

而佛山和珠海，前者萬億GDP的城市，制造業(yè)基礎(chǔ)夯實，人口也在持續(xù)流入，還是灣區(qū)核心城市，價值無需多說。

珠海，近期更是重磅政策出圈，橫琴粵澳合作區(qū)橫空出世，深珠通道再次迎來新進展，已經(jīng)開展詢價，珠海的價值除了是全國獨有的濱海城市之外，還在于難得的位置優(yōu)勢，親澳門臨香港，未來深珠連深圳，后勁爆發(fā)力極強。

以上這些區(qū)域的優(yōu)勢，都是不管市場短期如何變化，始終不會改變的底層邏輯。

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