近期，筆者在廣州中心區(qū)看新盤(pán)，樓盤(pán)銷(xiāo)售告訴我，90平方米以下的購(gòu)房者多數(shù)是30歲左右的年輕人，但凡單價(jià)在6萬(wàn)元以上、面積在120平方米以上的新房，購(gòu)房者大多是45歲以上的中年人群。這部分人群手上有房子、有積蓄，賣(mài)掉手上的房子，再加上積蓄才能消費(fèi)得起價(jià)格這么高的房子。房子設(shè)計(jì)理念、空間格局日新月異，中老年朋友看了，也有換房的沖動(dòng)。

回到話題。盡管人口因素確實(shí)很重要，地產(chǎn)行業(yè)還有“長(zhǎng)期看人口”的判斷邏輯，但是用人口總量來(lái)臆測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，可能會(huì)形成誤導(dǎo)。以深圳為例，此次普查數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，深圳常住人口數(shù)大約為1756萬(wàn)人，10年間深圳常住人口增加了約714萬(wàn)人，為廣東省內(nèi)人口增長(zhǎng)最多的城市。但是，深圳的住房自有率，這十幾年來(lái)一直維持在30%左右。

也就是，來(lái)了深圳的人，一部分會(huì)買(mǎi)房，但隨著人口基數(shù)擴(kuò)大，買(mǎi)房人群的占比卻并沒(méi)有增加，沒(méi)有買(mǎi)房的人群基數(shù)在擴(kuò)大。凡是來(lái)了深圳的人，都想買(mǎi)房，這個(gè)結(jié)論應(yīng)該沒(méi)有疑問(wèn)。但是，隨著人口基數(shù)的擴(kuò)大，房子和越來(lái)越多的深圳人之間沒(méi)啥瓜葛了。再說(shuō)的直白點(diǎn)兒，房子和大多數(shù)深圳人沒(méi)太大關(guān)系。近些年，房?jī)r(jià)水平漲到這個(gè)份上，這個(gè)邏輯越來(lái)越成立了。

即便是低房?jī)r(jià)的城市，也是這樣的。我一個(gè)親戚，在縣里打工了10年，從來(lái)沒(méi)有買(mǎi)房的打算。他住哪里呢？早前住工棚，后來(lái)幾個(gè)人住城邊村，還住過(guò)工頭的頂賬房，現(xiàn)在住東家的南房（注：北方的南房往往是放雜物、飼料和燃料的地方）。這讓我想到一個(gè)問(wèn)題，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)化20多年了，但房子的形態(tài)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象，真正的商品房還并不多。

換句話來(lái)講，我們講的房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)買(mǎi)力等，都是商品房，并不包含其他類(lèi)型的住房。近些年，房?jī)r(jià)經(jīng)歷3輪明顯的上漲，2010~2011年、2015~2017年、2020年以來(lái)，不管是深圳這樣的一線城市，還是老家縣城的八線城市，房?jī)r(jià)都到了歷史最高水平，據(jù)說(shuō)浙江有的縣城最高房?jī)r(jià)已經(jīng)到了3萬(wàn)元/平方米了。因此，人口中的邊際部分（高收入）對(duì)樓市才有影響。

網(wǎng)上有個(gè)話題，說(shuō)深圳10年增加了714萬(wàn)人，住哪里？答案是，需求會(huì)創(chuàng)造供給，誰(shuí)也不會(huì)睡馬路上，只不過(guò)不是媒體關(guān)注的商品房而已。近年來(lái)，國(guó)家政策很關(guān)注年輕人的住房問(wèn)題，公租房、長(zhǎng)租房、保障性租賃住房等概念層出不窮，其實(shí)就說(shuō)明，城鎮(zhèn)新增人口對(duì)樓市的影響力下降了。所以，別再拿人口增加來(lái)給樓市打雞血了，國(guó)際上人口紅利大的國(guó)家多了去了，比如印度，紅利人口占比比我國(guó)還高，但從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)印度的地產(chǎn)有多紅火。（證券時(shí)報(bào)）

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