人口影響樓市的邏輯變了

來源：智能家居時間：2021-05-18 07:36

近期，筆者在廣州中心區(qū)看新盤，樓盤銷售告訴我，90平方米以下的購房者多數(shù)是30歲左右的年輕人，但凡單價在6萬元以上、面積在120平方米以上的新房，購房者大多是45歲以上的中年人群。這部分人群手上有房子、有積蓄，賣掉手上的房子，再加上積蓄才能消費得起價格這么高的房子。房子設(shè)計理念、空間格局日新月異，中老年朋友看了，也有換房的沖動。

回到話題。盡管人口因素確實很重要，地產(chǎn)行業(yè)還有“長期看人口”的判斷邏輯，但是用人口總量來臆測房地產(chǎn)市場的走勢，可能會形成誤導(dǎo)。以深圳為例，此次普查數(shù)據(jù)顯示，截止到2020年，深圳常住人口數(shù)大約為1756萬人，10年間深圳常住人口增加了約714萬人，為廣東省內(nèi)人口增長最多的城市。但是，深圳的住房自有率，這十幾年來一直維持在30%左右。

也就是，來了深圳的人，一部分會買房，但隨著人口基數(shù)擴大，買房人群的占比卻并沒有增加，沒有買房的人群基數(shù)在擴大。凡是來了深圳的人，都想買房，這個結(jié)論應(yīng)該沒有疑問。但是，隨著人口基數(shù)的擴大，房子和越來越多的深圳人之間沒啥瓜葛了。再說的直白點兒，房子和大多數(shù)深圳人沒太大關(guān)系。近些年，房價水平漲到這個份上，這個邏輯越來越成立了。

即便是低房價的城市，也是這樣的。我一個親戚，在縣里打工了10年，從來沒有買房的打算。他住哪里呢？早前住工棚，后來幾個人住城邊村，還住過工頭的頂賬房，現(xiàn)在住東家的南房（注：北方的南房往往是放雜物、飼料和燃料的地方）。這讓我想到一個問題，即便房地產(chǎn)市場化20多年了，但房子的形態(tài)遠遠超出我們的想象，真正的商品房還并不多。

換句話來講，我們講的房地產(chǎn)市場、購買力等，都是商品房，并不包含其他類型的住房。近些年，房價經(jīng)歷3輪明顯的上漲，2010~2011年、2015~2017年、2020年以來，不管是深圳這樣的一線城市，還是老家縣城的八線城市，房價都到了歷史最高水平，據(jù)說浙江有的縣城最高房價已經(jīng)到了3萬元/平方米了。因此，人口中的邊際部分（高收入）對樓市才有影響。

網(wǎng)上有個話題，說深圳10年增加了714萬人，住哪里？答案是，需求會創(chuàng)造供給，誰也不會睡馬路上，只不過不是媒體關(guān)注的商品房而已。近年來，國家政策很關(guān)注年輕人的住房問題，公租房、長租房、保障性租賃住房等概念層出不窮，其實就說明，城鎮(zhèn)新增人口對樓市的影響力下降了。所以，別再拿人口增加來給樓市打雞血了，國際上人口紅利大的國家多了去了，比如印度，紅利人口占比比我國還高，但從未聽說過印度的地產(chǎn)有多紅火。（證券時報）